Límits i oportunitats de l’habitatge cooperatiu

El cooperativisme d’habitatge no és un fenomen nou a casa nostra, sinó que acumula més de 100 anys d’història. Les primeres promocions d’habitatge cooperatiu a Barcelona daten de la segona dècada del segle XX. Amb una intensitat diversa, mai se n’han deixat de fer i, per exemple, el 1988 al voltant del 10% del total d’habitatges de primera residència de Catalunya (uns 160.000) havien estat construïts per cooperatives. Parlem, bàsicament, d’immobles en què la cooperativa n’assumeix la promoció i la construcció, però la propietat final del pis recau de manera individualitzada en cada soci. En canvi, si els darrers anys es torna a parlar amb força del cooperativisme d’habitatge és per un altre model, el de cessió d’ús, en què la propietat es manté en mans de la cooperativa, que cedeix de manera indefinida l’ús del pis al soci. El Pla pel Dret de l’Habitatge 2016-2025 de Barcelona, per exemple, preveu que en la darrera data hi hagi 535 pisos a la ciutat que s’hagin impulsat segons aquest model.

Quines són les dificultats i oportunitats del cooperativisme d’habitatge? En parlem amb l’advocada Marina Berga, que forma part de l’àrea d’Economia Social del Col·lectiu Ronda. La Llei de Cooperatives de Catalunya contempla els dos models, si bé no inclou un reglament que els desenvolupi normativament. A grans trets, exposa que les cooperatives d’habitatges són “les que tenen l’objecte de procurar a preu de cost habitatges, serveis o edificacions complementàries a llurs socis, organitzar-ne l’ús pel que fa als elements comuns, i regular-ne l’administració, la conservació i la millora”. A més a més, afegeix que la cooperativa “pot adjudicar i cedir als socis, mitjançant qualsevol títol admès en dret, la plena propietat o ple ús dels habitatges”.

Un dels riscos de les cooperatives d’habitatge és que no hi hagi una participació real de les persones sòcies en la presa de decisions

El model clàssic, és a dir en el que la propietat del pis recau finalment en la persona sòcia, té com a principal avantatge que desapareix el lucre de la promotora i la constructora, que és la mateixa cooperativa. Per tant, en principi es pot accedir a un habitatge a un preu més assequible. Un cop completada la construcció, però, perpetua la propietat privada de la casa. I, de fet, posteriorment aquesta pot transmetre’s mitjançant una compravenda clàssica. Marina Berga adverteix que un dels riscos de qualsevol cooperativa d’habitatges és “que no hi hagi una participació real de les persones sòcies en la presa de decisions i cal reforçar el model democràtic i horitzontal”. De fet, hi ha casos en què simplement “t’apuntes a una llista i ja està”, de manera que realment el model pot tenir ben poc “d’habitatge cooperatiu”. I afegeix que davant l’auge del model cooperatiu (amb l’augment de sòl públic disponible), poden aparèixer “cooperatives d’habitatge que s’aprofitin de la bona predisposició de les administracions públiques per cedir sòl, pervertint el model”.

Un model que trenca amb l’especulació

En el cooperativisme d’habitatge en cessió d’ús, un model que tot just va començar a executar-se fa cinc anys i que promouen cooperatives com Sostre Cívic, es trenca amb la propietat privada. D’aquesta manera, “si pel que sigui un soci deixa la cooperativa, és molt més fàcil transmetre el dret d’ús de l’habitatge que no pas a través d’una venda clàssica, ja que la propietat es manté en mans de la cooperativa“, apunta Berga. “Amb la cooperativa es blinda aquest model d’habitatge”, afegeix l’advocada. Dit d’una altra manera, desapareix del mercat tradicional i trenca amb l’especulació immobiliària, ja que situa l’habitatge com a dret i no com a mercaderia.

Segons la sectorial d’habitatge de la Xarxa d’Economia Solidària (XES), el model en cessió d’ús ha de tenir característiques com la propietat col·lectiva i l’absència d’ànim de lucre, l’autogestió, el foment de l’habitatge assequible i inclusiu, així com fomentar la reproductibilitat de nous projectes. A diferència de l’habitatge en propietat, en aquest cas no existeix divisió horitzontal de la finca, perquè posteriorment tampoc hi haurà una transmissió de l’immoble i, per tant, al registre de la propietat s’hi inscriu una sola finca. Marina Berga considera que per fomentar el model, “s’hauria de flexibilitzar determinats procediments per poder agilitzar l’accés al sòl de les cooperatives, però alhora s’han de fixar uns requisits per garantir que l’adjudicació va a un projecte cooperatiu real. La forma cooperativa en cessió d’ús implica que no hi ha ànim de lucre i tota una sèrie de principis, com els que planteja la sectorial de la XES, que li confereixen un caràcter no especulatiu”.

L’accés al sòl és una de les principals dificultats per a l’habitatge cooperatiu i una de les demandes és que l’administració en cedeixi a cooperatives per desenvolupar-hi projectes. Fins ara, en casos com Barcelona, la cessió de sòl s’ha fixat per un període de 75 anys i posteriorment en principi el sòl retorna a l’administració. En altres casos, una dificultat és la qualificació del sòl on es vol desenvolupar el projecte, que en un primer terme pot no ser residencial. Això és el que ha passat, per exemple, a Walden XXI, el projecte pioner de cohabitatge senior a Catalunya, que es desenvoluparà en un antic hotel de Sant Feliu de Guíxols i en què encara no s’ha completat totalment el canvi d’ús del sòl. “Són processos molt lents i llargs, que van al ritme de l’administració”, recalca Berga.

L’accés al sòl és un de les principals dificultats per a l’habitatge cooperatiu i una de les demandes és que l’administració en cedeixi a les cooperatives

A la llista de dificultats amb què topa l’habitatge cooperatiu en cessió d’ús també hi figura el finançament, bàsicament per les reticències d’una banca clàssica “acostumada a treballar amb una constructora o promotora que posteriorment ven els pisos i ara li estàs dient que aquí hi ha uns socis que abonaran el préstec mitjançant quotes, però que el préstec va a nom d’una cooperativa que, a sobre, no és la titular del sòl, sinó que en té el dret de superfície per a 75 anys”. L’alternativa, recalca l’advocada del Col·lectiu Ronda, passa per les entitats de finances ètiques i cooperatives, com Coop57 o Fiare. Des de fa uns mesos, entre les entitats que participen en la promoció de l’habitatge cooperatiu hi ha l’Institut Català de Finances (ICF), 100% públic.

També cal tenir en compte “que no existeix una normativa al voltant de l’habitatge cooperatiu en cessió d’ús“, sinó que són bàsicament les experiències prèvies les que van “creant model” i fent moure una administració que va “a remolc”. En aquest sentit, progressivament es van superant dificultats com la inscripció d’una finca en cessió d’ús al registre de la propietat i “per sort, en aquest sector tothom comparteix els documents”, de manera que és fàcil aprendre de les experiències i anar accelerant els tràmits, explica Marina Berga.