Canvis necessaris per aturar els abusos en el lloguer d’habitatges

Els contractes de lloguer passaran de tres a cinc anys —set si el propietari és una persona jurídica—, mentre que la pròrroga tàcita s’allargarà d’un a tres anys si tira endavant el decret llei presentat la setmana passada pel Govern espanyol. La normativa, que suposa modificar alguns dels aspectes més controvertits de l’actual Llei d’arrendaments urbans (LAU) —modificada pel PP el 2013—, es votarà al Congrés en les properes setmanes i també incorpora altres qüestions com limitar a un màxim de dues mensualitats les garanties addicionals per llogar un pis. En canvi, no aborda la regulació del preu dels lloguers, una qüestió que moviments com la PAH o el Sindicat de Llogaters, partits com els comuns o la CUP o institucions com l’Ajuntament de Barcelona defensen. Només a la capital catalana, el preu mitjà dels nous contractes de lloguer ha passat de 682 euros mensuals el 2013 a 916 el segon semestre del 2018, la qual cosa significa un increment superior al 34,3%.

L’advocada del Col·lectiu Ronda Montse Serrano subratlla que, en tot cas, “si vols establir el lloguer com una opció estable de vida i no com un últim recurs, cinc anys de contracte segueixen sent absolutament insuficients“. La lletrada, que també assessora des del Sindicat de Llogaters, considera fonamental que hi hagi un “canvi en la mentalitat” de la societat per poder avançar de manera realment efectiva cap a garantir el dret a l’habitatge. En aquest sentit, recalca que el Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) ha establert que el dret a l’habitatge “és un dret fonamental”; però, en canvi, a l’Estat espanyol “no s’ha regulat ni s’ha protegit com a tal”, com sí que ha passat amb qüestions com la sanitat o l’educació.

Serrano exposa que els successius canvis legals —com el ‘decret Boyer’ del 1995 o les reformes del 1995 i del 2013— “tenien en l’exposició de motius el propòsit d’incrementar el parc de lloguer; però, en canvi, han tingut efectes contraris“. “En comptes de mirar què es feia en altres països d’Europa, s’han adoptat polítiques equivocades”, hi afegeix. Mentre que la mitjana europea del parc de lloguer supera el 30% del total d’habitatges, a l’Estat espanyol tot just se situa a la meitat.

“Si el que vols és incrementar el mercat de lloguer, és evident que has de buscar un equilibri entre el que vol el propietari i el que vol l’inquilí; el propietari també vol contractes llargs i estables, però ha de tenir la garantia que aquelles coses que li fan por, com ara poder recuperar l’habitatge en cas de necessitat o per causes excepcionals, estaran garantides, i que tindrà una taxa d’actualització del preu”, comenta. “El problema és que les legislacions s’han fet pensant a fer contractes curts perquè els propietaris s’atreveixin a llogar, i això és erroni”, subratlla Serrano. Si hi unim els processos de gentrificació i altres qüestions com la pressió turística, el còctel és letal i l’encariment de la renda està, pràcticament, garantit.

Més enllà dels possibles canvis legislatius que es portin a terme, què més es pot fer per garantir el dret a l’habitatge i evitar els abusos? L’advocada denuncia que, amb l’actual normativa, quan s’esgoten els tres anys de contracte el propietari pot avisar amb només 30 dies d’antelació el llogater que no el renova. “En molts casos, però, no hi ha una voluntat real de resoldre el contracte, perquè es torna a llogar a la mateixa persona, però es resol i es fa un contracte nou amb el pretext d’incrementar la renda. Això per a mi és un frau de llei, que es podria evitar si es preveiessin legalment mecanismes d’actualització de la renda”, planteja. A més a més, així el llogater s’estalviaria el cost que implica un nou contracte, que actualment recau en ell.

Administradors, fiances i assetjament immobiliari

Una altra qüestió a abordar és el paper dels administradors, bàsicament perquè, tot i que és la propietat qui els contracta, les despeses d’intermediació recauen en l’arrendatari. “Això és un abús, però s’escapen de l’abusivitat dient que és un pacte entre parts quan no és cert, perquè, si el llogater no l’accepta, no se signa el contracte. Però és fals que el contracti lliurement”.

Finalment, l’advocada també planteja la qüestió de les fiances i alerta dels “problemes” que molts llogaters tenen perquè se’ls retorni quan deixen el pis. “El propietari fa una valoració de l’estat del pis i en funció d’això reté una part de la fiança, de manera que, si l’arrendatari pretén recuperar els diners, ha de posar una demanda judicial”. El problema? Una demanda d’aquest tipus es tramita per judici ordinari, de manera que requereix un advocat i un procurador i triga, aproximadament un any i mig a resoldre’s. Al final, els costos superen fàcilment la quantitat que es pretén recuperar. “Caldria una altra regulació, que es pogués reclamar per un altre tipus de judici, com un judici verbal, que, per exemple, fins als 2.000 euros no calguessin un advocat i un procurador i, si som ambiciosos, que el propietari hagi de retornar la fiança o que la fiança estigués en mans d’un organisme independent i no en mans del propietari, com passa ara, fet que li facilita retenir-la”, argumenta Serrano.

Paral·lelament, es poden esprémer les normatives existents i, per exemple, la Llei del dret a l’habitatge de Catalunya, aprovada el 2007, tipifica com una infracció molt greu el ‘mobbing’ o assetjament immobiliari. Amb tot, fins aquest estiu no s’havia emprat aquesta normativa per denunciar situacions d’assetjament, que poden comportar sancions de fins a 900.000 euros, un fet que per a l’advocada del Col·lectiu Ronda respon al desconeixement o a una “manca de voluntat política”.