Sector públic i cooperatives: com poden col·laborar per impulsar habitatge cooperatiu?

L’habitatge cooperatiu en cessió d’ús és un model que ha crescut els darrers anys a Catalunya gràcies a l’impuls de l’Economia Social i Solidària. La complicitat de les administracions, no obstant això, també ha estat clau per a la consolidació de molts dels projectes. La cessió de sòl per part d’ajuntaments, algunes línies d’ajuts de la Generalitat o el suport en alguns casos de l’Institut Català de Finances —tot i que encara insuficients, segons les cooperatives d’habitatge— han ajudat a fer possible algunes experiències de vida en comunitat al territori.

De tot això es va parlar a la jornada ‘Polítiques públiques per a l’impuls de l’habitatge cooperatiu en cessió d’ús‘ que la Xarxa d’Economia Solidària (XES) va organitzar el passat 29 de setembre. La jornada, que fou una trobada entre representants del sector cooperatiu i de diverses administracions públiques implicades d’alguna manera en l’impuls de l’habitatge cooperatiu en cessió d’ús, va confirmar l’existència de treball en comú entre algunes administracions i cooperatives d’habitatge, però també va evidenciar la falta d’un marc de treball estable i conjunt per consolidar el model.

Per això, una de les conclusions de la trobada va ser que, si es vol fer créixer aquesta alternativa i fer-la assequible per als sectors populars, el sector públic i el sector cooperatiu han de construir una aliança que garanteixi l’interès públic del model i faciliti els recursos necessaris per al naixement de nous projectes. El finançament és, doncs, un dels grans reptes, però durant la jornada van presentar-se nombroses propostes i, fins i tot, la Generalitat va anunciar una nova línia d’ajuts. Des del món local, en canvi, s’avança “a foc lent”, amb el lideratge de l’Ajuntament de Barcelona, i es plantegen alternatives a la manca de sòl públic per cedir.

En general, totes les ponències van compartir que el potencial de creixement del model passa per la seva capacitat de ser assequible al llarg del temps. Des del sector cooperatiu són conscients que és un model nou que genera poca seguretat encara vers les entitats financeres, però també es veu un model amb més resiliència econòmica, ja que incorpora mecanismes interns de solidaritat i suport mutu, i en els darrers mesos hem vist com aquests s’han activat per donar resposta a la situació de crisi per la Covid-19.

Manca de sol, ajudes i un marc normatiu definit

A Catalunya actualment hi ha més de 20 projectes en curs i prop de 400 habitatges arreu del territori. Tot i que s’ha avançat molt en els darrers anys, les cooperatives que els impulsen es queixen de dificultats en l’accés de sòl, manca d’ajudes i suport financer i de la indefinició normativa, ja que no existeix una regulació específica per al model.

Precisament a la jornada es va reconèixer un “incipient suport públic al model” a través de cessions de sòl municipal, accés al dret de tanteig, finançament per part de l’Institut Català de Finances o altres ajuts estatals o autonòmics, però representants del sector cooperatiu també van advertir que queda molt camí per recórrer en la relació amb les administracions públiques.

L’urbanista Arnau Andrés, membre de La Dinamo Fundació i soci de la cooperativa Lacol, va assegurar que “la consolidació de la cessió d’ús a països de referència com Dinamarca i Uruguai s’ha basat en l’impuls d’una regulació clara que reforça l’interès públic del model”, més “el desplegament de polítiques de foment” d’aquest tipus d’habitatge.

L’assequibilitat del model, d’altra banda, es va assegurar com el gran repte. L’habitatge cooperatiu en cessió d’ús, asseguren els seus impulsors, hauria de convertir-se en una alternativa real a l’emergència habitacional. I això per facilitar l’accés al model de sectors populars.

Anterior Següent

David Guàrdia, coordinador de l’Àrea de model i incidència de Sostre Cívic i membre del projecte Cal Paler Nou a Cardedeu, va apuntar algunes mesures per assegurar que el model sigui reproduïble i més inclusiu. D’una banda, va reclamar “més ajuts a la promoció d’habitatge de protecció oficial”, així com “ajuts específics a l’habitatge cooperatiu per part del Govern de la Generalitat, fonamentalment, però també per part de l’administració local”. I, de l’altra, també va remarcar com a necessari generar “línies d’ajuts a les persones per a les aportacions inicials”, que sovint són el principal obstacle d’accés als projectes.

