Les titulitzacions hipotecàries, una alarma social i un problema d’estat

Manifestació de la PAH a la plaça del Padró del Raval. / ANDREA CIAMBRA

Manifestació de la PAH a la plaça del Padró del Raval. / ANDREA CIAMBRA

El fenomen de les Titulitzacions ha causat que aquest primer cap de setmana de juliol se celebri a València un Congrés d’afectats per decidir la millor estratègia a emprar per treure profit d’un buit legal i una presumpta estafa causada per les entitats financeres i consentida pels governs. Fem història.

El 26 de març de 2015, el ‘Banco de España’, en resposta a una carta enviada per l’advocat Óscar Viera, escrivia: de conformitat amb la Llei 19/1992, sobre règim de societats i fons d’inversió immobiliària i sobre fons de titulització hipotecària, la titulació d’un préstec suposa que l’entitat que el va concedir deixa de ser la creditora del préstec, encara que conservi per Llei la titularitat registral i segueixi mantenint, llevat de pacte en contra, la seva administració. Pots llegir el document sencer aquí.

La sospita d’una presumpta estafa mega-milionària

Aquell dia i per primera vegada, es va tenir constància d’una sospita que feia temps rondava pel cap d’investigadors com José Manuel Novoa que ho havia escrit i descrit en el seu bloc ‘Ataque al Poder’: les entitats financeres havien instat i estan instant execucions hipotecàries de béns immobles que ja no són seus. El ‘Banco de España’ fou taxatiu: si el crèdit s’ha titulitzat, l’entitat emissora deixa de ser la creditora del préstec.

El 20 d’abril de 2016, un any més tard de la carta del ‘Banco de España’, el Col·legi d’Advocats de Barcelona emetia un comunicat en què afirmava: “La venda de paquets d’hipoteques titulitzades en el mercat financer ha comportat que alguns bancs i caixes no siguin els legítims creditors dels préstecs, ja que aquesta venda comporta un canvi de creditor. Aquesta situació implica que els bancs han passat a ser merament els ‘cobradors de les quotes’ de les hipoteques sense tenir el suport de garantia d’un bé immoble”.

S’han titulitzat hipoteques per un valor –segons la Comissió Nacional del Mercat de Valors– de 842.119 milions d’euros

Des de primers dels anys 90 i fins a 2016 , s’han titulitzat hipoteques per un valor –segons la Comissió Nacional del Mercat de Valors– de 842.119 milions d’euros.  Sobre quantes d’aquestes hipoteques titulitzades s’han instat execucions hipotecàries? Quantes persones, quantes famílies han perdut casa seva, han estat desnonades, desposseïdes, per causa d’una acció il·legal? Quantes dacions s’han signat amb propietaris il·legítims?

I la sospita va prendre cos: estem davant d’una estafa ‘mega-milionària’?

L’opacitat estava servida des d’un bon començament.

Com és possible que les entitats financeres hagin estat actuant impunement, causant danys probablement irreparables, fent veure que els béns titulitzats encara eren seus? I com és possible que els governs ho hagin permès i fins i tot afavorit amb lleis que permeten l’opacitat?

La legislació ha estat molt confosa des d’un bon començament i en base a lleis ambigües, reformes i decrets lleis, mai ha quedat clar si els fons han d’inscriure els préstecs en els registres mercantil i de la propietat. Més aviat al contrari, dóna a entendre que no cal fer cap inscripció. És a dir que en el registre continua constant l’entitat financera com a titular del crèdit hipotecari. I això és el que ha passat. Per tant, si un jutge, a instàncies de la part demandada, demana al banc que demostri que manté la legitimitat activa, l’entitat financera pot presentar la inscripció del bé al Registre de la Propietat –anterior a la venda del crèdit- i per tant afirmar que manté la titularitat del crèdit hipotecari.

Des d’un bon començament doncs, s’havia decidit tirar endavant amb un ‘artefacte’ financer que permetés finançar els bancs sense que se n’assabentessin els titulars dels immobles donant per fet que el mercat hipotecari era segur. La crisi ha causat l’efecte contrari: inseguretat.

