Cinc claus per aconseguir més habitatge assequible a Catalunya

L’habitatge s’ha convertit en la preocupació principal dels catalans, segons les dades del darrer baròmetre del Centre d’Estudis d’Opinió (CEO). És la primera vegada que això passa des del 2007, d’abans de la crisi bancària. Per afrontar aquest repte, la consellera de Territori, Habitatge i Transició Ecològica, Sílvia Paneque, ha anunciat que l’objectiu del Govern és ampliar el parc públic en 50.000 nous habitatges fins a l’any 2030, per arribar, en 20 anys, al 15% de la totalitat del parc d’habitatge a Catalunya. 

Els reptes per aconseguir més habitatge assequible han estat el tema principal del darrer Ateneu CRÍTIC, un espai de debat i de diàleg entre el Govern i la societat civil amb el suport de la Direcció General de Difusió de la Generalitat de Catalunya i la col·laboració del Palau Robert, lloc des d’on s’emet en directe. Roger Palà, codirector de CRÍTIC, ha entrevistat Jordi Mas, arquitecte i director general d’Habitatge de la Generalitat de Catalunya. Mas té una trajectòria dilatada en l’àmbit de l’urbanisme i de l’habitatge. És arquitecte per l’Escola Tècnica Superior d’Arquitectura de Barcelona (ETSAB), ha dirigit projectes tant en el sector públic com en el privat, va dissenyar el primer pla Besòs i ha coordinat l’àrea tècnica del Consorci d’Habitatge de l’Àrea Metropolitana de Barcelona (AMB) entre el 2019 i el 2024. També ha estat tinent d’alcalde d’Urbanisme de l’Ajuntament de Santa Coloma de Gramenet entre el 2011 i el 2019. 

Mas ha compartit debat amb Luisa Fernanda Pinto, advocada urbanista i membre del gabinet tècnic del Pla Estratègic Metropolità de Barcelona (PEMB); Irene Escorihuela, politòloga i jurista, directora de l’Observatori dels Drets Econòmics, Socials, Culturals i Ambientals (DESCA), i Eva Ortigosa, coordinadora de Projectes de la cooperativa d’habitatge en cessió d’ús Sostre Cívic.

Quines són les claus per aconseguir més habitatge assequible?

Ampliar el parc públic en 50.000 habitatges

El Govern de Salvador Illa s’ha marcat l’objectiu d’ampliar el parc públic d’habitatges en 50.000 pisos d’aquí al 2030 per arribar al 15% del total d’habitatges a Catalunya. Com s’assolirà aquest repte? Segons Jordi Mas, “tenim eines per aconseguir-ho, com la possibilitat de tenir finançament per a tots aquells que vulguin impulsar l’habitatge de lloguer assequible a través de l’Institut Català de Finances, amb crèdits tous que permetin, a mesura que es vagin posant en marxa els lloguers, anar retornant la inversió”. 

Es preveu que aquests 50.000 pisos siguin noves promocions, però també habitatges que ara estan en el sector privat o en desús i passaran també a formar part del parc públic. “Treballem amb l’horitzó d’incrementar el percentatge d’habitatge assequible, de preu taxat, en el conjunt de Catalunya”, explica el director general d’Habitatge. “I això no només ho podem fer amb nou habitatge, perquè no tindria sentit que les ciutats consolidades es quedessin sense habitatge assequible a l’interior, i tot s’hagués d’aconseguir a través de creixements urbanístics. Per això també tenim en marxa una línia d’ajuts a l’adquisició de pisos de segona mà per part de joves, perquè els puguin comprar i donar-los un suport per pagar l’entrada a través d’un finançament sense interessos”. 

“Tenim sòl per fer com a mínim 20.000 pisos més en solars ja disponibles”

Per fer-ho possible, però, cal aconseguir els recursos econòmics. “La decisió política ja s’ha pres: donar prioritat a l’habitatge. En aquest sentit, els governs espanyol i català estan en sintonia. Sabem que també la Unió Europea s’encamina a donar suport a les polítiques d’habitatge i, per tant, la UE pot ser una altra font de finançament a mitjà termini”.

Aconseguir més sòl públic per fer-hi habitatge

Disposar de més sòl públic per construir-hi habitatge assequible és d’una gran complexitat. Als 160 municipis de la regió metropolitana de Barcelona, per exemple, és previst que des d’ara fins al 2050 es creïn 450.000 llars noves. Això passarà en un territori on el 33% del sòl ja està urbanitzat, i del que queda sense urbanitzar, una part considerable és sòl agrari o forestal, per tant, no urbanitzable. Quins reptes implicarà aquest procés?

Jordi Mas explica que “hi ha un potencial d’habitatge important. Ara tenim més de 5.000 pisos en construcció, gràcies a les subvencions dels Fons Next Generation que va posar en marxa el Govern de l’Estat i que van arribar a Catalunya, on es van posar a disposició de fundacions i de cooperatives. Tenim sòl per fer-ne com a mínim 20.000 més, en solars ja disponibles”. 