En l’àmbit fiscal, Guàrdia va proposar “un IVA súper reduït a escala estatal per a les promocions d’habitatge de protecció oficial o models no especulatius com aquest”, i també va reivindicar “la implicació de la banca pública” en el finançament dels projectes per “donar solvència, facilitar l’accés i generar seguretat” en el model. “La banca pública pot finançar tota la promoció o pot complementar el finançament principal privat, amb el 5% o 10% del cost la promoció i reduir l’aportació inicial”, va assegurar.

“L’accés al sol en general és la primera barrera en què es troben els projectes”, va explicar Paula Martí, urbanista i sòcia de la cooperativa Celobert. Això és així tant pel seu preu elevat —a vegades pot significar al 50% del cost total de l’habitatge— com també per la capacitat d’accedir al mercat immobiliari, sobretot en el cas de cooperatives sense experiència en aquest àmbit. “Hi ha molts projectes aturats per aquesta dificultat”, va alertar Martí, també membre del projecte Ruderal, a Vallcarca (Barcelona).

L’administració, facilitant l’accés a aquest sol, promou el parc d’habitatge assequible i estable a un cost reduït, però també dóna resposta a altres necessitats del municipi, com equipaments o el reforç del teixit comunitari. D’aquesta manera, segons la urbanista, “el model va molt més enllà de la pròpia problemàtica de l’habitatge, i enforteix el sector de l’economia social i solidària”. I és que “per facilitar l’estabilitat dels projectes necessitem el suport de l’administració”, va concloure.

Necessitat de sol o de promotors? La diversitat territorial

Per part de la Generalitat, la subdirectora general d’Economia Social, Tercer Sector i Cooperatives, Rosa Hernàndez, va recollir el guant de la indefinició normativa i la manca d’ajuts. A “mig termini”, l’administració catalana es plantejaria el repte de “modificar la Llei de Cooperatives o la normativa sectorial d’habitatge, si s’escau”, segons va explicar; mentre que “a curt termini estem treballant una ordre d’ajuts que es publicaria el 2021 destinada a cooperatives d’habitatge en cessió d’ús que estiguin en projectes en fase d’execució i ajudar a disminuir les despeses que tenen, que són considerables”. L’aportació inicial per accedir a un habitatge cooperatiu d’aquest tipus actualment està entre els 20 i 30.000 euros.

Respecte a la manca de sòl disponible, Albert Toledo, director de Promoció d’habitatge de l’Agència d’Habitatge de Catalunya, va manifestar en part el seu desacord. Segons ell, “no manca sòl públic, sinó al contrari: hi ha molt de sòl públic a desenvolupar que no troba un operador darrere disposat a tirar endavant la promoció”. Però no es referia a Barcelona i a la seva immediata àrea d’influència. En la seva opinió, també és cert que “falten mecanismes per aconseguir que operadors puguin entrar al mercat”. Cooperatives, per exemple.

En la mateixa línia, el director de l’Institut Català del Sòl (Incasol), Albert Civit, va assegurar que “els operadors públics no són suficients per resoldre el problema de l’accés a un habitatge digne”. A més, va confessar que “des de l’administració tenim la sensació que disparem a massa coses, quan hauríem d’estar centrats en l’emergència habitacional”. I això implica concentrar-se en les zones d’altíssima demanda, que és on es dóna aquesta emergència. A la resta del territori, proposa que l’administració “compri el sòl o edifici a rehabilitar i el posin a disposició de les cooperatives”. Per això està convençut que “l’habitatge cooperatiu en cessió d’ús és una eina fonamental”.

Segons Civit, també cal consolidar una política pública que impulsi l’habitatge cooperatiu en cessió d’ús de forma “sistematitzada” arreu del territori. Actualment “hem d’estudiar cas a cas, i això és temps, esforç i recursos”, reconeix.