Per altra banda estem davant d’una clara i típica estafa processal, diu l’advocat Óscar Viera. El banc enganya el jutge mitjançant un contracte on hi figura com a part creditora i un certificat del Registre de la Propietat on apareix com a titular beneficiari de la hipoteca travada, però silenciant que ja no és la creditora i això és un engany suficient, segons els requisits exigits per la doctrina i la jurisprudència, perquè es doni l’estafa. En tot cas, el jutge és el subjecte passiu del delicte, ja que és el destinatari de l’engany però no el perjudicat pel delicte.

Titulitzacions Hipotecàries: què són?

Però què és una titulització: en el camp hipotecari és la conversió dels crèdits hipotecaris en títols o valors negociables mitjançant la seva cessió a un Fons de Titulització que al seu torn emet títols o valors anomenats Bons Hipotecaris amb la finalitat de ser venuts a inversors institucionals en els mercats de renda fixa.

Així es creen societats gestores, els accionistes de les quals són les mateixes entitats financeres, que creen els fons de titulització. Aleshores, el banc cedeix els crèdits hipotecaris al fons, que els fracciona de manera homogènia i agrupa en paquets formats per bons de mínim cent mil euros. El banc, que s’ha compromès a subscriure els bons, -cosa que fa sense pagar ni cobrar res i no satisfer cap impost-, un cop en disposa encarrega a la gestora que, mitjançant una altra societat també del banc, vengui els bons en els mercats secundaris de renda fixa.

És a dir, les entitats financeres es venen hipoteques que vencen no se sap quants anys més tard, obtenen el seu import un cop venuts els bons i continuen cobrant-les per pagar el que s’hagi acordat amb els seus nous propietaris, els titulars dels bons resultants del procés de titulització.

I els compradors adquireixen un nombre determinat de bons que no es corresponen amb una hipoteca específica, sinó que ho fan amb la part proporcional del total d’hipoteques incloses en el paquet posat a la venda. La propietat queda així difuminada entre els bonistes, que no ho són de cap hipoteca en concret.

I per què serveixen? Doncs per finançar els bancs que obtenen un diners dels quals no disposarien si s’haguessin d’esperar a cobrar mes a mes les quantitats acordades en el contracte hipotecari. Els bancs així sanegen els seus balanços, alliberen els passius, acompleixen amb Basilea II que els obliga a disposar d’un 8% de capital propi en relació amb el risc assumit i obtenen prous diners per concedir noves hipoteques que tornen a titulitzar, vendre i obtenir altre cop més capital per tornar a titulitzar: un cercle viciós.

Les sentències judicials

Des de 2015, la justícia ha anat emetent sentències –ja superen la desena- en les quals dóna la raó als titulars dels immobles hipotecats i nega la legitimitat activa a les entitats financeres que havent prèviament titulitzat la hipoteca n’instaven l’execució hipotecària demanant el desnonament. Les més recents són de Benidorm – Alacant – i Moncada – València -.

Moncada: ‘A la luz del derecho positivo solo está legitimado para ejercer la acción ejecutoria el titular del préstamo de garantía hipotecaria y no siendo el ejecutante procede estimar la excepción planteada por la ejecutada …’ ‘Estimar la falta de legitimación activa planteada…’

Benidorm: ‘Que en la presente disposición hipotecaria exista falta de legitimación activa por parte de la mercangtil Bankia SA, para reclamar el crédito objeto del procedimiento, por lo que se declara nulo el despacho de la ejecución, debiendo archivar el procedimiento’.

Destacades han estat les sentències de Fuenlabrada, que sosté que la legitimació ordinària correspon al Fons de Titulització – que recordem no té personalitat jurídica – i que l’entitat emissora és un cedent sense legitimació llevat que la llei li atorgui una legitimació extraordinària – cosa que no succeeix-, i la d’Arganda del Rey, que recull com a fonaments per raonar la manca de legitimitat activa, tant el document del ‘Banco de España’ com els arguments emprats a la sentència de Fuenlabrada.

Cal preguntar-se, per tant, si són nuls els llançaments hipotecaris i les dacions que s’han signat des que van començar les titulitzacions als anys 90. I quin abast econòmic tindria sobre el sistema financer espanyol en el cas que s’haguessin de retornar les propietats o el seu valor en diners.

