26/10/2021 | 22:00
El Govern del PSOE i de Podem ha aprovat en Consell de Ministres una nova legislació sobre habitatge que podria acabar sent més tova amb els grans propietaris que la llei catalana actual. La normativa espanyola (de major rang) podria deixar en paper mullat la regulació de preus que s’aplica ja en molts municipis catalans, inclou moltes excepcions que permetrien apujar els lloguers i incorpora barreres per a les congelacions i baixades de preus. Tampoc no preveu sancions als qui la incompleixin i, fins i tot, amenaça amb la suspensió de l’obligació que el 30% de les noves promocions es dediquin a habitatge protegit, una mesura impulsada pel moviment per l’habitatge i aprovada a l’Ajuntament de Barcelona. El Sindicat de Llogateres i la Plataforma d’Afectades per la Hipoteca han qualificat de “burla” la lletra petita d’una norma que, si bé es presentava com a pionera i avançada per al conjunt de l’Estat espanyol, quedaria per sota de les fites aconseguides per diferents lleis d’habitatge catalanes.
La regulació de lloguers vigent a Catalunya des de l’any passat es veuria probablement anul·lada, matisada o superada pel nou text, que legalment és de rang superior. Tot i això, alguns juristes creuen que hi ha marge per compatibilitzar les dues normatives i, en els capítols on no entrin en contradicció, les normatives catalanes podrien mantenir-se vigents. Tot acabarà depenent, però, del que dictamini la justícia i com interpreti un possible conflicte de competències entre les dues normatives. El Tribunal Constitucional ja té sobre la taula des de fa mesos dos recursos contra la regulació catalana i podria tombar-la en qualsevol moment.
A la proposta aprovada avui encara li queda molt camí per convertir-se en realitat. El Govern espanyol haurà de portar-la al Congrés i al Senat, i allà caldrà negociar la lletra petita amb els partits que han donat fins ara suports puntuals a la coalició, com Esquerra Republicana o Bildu, entre d’altres. En tot cas, ara mateix quines diferències hi ha entre la normativa vigent a Catalunya i la que ha aprovat el Govern espanyol?
Excepcions que permetrien apujar preus
Els preus es congelaran en els nous contractes de lloguer a les zones considerades de mercat tens. Només es podrà actualitzar el preu del contracte, normalment en funció de l’índex de preus de consum (IPC). En la regulació catalana, tampoc no es pot apujar el preu, però hi ha una condició extra: l’import no pot superar l’índex de preus, de manera que es pot obligar a abaixar el lloguer en els casos en què està especialment inflat, sigui qui sigui el propietari. Ara, per forçar aquestes baixades, caldrà que es donin unes condicions més estrictes. La barrera principal és que el propietari de l’immoble ha de ser una persona jurídica (és a dir, una empresa) i també ha de tenir més de 10 pisos.
Hi ha excepcions a la nova llei que en la pràctica permetrien fins i tot apujar el lloguer fins a un 10%
En tot cas, hi ha excepcions que permeten apujar el lloguer fins a un 10%, a més de l’IPC, a tots els propietaris. Les condicions per eludir la congelació de preus són que s’hagi millorat amb escreix l’eficiència energètica de l’habitatge, que s’hagi rehabilitat, o que s’hagi fet més accessible durant els dos anys anteriors al contracte de lloguer. Altrament, també es pot apujar el preu si la vigència del nou contracte de lloguer és de 10 anys o més.
18 mesos sense baixades obligatòries de preu
La lletra petita també rebaixa l’àmbit d’aplicació de les baixades de preus obligatòries a grans tenidors. En un dels apartats finals de la llei, s’hi afegeix una frase que condiciona una gran part del contingut previ: “La regulació establerta a l’apartat 7 s’aplica als contractes que es formalitzin una vegada transcorreguts 18 mesos des de l’entrada en vigor de la Llei”. L’apartat mencionat és el que marca que els grans propietaris hauran d’abaixar els lloguers quan estiguin per sobre de l’índex, i el resultat d’aquesta fórmula legal és que l’article queda en stand by durant un any i mig. Fins i tot pot ser que, un cop passin aquests 18 mesos, no hi hagi baixades, ja que també cal que les administracions hagin elaborat, efectivament, aquest índex que preveu la llei. Cal tenir en compte que Catalunya ja té el seu propi índex, però la nova llei espanyola no el reconeix com a vàlid.
La jurista Elga Molina creu que les baixades de preu ara només afectaran un 5% dels habitatges
A banda, l’aplicació no serà automàtica a partir del moment en què se superin aquests dos entrebancs, sinó que només servirà per als contractes que se signin a partir d’aquell moment: tots els acords signats abans del 2023 quedaran lliures d’aquest límit, i, atès que queden mesos de tramitació parlamentària, és possible que això sigui així fins al 2024. Per això, el retard en l’aplicació d’aquesta part de la normativa fa que pugui acabar quedant supeditada a la voluntat del Govern central que sorgeixi de les pròximes eleccions generals, i el PP ja ha mostrat la seva oposició frontal a qualsevol limitació de preus.
Des del Sindicat de Llogaters, lamenten que es doni aquest temps de gràcia: “Abans podran trossejar les seves propietats per evitar veure’s afectats per aquesta regulació”, explica a CRÍTIC el portaveu del Sindicat Jaime Palomera.
