Mietshäuser Syndikat: l’antídot alemany contra l’especulació immobiliària

L’antídot està estès. Hi ha 140 dosis (i 17 més en preparació) repartides per tota Alemanya. 140 projectes d’habitatge col·lectiu que, des dels inicis dels anys 90, han consolidat una fórmula per promoure l’accés a l’habitatge, protegint-lo de l’amenaça especuladora. Per això són font d’inspiració per a cooperatives d’habitatge de la resta d’Europa, malgrat que cap d’ells l’impulsa una cooperativa.

Friburg 1992: l’origen

Mietshäuser Syndikat es tradueix literalment per ‘Sindicat de cases de lloguer’, però en alemany la paraula ‘sindicat’ no es refereix tant a l’àmbit laboral com a qualsevol associació, grup o federació que defensa un interès comú.

El seu origen el trobem a la ciutat de Friburg. Concretament a la que havia estat seu de l’empresa Grether, un complex fabril que amb la desaparició del negoci s’ompliria de petits tallers i que ara, després d’una llarga negociació dels moviments socials de la ciutat amb l’Ajuntament, acull el quarter general i dos dels projectes d’habitatge col·lectiu més emblemàtics del Syndikat, una ràdio comunitària, diversos locals d’entitats i altres espais d’ús veïnal.

Oficialment, el Syndikat va néixer el 1992. El seu objectiu era dotar d’empara legal les experiències d’ocupació que van començar a proliferar al país als anys setanta. Per aconseguir-ho, l’organització va optar per promoure una forma jurídica poc comuna entre projectes d’habitatge col·lectiu: la societat limitada (SL). Per què no una cooperativa? “Perquè, a Alemanya, la cooperativa és una forma jurídica complexa i cara. Té bona imatge, però està inserida en la lògica capitalista“, explica Peter Kämmerling, membre del Syndikat.

Cada projecte d’habitatge col·lectiu està impulsat per una societat limitada. Aquesta societat està formada per dos socis: un és l’associació de residents del projecte, que posseeix el 51% del capital social; l’altre és el Syndikat, que aporta el 49% restant. El contracte que els vincula, però, garanteix que el Syndikat, com a organització paraigües que promou i fomenta el model, pot exercir el dret a veto en el cas que una associació de residents vulgui vendre la propietat.

D’aquesta manera, s’evita que, amb el pas del temps i les circumstàncies canviants de cada projecte, es reprodueixi el que comença a succeir a la veïna Dinamarca: allà, sense una organització que protegeixi els valors fundacionals del model Andel (garantir l’accés a l’habitatge en condicions més justes que les oferides pel mercat), algunes cooperatives d’habitatges han fet ús de la seva autonomia per encarir les quotes de participació, convertint-les en un producte d’inversió desprotegit davant d’interessos especultaius. El blindatge que promou el Syndikat talla d’arrel aquesta possibilitat.

Estabilitat i diversitat

Hi ha 18 projectes a Berlín i 18 més a Friburg, 3 a Bremen, 6 a Desden, 12 a Leipzig… Hi ha projectes de tota mena. Petits i grans (a Grether hi viuen 100 persones), rurals i urbans; alguns fins i tot, com l’Arnoldstrasse 16 d’Hamburg, han destinat l’edifici a allotjar tallers d’artesans.

Segons Peter Kämmerling, l’estabilitat del model, juntament amb la creixent necessitat de protegir l’habitatge de les dinàmiques del mercat, és el que ha permès que s’estengui per tota Alemanya. El que ell habita (l’únic projecte de la localitat d’Aachen) es va començar a gestar a principis dels 2000 per iniciativa d’un grup d’amics que va comprar dos vells blocs d’habitatges a l’Ajuntament del municipi. Aquests van ser rehabilitats i al pati interior se’n va aixecar un altre, sumant un total de 20 apartaments.

Habitualment, per efectuar la compra de propietats, els residents aporten una tercera o quarta part dels crèdits necessaris. La resta, els posa el banc. “A Alemanya, els interessos dels bancs són molt baixos, ronden el 2%. És cert que n’hi ha que no coneixen el model del Syndikat i no donen crèdits, però n’hi ha d’altres, com el GLS de Bochum, que hi estan avesats i treballen amb nosaltres”, explica Kämmerling: “Els futurs residents tenen tres funcions legals independents: presten un crèdit, són socis de l’associació i paguen un lloguer a la SL. En les primeres fases dels projectes, la compra o rehabilitació d’edificis fa que el preu del lloguer sigui similar al del mercat. Però una vegada s’han retornat els crèdits, el lloguer es manté intacte”.

El Syndikat només pot decidir sobre una possible venda. Cada associació de residents té plena autonomia per organitzar-se i establir el model de convivència que li convingui. “Alguns viuen com una comuna, nosaltres vivim en pisos independents amb una sala compartida. Altres poden decidir que alguns dels membres paguin un lloguer més barat. Depèn del que decideixi cada grup”, diu Kämmerling. Això, però, no vol dir que els valors socials i mediambientals de tots els projectes no estiguin alineats: entre dos i tres vegades a l’any, l’assemblea general del Syndikat (de la que formen part tots els projectes i persones a títol individual) té presents aquests valors a l’hora d’escollir les iniciatives amb què unirà esforços en una nova societat limitada.

Solidaritat entre projectes: la clau de l’èxit

Si noves iniciatives arriben a l’assamblea general és, segurament, perquè abans han contactat amb algun projecte en marxa de la zona. A tot el país, cada tres mesos s’organitzen trobades regionals on s’explica el model: el projecte més proper esdevé una mena de mentor dels que s’hi inicien. La solidaritat entre projectes és una de les claus de l’èxit. A més d’assessorar les noves iniciatives (i, eventualment, de prestar-los diners perquè tirin endavant) cadascun dels projectes establerts paga una quota anual solidària al Syndikat. Aquesta quota és possible gràcies a la paulatina amortització dels crèdits i a la conseqüent generació de superàvit. D’aquesta manera, en comptes d’utilitzar els creixents marges econòmics per a d’altres finalitats o per reduir els seus lloguers, el que es fa és transferir una quota al Syndikat perquè aquest no només cobreixi les seves despeses administratives, sinó perquè també ajudi a finançar noves iniciatives amb la creació de més societats limitades. Com diu Jochen Schmidt, un dels membres fundadors, el Syndikat actua com les cèl·lules: “Tenim capacitat de dividir-nos i multiplicar-nos”.

Per saber-ne més:
Documental “Aquesta és la nostra casa” (subtítols en anglès)