La regulació dels lloguers, el primer fre a l’especulació

Després d’un any de pressió i mobilitzacions, el passat mes de setembre el Parlament va aprovar la Llei que regula el preu dels lloguers a Catalunya. Tot i el context agredolç d’aquest any, amb l’empobriment d’amplis sectors populars per la crisi de la Covid-19 —una de cada cinc persones està en risc de pobresa a l’Estat espanyol—, la nova llei ha estat una victòria històrica per al moviment de defensa de l’habitatge. La Llei de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge dóna un primer pas de gegant en limitar i abaixar els preus d’uns lloguers desorbitats a causa de l’especulació.

El nou marc legal impedirà pujades en tots els nous contractes d’arrendament a 60 ciutats de Catalunya. En bona part dels casos, a més, els lloguers hauran de baixar respecte al contracte anterior. La llei estableix un índex de referència per regular els lloguers i preveu un règim sancionador que asseguri el seu compliment. Quin serà l’abast de la llei? Quins límits té? Com poden reclamar el seu compliment els llogaters? En parlem amb la Montse Serrano, advocada del Col·lectiu Ronda i especialista en habitatge.

Objectiu: la contenció dels lloguers

“La Llei 11/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge estableix que la renda del nou contracte no podrà superar la del darrer contracte d’arrendament, si es va arrendar dins dels 5 anys anteriors a l’entrada en vigor de la llei”, explica Serrano. A més, “si el preu de l’anterior contracte estava per sobre de l’índex de referència” que estableix la norma, segons l’advocada “en el nou contracte s’haurà de rebaixar el preu fins al valor de l’índex”. Aquests topalls es mantenen encara que l’habitatge canviï d’arrendatari i aquesta informació haurà de constar quan s’anunciï de nou al mercat.

L’índex de referència de preus de lloguer el determina el Departament de Territori i Sostenibilitat a partir de les fiances dipositades a l’Incasòl (Institut Català del Sòl). Es tracta del preu mitjà dels habitatges similars en una zona determinada, i ens orienta sobre el preu mínim i el preu màxim que el nostre habitatge pot arribar a tenir en aquesta mateixa zona. A la guia ‘La regulació dels lloguers, punt per punt’ del Sindicat de Llogateres s’hi expliquen més detalls i s’indica com calcular-lo.

On i quan s’aplica la nova llei?

“D’entrada, la nova llei s’aplica a 60 municipis declarats com a àrees de mercat d’habitatge tens”, assenyala Serrano, i únicament afecta al lloguer d’habitatges “que siguin destinats a habitatge habitual de l’arrendatari”, afegeix. Estan exclosos els contractes subscrits abans de l’1 de gener de 1995 i els contractes d’habitatge de protecció oficial.

Si encara falta molt per a la finalització del contracte, la lletrada afirma que “s’ha de negociar amb el propietari l’aplicació del règim de contenció que preveu la llei”, ja que si la persona llogatera ha de marxar perquè no pot assumir el lloguer “al nou arrendatari se li haurà d’aplicar obligatòriament la nova regulació i, tant per tant, aquesta circumstància haurà de ser tinguda en compte”.

Ara bé, tot i el règim sancionador que preveu la Llei amb multes de 3.000 a 9.000 euros, segons l’advocada “és important que els mateixos arrendataris exigim el seu compliment perquè no hi hagi escletxes”, ja que “estem detectant intents d’evitar-ne l’aplicació”.

Una victòria històrica

L’evolució del marc legal en les darreres dècades ha contribuït a la greu situació en la que es troba el mercat d’habitatges de lloguer. En opinió de Serrano, “les successives regulacions han contribuït a una forta inestabilitat i a una gran rotació dels contractes que, confluint amb d’altres factors com la nova bombolla immobiliària i els processos de pressió turística i gentrificació, han provocat una forta pujada dels preus dels arrendaments”.

La legislació espanyola en matèria d’arrendaments urbans —malgrat la reforma del 2019, que allarga la durada dels contractes, entre altres millores— no estableix relacions contractuals de llarga durada o indefinida ni introdueix cap sistema de contenció de rendes. D’aquest manera, l’advocada del Col·lectiu Ronda assegura que “les parts poden seguir pactant lliurement la renda en tots els casos”, fent prevaldre els interessos de la part propietària i perpetrant la indefensió dels llogaters i llogateres.

Per a Serrano, “tot això vulnera el dret constitucional a un habitatge digne reconegut a l’article 47 de la Constitució, que no només implica el dret a accedir a un habitatge, sinó també el dret a romandre-hi”. En aquest context, “la nova regulació ha estat qualificada d’històrica”, assegura l’advocada”, al tractar-se d’una “mesura congruent amb la configuració constitucional del dret a la propietat, tal i com el defineix l’article 33 de la Constitució i amb el dret també constitucional a un habitatge digne i adequat”.

Una llei estatal per blindar la catalana

El PSOE i Unides Podem s’han compromès finalment a regular els lloguers a tot l’Estat a principis del 2021. L’objectiu és el mateix que el de la llei catalana, però a escala estatal i amb les competències a la mà: impedir les pujades de lloguer i fomentar les baixades de preus, una fita cada vegada més urgent tenint en compte el context crític per la Covid-19.

Una norma estatal habilitaria la resta de comunitats autònomes per regular el preu dels lloguers

“Una llei estatal seria una gran notícia”, explica Serrano, perquè “blindaria la catalana per l’amenaça de manca de competència per legislar sobre aquesta matèria”. Aquesta nova norma estatal també habilitaria la resta de comunitats autònomes per regular el preu dels lloguers. Segons l’advocada, “la regulació que es proposa és de mínims, però suposarà un canvi històric després de dècades de polítiques al servei de l’especulació”.

Frenar els fons voltors de l’especulació

D’altra banda, a moltes grans ciutats els fons voltors segueixen demanant pujades dels preus dels lloguers mentre els ingressos de les famílies cauen en picat a causa de la pandèmia. El Col·lectiu Ronda ha presentat amb el Sindicat de Llogateres la primera demanda contra un fons voltor: el fons immobiliari Azora. Montse Serrano considera “molt gratificant” poder col·laborar amb el moviment de defensa de l’habitatge en aquest tema, ja que “permet obrir un camí que acabi amb pràctiques abusives molt arrelades i que no s’han combatut fins ara”, assenyala.

S’ha demandat Lazora —una de les filials del fons voltor Azora, que compta amb més de 13.000 habitatges de lloguer arreu de l’Estat espanyol— per la inclusió de clàusules abusives en els contractes d’arrendament. “Aquestes clàusules son redactades per la propietat de manera unilateral, sense cap possibilitat de ser negociades o modificades, i suposen un desequilibri per manca de reciprocitat, sempre en contra de la part arrendatària”, explica Serrano.

Es tracta de clàusules que preveuen una penalització per retard en el desallotjament, l’autorització per a la inclusió en un fitxer de morositat, la renuncia a drets en cas d’interrupció de subministraments, la resolució del contracte per incompliments no essencials o l’obligació de pagar una assegurança per impagament que a qui beneficia és al propietari. I són clàusules considerades “nul·les” per “les directives europees sobre clàusules abusives i la Llei General per a la defensa de Consumidors i Usuaris”, explica Serrano.