Desmercantilitzar l’habitatge: el repte de les cooperatives i la cessió d’ús

L’accés a un habitatge digne és un dret fonamental, però no sempre es garanteix. A Catalunya i especialment a Barcelona, l’emergència d’habitatge va a l’alça. Durant l’última dècada, el preu de l’habitatge a la capital catalana, tant de lloguer com de compra, s’ha encarit més d’un 30%. L’arrendament ja supera el miler d’euros de mitjana per habitatge, i més de 40.000 famílies han estat desnonades, la meitat de les quals vivien en pisos de grans tenidors, amb més de 10 habitatges.

Per tal de fer front a les necessitats residencials de la població barcelonina, les entitats més representatives de l’habitatge social i l’Ajuntament de Barcelona van signar, l’any 2020, el denominat conveni ESAL. L’objectiu de l’acord era donar una resposta ràpida a la situació i impulsar el lloguer protegit i l’habitatge cooperatiu en el menor temps possible. Inicialment, el conveni es complia a bon ritme, però des del 2023, amb la constitució del nou govern socialista, l’acord va quedar aturat. 

Ara, fruit de la pressió de les entitats que treballen per l’habitatge cooperatiu, s’ha aconseguit un compromís del govern municipal per reprendre la rehabilitació i la construcció d’edificis que ja preveia el conveni, millorar les ajudes retornables als projectes especialment de rehabilitació i promocions petites i valorar la necessitat dels habitatges socials.

Per què és important el conveni ESAL?

El conveni acorda una provisió d’habitatges destinats al lloguer assequible i la cessió d’ús de solars i finques municipals de l’Ajuntament. L’acord es fixava com a objectiu construir i/o rehabilitar 1.000 habitatges durant els 10 anys següents, a través de la provisió de sòls i edificis públics de l’Ajuntament. Del total d’aquests habitatges, és previst que el 60% es destinin al lloguer social i el 40% a la cessió d’ús. Aquests solars i finques són béns de caràcter patrimonial, i per això, d’acord amb la legislació, es poden transmetre de forma directa per a la promoció d’habitatge social durant un període de temps determinat, ja que es tracta d’entitats sense ànim de lucre. 

El conveni ESAL fixava com a objectiu construir o rehabilitar 1.000 habitatges en 10 anys en sòls o edificis públics

Per a  la promoció i gestió conjunta de l’habitatge protegit, s’ha creat un instrument que reuneix l’Administració pública, fundacions i cooperatives. Darrere d’aquesta col·laboració pública, social i comunitària hi ha la Federació de Cooperatives d’Habitatges de Catalunya (Habicoop), la Coordinadora de Fundacions d’Habitatge Social (Cohabitac) i l’Associació Xarxa d’Economia Solidària (XES), per una banda, i l’Ajuntament de Barcelona, l’Associació de Gestors de Polítiques Socials d’Habitatge de Catalunya (GHS) i l’Institut Municipal de l’Habitatge i Rehabilitació de Barcelona (IMHAB), per l’altra.

Què s’ha complert i què no del conveni?

Des de la signatura del conveni el 2020 i fins a l’any 2023, es van cedir 600 promocions, que a hores d’ara ja estan en diverses fases de construcció i/o rehabilitació. Però “des de l’entrada del nou govern municipal a l’Ajuntament de Barcelona, el conveni ESAL va quedar completament aturat durant més de 18 mesos”, apunta Pato Bottos, soci del grup d’habitatge mosaic del Poblenou i membre de la Coordinadora de Cooperatives d’Habitatges del Poblenou. 

Amb això, i tenint en compte que encara queden per adjudicar prop de 400 habitatges dels 1.000 pactats inicialment (dels quals 200 seran per al lloguer social i 200 per a la cessió d’ús aproximadament), des d’Habicoop i la Xarxa d’Economia Solidària es va dur a terme una forta mobilització per fer complir el conveni. Les organitzacions en qüestió van impulsar un manifest, dues cartes dirigides a l’Ajuntament de Barcelona i una proposició al Consell Municipal de la mateixa ciutat, per reivindicar la necessitat d’agilitzar la provisió de sòl, establir un calendari clar per complir els objectius marcats i ampliar el conveni per construir més habitatge social i protegit. 

A finals del 2024 es va aprovar una moció que compromet l’Ajuntament a cedir, els pròxims dos anys, els 400 habitatges restants per poder complir l’objectiu dels 1.000

Es dona el cas que, mentre el conveni patia inactivitat, “el govern municipal va traspassar a l’Institut Català del Sòl (INCASÒL), d’esquena al sector, 11 solars per a la construcció d’habitatge protegit, 5 solars dels quals ja havien estat compromesos al conveni ESAL pel consistori anterior, molt probablement a través d’empreses privades”, denuncia Pato Bottos. “Aquest incompliment dels compromisos adquirits va ser un xoc molt fort per a les cooperatives d’habitatges del Poblenou que havien lluitat durant tres anys per posar més solars a disposició del barri en el marc de les protestes veïnals #EnsQuedemAlBarri”.