Per la seva banda, la directora de Promoció de l’Institut Català de Finances (ICF), Lourdes Ridameya, va assenyalar que “el model es consolidarà o es crearà quan tinguem molts casos”. En tot cas, l’Institut es compromet a seguir treballant i analitzant projectes per buscar solucions, i una d’elles pot ser el finançament amb altres entitats. Ridameya va valorar els darrers avenços, i va recordar que “fa dos anys que tenim dues línies actives de finançament a aquest model”.

L’aposta de Barcelona i l’experiència de Palafrugell

Tal com van defensar els representants de la Generalitat, la realitat territorial és ben diversa, i per així mostrar-lo a la jornada hi van participar dos ajuntaments molt diferents: el de Palafugell i el de Barcelona.

A Palafrugell hi ha molts habitatges buits i, com a la majoria de municipis, manca habitatge social. La regidora d’Habitatge, Roser Massaguer, va explicar que Sostre Cívic va iniciar l’any passat un projecte cooperatiu que inclou dos habitatges per la taula d’emergència. Es tracta d’un edifici de 6 pisos a 10 minuts del centre, amb cofinançament de l’ICF. Segons Massaguer, “abans de parlar de buscar més sòl, necessitem una solució als habitatges buits, i el model d’habitatge cooperatiu podria ser una alternativa”.

A la capital catalana, en canvi, sí que la manca de sòl és un gran problema, però aquest obstacle no ha evitat els avanços de l’Ajuntament en la seva aposta per l’habitatge cooperatiu en cessió d’ús. “A Barcelona comencem a veure els fruits d’un model pel qual estem treballant fa anys, i que al darrere hi ha un teixit molt potent”, va explicar la regidora d’Habitatge i Rehabilitació, Lucia Martin. Des de l’arribada de Barcelona en Comú a l’alcaldia el 2015, “Barcelona ha fet una aposta molt forta per l’habitatge cooperatiu en cessió d’ús, no només política, sinó també econòmica”. Tot i això, Martin reconeixia que s’ha trigat dos anys a tirar endavant els concursos de cessió d’ús dels terrenys. Això ha passat, segon Martín, perquè “hi ha poc suport pressupostari de les grans administracions com la Generalitat” i també per la lentitud dels processos administratius.

Més enllà de les dificultats, la regidora va recordar que “a Barcelona tenim el compromís de destinar el 3% de l’habitatge públic planificat a construir habitatge cooperatiu en cessió d’ús”, i que aquest compromís s’està gestionant a través d’una taula d’habitatge cooperatiu on hi participen tots els actors implicats, des de personal tècnic municipal fins a les mateixes cooperatives.

La clau és “com fem que tot això sigui més accessible”, va assenyalar, per tot seguit proposar la participació de més actors per fer possible el finançament del sector. “Anualment s’estan pagant des del Ministeri d’Hisenda mil milions d’euros anuals per la compra d’hipoteques. Què passaria si aquests diners es posessin al servei del model d’habitatge cooperatiu en cessió d’ús?”, es preguntava.

La regidora també va destacar la importància de “consolidar l’aliança público-cooperativa”, i de “superar la visió de les administracions com a proveïdores de serveis i de la ciutadania com a usuàries”. També es tracta de “guanyar el relat”, va defensar, i de “visibilitzar el model”, el “teixit cohesionat” que hi ha al darrere i la “mirada comunitària” de l’habitatge que intenta recuperar.

La jornada també va comptar amb la participació de la Diputació de Barcelona. El cap de l’Oficina d’Habitatge de la Diputació de Barcelona, David Mongil, també va fer referència a l’assequibilitat del model com a repte. “Com el pes del model de finançament recau sobre les cooperatives, es troben amb el mateix problema que els altres operadors, i aleshores has de fer que els números quadrin i per això el públic que pot accedir a aquests projectes encara és molt minoritari”, va recordar.

D’altra banda, va assenyalar que “no hi ha tants ajuntaments que poden col·laborar amb aquests projectes”. Per això destacava “la importància del suport d’altres administracions més grans, com la Diputació de Barcelona”, per ajudar els ajuntaments més petits en el finançament dels habitatges cooperatius en cessió d’ús.