Tampoc la doctora en Dret i especialista en assessoria jurídica en habitatge Elga Molina no creu que estigui justificada aquesta espera, però en matisa l’impacte, ja que només afecta els pisos que són propietat d’una empresa amb més de 10 pisos: “Estem parlant de menys del 5% dels habitatges. L’aplicació serà ínfima”.
Més complicacions per declarar-se ‘zona tensa’ de lloguers
En tot cas, només quedaran regulats els lloguers que se situïn dins d’una zona de mercat tensionat. Perquè una zona pugui ser considerada zona tensa, haurà de complir dos requisits. La primera condició serà que la despesa en habitatge de les famílies que viuen en una zona determinada sigui, de mitjana, més d’un 30% de la seva renda. És a dir, que els lloguers i les hipoteques s’enduguin una bona part dels ingressos del veïnat.
Les organitzacions socials agrupades a la Iniciativa per una Llei que Garanteixi el Dret a l’Habitatge han assenyalat en un comunicat conjunt que el problema amb aquest requisit és “la dificultat de demostrar que es compleixen”, a causa de “la inexistència de dades a escala municipal”. A banda, la llei no concreta de quina manera es faran aquests càlculs, una limitació que en pot dificultar l’aplicació real.
La regulació de preus només s’aplicaria si els lloguers han pujat més de cinc punts per sobre de l’IPC
En segon lloc, la regulació de preus només s’aplicaria si els preus de lloguers i d’hipoteques han pujat més de cinc punts per sobre de l’IPC durant els darrers cinc anys. És a dir, si es dispara el preu d’altres elements de l’IPC, com ara la llum o la gasolina, els límits de preu també podrien quedar sense efecte. El portaveu del Sindicat de Llogateres, Jaime Palomera, creu que això ja passaria actualment: “Amb la calculadora a la mà, ciutats com Barcelona no podrien regular els preus, ja que precisament han començat a baixar gràcies a la regulació catalana, però l’IPC s’ha disparat”.
En el moment d’aprovar la llei catalana es van incloure directament com a zona tensa els 61 municipis més poblats per tal d’assegurar una aplicació més àgil, malgrat que després els ajuntaments han tingut autonomia per decidir si mantenen o no aquesta declaració. Ara, encara que es compleixin totes les condicions, les zones tenses només es declararan com a tals si així ho demana la comunitat autònoma corresponent. Per a Elga Molina, “això va en detriment del ciutadà que viu en zones que són evidentment tenses però no aprovaran aquestes normatives pel seu color polític, com ara Madrid”.
Tanmateix, els efectes secundaris d’aquesta diferència també es notarien a Catalunya: “Així desincentives la inversió en les zones que sí que s’han declarat tenses. Les empreses que vulguin invertir en habitatge ho faran més en zones que no estiguin regulades, i això pot afectar l’oferta”, opina Molina. La jurista experta en habitatge proposa, en canvi, que els municipis també puguin instar a declarar-se zona tensa per si mateixos.
No s’hi preveuen sancions
Un dels elements que diferencien més clarament la regulació vigent a Catalunya de la que proposa el Govern central és l’existència d’un règim sancionador. Actualment, alguns incompliments poden arribar a suposar una multa de 90.000 euros per a grans propietaris catalans. “Ara els anuncis de pisos han d’informar del preu de l’últim contracte, i és prohibit fer trampes com afegir-hi despeses artificials de comunitat”, explica Jaime Palomera, del Sindicat de Llogateres, que lamenta que això no s’hagi reproduït a la nova llei d’habitatge: “És la gran prova que aquesta llei no s’aplicarà de veritat”. Elga Molina també opina que és “essencial” afegir-hi aquest règim, i creu que caldrien altres mecanismes que afavoreixin l’agilitat en l’aplicació de la llei, com ara la possibilitat de reclamar per via d’un judici verbal o de mediació.
Una mesura estrella d’Ada Colau, amenaçada per la nova llei
A banda dels preus, la nova llei d’habitatge, que, de fet, és la primera de rang estatal de la democràcia, regula molts altres aspectes. En l’àmbit dels desnonaments, per exemple, les entitats de la Iniciativa per una Llei que Garanteixi el Dret a l’Habitatge han alertat que no s’hi preveu l’obligació dels grans tenidors d’oferir lloguers socials a les famílies vulnerables, com sí que fa actualment la legislació catalana. Si s’aprova definitivament la proposta del PSOE i de Podem, els desnonaments se suspendrien durant un període de 2 a 4 mesos.
Tanmateix, en l’àmbit de l’habitatge públic, es podria donar la situació que la nova llei fes caure un dels avenços més importants del moviment per l’habitatge a Barcelona: l’obligació que el 30% de les noves promocions es dediquin a habitatge protegit. Si bé és cert que la llei preveu precisament que els ajuntaments puguin fer aquesta reserva del 30%, matisa que caldrà compensar els promotors. No és clar quina interpretació prevaldria sobre què vol dir compensar, ni tampoc està resolt qui té competències per determinar-ho. “Decidiran els jutges, però és una de les coses fonamentals que s’haurien de canviar. Els propietaris reclamaran ser compensats a preu d’expropiació, i com a mínim donarà lloc a molta confusió”, explica Elga Molina.