Coordinació i consens entre la Generalitat i el món local

En aquest punt, el consens i la coordinació territorial són primordials. “No podem entendre les polítiques d’habitatge sense els municipis, que tenen bona part de la propietat dels solars, i són els que ens permeten definir les polítiques d’habitatge adaptades a les seves necessitats territorials”, explica Mas. La Llei d’habitatge de 2007 plantejava que els ajuntaments havien de tenir plans locals per concertar les seves polítiques amb la Generalitat. “Cal que això es faci de manera més ordenada. Estem treballant amb les diputacions i amb alguns ajuntaments per reconstruir aquest mecanisme de governança. L’objectiu és arribar al 15% de solidaritat urbana. Després cada ajuntament ha de poder-nos fer la seva proposta, i aquí és on ens hem de trobar”. 

“Treballarem de forma concertada amb els ajuntaments: cal construir una nova governança”

Luisa Fernanda Pinto, advocada experta en urbanisme i membre del PEMB, creu que és bàsic aprovar els plans de desenvolupament urbanístic corresponents a cada comarca de la regió metropolitana: “Per poder construir habitatge assequible, hem de tenir a punt les bases de planejament urbanístic, perquè, si no, treballem sobre un territori dispar i desequilibrat. Aquesta feina no es pot fer en un o dos anys; això ens ocuparà un parell de dècades”, conclou. 

La representant del PEMB va destacar també que cal no oblidar mentrestant les polítiques de rehabilitació d’habitatges, en un parc molt envellit, per millorar l’eficiència energètica, el confort i l’accessibilitat dels edificis, en la línia de reduir les emissions de gasos d’efecte hivernacle. “La crisi de l’habitatge i la crisi climàtica van combinades; no podem parlar de l’una sense parlar de l’altra”.

Oferta pública assequible per contenir les rendes 

Més enllà de la promoció pública… com es fa per intentar que també hi hagi habitatge de promoció privada que sigui assequible? Jordi Mas explica que “en moltes zones de Catalunya, l’habitatge és assequible. Per les dinàmiques econòmiques i demogràfiques, el cost del lloguer o el cost de la compra en relació amb els salaris, més o menys, està equilibrat. Però a les zones on hi ha més població, i especialment a la zona central de la regió metropolitana, el que tenim és un increment de preus molt i molt elevat”. 

“Si generem oferta d’habitatge assequible, la resta del mercat ajustarà preus”

Mas explica que “la intenció que tenim, i que crec que compartim amb els qui van donar suport a la investidura, és que cal generar molta oferta assequible, no molta oferta a seques. Si hi ha molta oferta de pisos econòmics, la resta del mercat haurà d’ajustar els preus”. La regulació de rendes és ara una mesura temporal, però l’objectiu que persegueix ha de ser permanent: “Volem que continuï havent-hi contenció de rendes amb independència que hi hagi una regulació. Si hi ha prou oferta assequible pública o parapública, les rendes es contindran igualment”, explica Mas. 

Irene Escorihuela, directora de l’Observatori DESCA, explica que als països europeus on la regulació de lloguers ja porta més temps implantada, com ara França o Alemanya, sí que hi ha un cert impacte en la contenció de preus. “No serveix tant per abaixar els preus, que és el que necessitem i els moviments socials reclamen, però com a mínim, evita que pugin”, hi afegia la politòloga i jurista. 

Pel que fa al pas de bona part de l’habitatge públic construït a la segona meitat del segle XX a mans privades, un cop deixa de ser protegit amb els anys, Escorihuela va explicar que un estudi fet conjuntament amb l’Observatori Metropolità de l’Habitatge parlava de xifres molt elevades, d’una pèrdua de prop de 36.000 habitatges cap al 2030. “Aquesta és una situació dramàtica; ara hi hauria molts més habitatges assequibles si s’hagués optat pel lloguer, en lloc de la compravenda”. Actualment, aquesta possibilitat que els habitatges públics acabin passant al sector privat s’ha tancat a Catalunya per llei, però no a la resta de l’Estat. La directora de l’Observatori DESCA hi afegia que “no s’hauria d’apostar mai més per la propietat privada des de les administracions”.

Habitatge cooperatiu: una alternativa a consolidar 

Eva Ortigosa, coordinadora de Projectes de Sostre Cívic, va introduir la possibilitat d’augmentar el parc d’habitatge assequible per la via de les promocions cooperatives en règim de cessió d’ús. Ortigosa va dir que aquest sistema es basa en dos grans principis. Un d’aquests és la propietat col·lectiva: “La cooperativa, i en conjunt les sòcies que en formen part, sempre és la titular dels habitatges, de forma indefinida, és a dir, mai poden passar a mans privades, i això frena l’especulació i el lucre individual”. I el segon principi és que l’habitatge és considerat un bé d’ús i no un bé de mercat, és a dir, el sòl on s’aixequen els edificis està cedit per una administració per un període llarg de temps. 

Perquè aquest sistema sigui una alternativa més generalitzada, la representant de Sostre Cívic creu que caldria que es donés valor al fet que qui gestiona aquestes promocions són cooperatives sense afany de lucre. “Això va a la contra del que ha passat en la gestió de l’habitatge en els darrers anys, que han estat promotores privades, mercantils, les que ho han fet, en aquest cas sí amb un afany de lucre, obtenint uns beneficis i un enriquiment empresarial a costa de la promoció d’habitatge social”.

Un altre factor que facilitaria que l’habitatge cooperatiu en cessió d’ús es convertís en una via més consolidada, segons Ortigosa, seria obtenir més suport públic. “No som una anècdota. Hi ha més de 400 habitatges al nostre país construïts amb aquest model, ja amb persones vivint-hi, i d’aquí a dos anys, amb les promocions que estan en marxa, arribarem a més d’un miler”.