Fruit de les mobilitzacions, a finals del 2024 es va aprovar una moció al Ple municipal, la qual compromet l’Ajuntament, en el transcurs dels dos anys que venen (2025 i 2026), a cedir els 400 habitatges restants per poder complir l’objectiu dels 1.000 que s’han de fer per al 2030, tal com es va signar en el marc del conveni. A banda, la moció també insta a signar un nou acord de cara al 2026 que prevegi la cessió de 1.000 habitatges més, entre el 2027 i el 2031 (200 habitatges per any), sota l’empara del nou Pla d’habitatge 2025-2032. El PSC, Junts per Barcelona i Barcelona en Comú van signar a favor de la moció, mentre que ERC, que en l’àmbit català ha mostrat el seu suport a la cessió d’ús, a Barcelona es va abstenir, i el PP i Vox van votar-hi en contra.

Què permetrà la pròrroga del conveni?

Per a Habicoop i la Xarxa d’Economia Solidària, el conveni és una mostra no només de la capacitat del sector social i cooperatiu per fer més habitatge social, sinó també de la validesa de l’acord com un instrument útil i eficient per incrementar l’habitatge social i assequible, que contribueix a millorar l’accés a l’habitatge per a moltes persones. Segons Glòria Rubio, membre d’Habicoop i coordinadora d’activitats de la fundació La Dinamo, “aquesta pròrroga [del conveni] és important, tant pel significat de voluntat política que suposa com per acabar de desenvolupar els habitatges que falten i dotar de més solars les entitats”, explica. 

Precisament Rubio reivindica la feina d’aquestes entitats perquè, d’una banda, “desmercantilitzen l’habitatge” i, de l’altra, en promouen una gestió més democràtica: “Entenem l’habitatge com a comunitari, des de la governança compartida, des de l’autogestió, sent accessible i inclusiu, amb corresponsabilitat amb l’entorn”. De fet, tant els projectes d’habitatge cooperatiu com els projectes de lloguer protegit els avalua el consistori i han de complir una sèrie de criteris que aquestes entitats ja tenen en el seu ADN: el foment dels lligams comunitaris en les promocions de cooperatives, criteris d’emergència climàtica, assegurar uns preus protegits de lloguer i de quotes de sessió o evitar la concentració de projectes en pocs promotors, entre d’altres. 

En paral·lel al conveni ESAL, el consistori ha obert un concurs públic per construir habitatge de lloguer assequible destinat a promotors amb ànim de lucre

La pròrroga del conveni també permetrà que l’Ajuntament augmenti la subvenció municipal a les entitats i fundacions fins al 25% en les rehabilitacions, i el 20% en les noves construccions petites, amb 15 habitatges o menys. “Aquest era un tràmit jurídic previst que no suposa la incorporació de més sòl ni l’ampliació temporal del conveni, però cal remarcar que ha comportat la introducció d’algunes millores en les ajudes retornables als projectes, especialment en casos de rehabilitació i promocions petites”, explica Bottos. 

Així i tot, des del sector denuncien que, paral·lelament al conveni ESAL, el mateix Ajuntament ha obert aquest 2025 un concurs públic per licitar tres solars municipals en dret de superfície per construir-hi fins a 350 habitatges de lloguer assequible, però tots destinats a promotors amb ànim de lucre. “Al conveni ESAL ja hi ha una part destinada al lloguer social; però, així i tot, l’Ajuntament ha decidit obrir un nou concurs per a entitats mercantils, que entenen l’habitatge com un bé de mercat”, denuncia Rubio.

Com es pot accedir a aquests habitatges?

D’entrada, les persones adjudicatàries dels habitatges, tant en règim de lloguer com en cessió d’ús, han d’estar inscrites en el Registre de sol·licitants d’habitatges de protecció oficial de Barcelona i complir els requisits que estableix la normativa d’habitatges de protecció oficial.

En ser habitatges cooperatius, totes les persones que vulguin accedir-hi han de ser sòcies de la cooperativa que els gestionarà i complir els requisits d’admissió que estableixin. A més, com que també són habitatge de protecció oficial, la renda o la quota mensual que la cooperativa percep de les persones sòcies ha d’ajustar-se al topall que estableix la Generalitat de Catalunya per a l’habitatge social.

També cal tenir en compte que, més enllà de la renda o la quota mensual que es pagarà, els usuaris també hauran de fer una aportació inicial, que pot ser molt baixa o més alta, en funció de l’acord que estableixi la cooperativa i la necessitat de cofinançar la promoció (depenent dels ajuts que ha obtingut, etc.). La cooperativa té el dret de superfície durant 99 anys i ha de finançar el cost de tota la promoció i assegurar-ne el manteniment durant tot el període.

Es pot replicar l’experiència ESAL en altres àmbits de Catalunya?

Glòria Rubio ho té clar: “Com a sector, creiem que sí que es pot replicar”. Explica que, a Barcelona, no ha estat fàcil, perquè no és una política pública senzilla, ni des de l’òptica econòmica ni tampoc administrativa, entre d’altres. “Però hi ha països amb polítiques públiques cooperativistes i comunitàries molt implementades, i aquí també s’haurien de poder implementar, tant en l’àmbit municipal com també autonòmic, a través de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya. Seria una declaració d’intencions: en aquesta direcció, és imprescindible la voluntat política”.