Donat que s’han titulitzat hipoteques per un valor de 842.119 milions d’euros, no és difícil fer-se una idea de la magnitud del problema. Podeu consultar les sentències clicant aquí

La propietat, problemes morals i ètics. També un negoci privat

De les sentències favorables que s’han produït fins ara i del document del ‘Banco de España’ es desprèn -una vegada més- que si una hipoteca està titulitzada l’entitat financera no pot instar el desnonament perquè no n’és la propietària. Per tant les famílies que no han pogut pagar la hipoteca no poden ser executades pel banc.

Tornem a preguntar-nos doncs, qui conserva la facultat d’interposar demanda d’execució hipotecària en el cas de cessió de préstec/crèdit a un fons de titulització?

Segons les sentències judicials, si una hipoteca està titulitzada l’entitat financera no pot instar el desnonament

La pregunta no té una resposta positiva perquè a la vista dels fets el Banc ha perdut legitimació, el fons no té personalitat jurídica ni està autoritzat per cap norma processal o de l’ordenament jurídic, els bonistes són amos només dels bons, no del fons i la societat gestora és la representant però no la propietària del fons. I si el seu representat – el fons – no té capacitat d’obrar en un judici, difícilment ho pot fer la gestora.

El problema, però, encara va més enllà. Si una persona física o jurídica, tingui o no tingui diners, s’assabenta que la seva hipoteca està titulitzada i deixa de pagar, què passa? Qui li pot exigir que pagui i, si no ho fa, prendre-li la propietat? Qui conserva la facultat d’interposar demanda d’execució hipotecària si es deixa de pagar no per necessitat sinó amb voluntat d’aprofitar-se de la legislació? Ens atrevim a dir quasi amb certesa, que ningú! De fet, bufets d’advocats estan oferint els seus serveis a persones físiques i jurídiques per, un cop sabut si la hipoteca està titulitzada, ‘negociar’ amb les entitats financeres coneixedores com són, que podrien deixar de pagar. Més negoci entre bambolines!

Ara com ara, doncs, una commoció traspassa les bases i altera la fortalesa del sistema financer i judicial espanyol: dret a llei i ara com ara, ningú pot reclamar la propietat en cas de Titulització. Un buit legal omple l’horitzó d’incerteses. A causa d’una gestió financera interessada i dedicada a enriquir les entitats financeres més enllà d’allò que hom podria considerar tolerable i per una legislació al servei dels poders econòmics, els immobles titulitzats han escapat al control de qualsevol propietari i, si bé és cert que les titulitzacions no eximeixen del deute, els immobles que s’han deixat de pagar amb independència del motiu, romanen en un llimb legal: no s’han pagat, no són de ningú, no hi ha ningú amb legitimitat per reclamar-los.

Un problema d’estat

Estem davant d’un greu problema d’estat perquè estem davant d’un problema de 842.119 milions d’euros. I perquè un problema d’aquesta envergadura és un problema de tots els espanyols. I la llei i el llimb legal emparen a persones necessitades però també a oportunistes, tots per igual. Cal, per tant, legislar i governar per a tots desemmascarant aquesta més que possible estafa financera. I prendre decisions.

Permetran el govern central, les Corts espanyoles, el Poder Judicial, els governs autonòmics, la Generalitat, en definitiva l’Estat, que els bancs es quedin allò que no és seu amb l’excusa que el sistema financer està en perill? Permetran pel contrari aquest degoteig interminable de sentències i negociacions soterrades que afavoreixen els més poderosos i perjudiquen els més necessitats que no disposen de prou recursos econòmics per llogar la millor defensa legal?

És imprescindible resoldre el problema/frau/estafa amb urgència perquè si no es fa,   el sistema bancari, el sistema financer i el propi Estat, perdran tota credibilitat, si no és que ja l’han perdut.

Josep Cabayol en nom de SICOM, Solidaritat i Comunicació. Aquests article no hagués estat possible sense la participació en el procés d’investigació, de les companyes de SICOM Siscu Baiges, Frederic Pahisa, Jordi Escofet, Judit Aranda, Ester González, Carlos Vera i Carlos Collazos.
Un comentari
  • Maria L. Sciascia 3 de juliol de 2016 - 20:13

    Interessantíssim!
    Ostres quan la intel·ligència colectiva i s’hi posa…!
    Felicitats!.

Deixa el teu comentari