24/05/2017 | 20:00
Als països més avançats, l’habitatge buit es considera una patologia urbana, econòmica, social i mediambiental. El parc d’habitatges buit es percep com un problema per a l’accés a l’habitatge. Encara més quan coexisteix un nombre important d’habitatges buits amb una alta demanda insatisfeta, per exemple, en situacions d’emergència habitacional.
Segons un reportatge del diari britànic ‘The Guardian’, a Europa hi ha més d’11 milions d’habitatges buits. Espanya encapçala el rànquing, amb 3,44 milions, és a dir, un 13,7% del total del parc propi i un 31% dels habitatges buits de la UE. Catalunya no es queda curta. Segons el darrer cens del 2011, tenim 448.000 habitatges buits, cosa que significa que és buit un 11,6% del parc català i un 4% del de tota la UE. Sabem que patim 43 desnonaments el dia i que el parc d’habitatge social és dels més baixos d’Europa (no arriba a un 2% i les mitjanes europees són d’un 15%) i, per tant, queda clar que hi ha quelcom que no rutlla.
Actuar sobre l’habitatge buit
El sentit comú ens diu que, per solucionar quelcom, cal actuar i que dels problemes en podem fer oportunitats. El cas dels habitatges buits n’és un bon exemple. Existeixen els recursos i només cal que els activem per posar-los al servei del dret a l’habitatge. Per aconseguir-ho, es fan servir dos grans tipus de mesures, que habitualment es combinen: d’una banda, el foment públic de la seva rehabilitació i ús com a habitatges (venda, lloguer, etc.), i de l’altra, la penalització del desús (sancions, impostos, etc.), que pot incloure l’obligació de posar fi a la desocupació, per exemple, llogant-lo. Un nou tipus de mesures serien les que busquen evitar que l’habitatge quedi buit i que les persones siguin desnonades, com ara el lloguer obligatori impulsat a Euskadi, a Andalusia, a Navarra, a Catalunya, etc., una mesura que ha estat impugnada pel PP al Tribunal Constitucional.
Són exemple de penalitzacions les multes als propietaris que tenen habitatges buits més de sis setmanes a Dinamarca o més de sis mesos al Regne Unit. O l’impost francès en ciutats de més de 200.000 habitants i la penalització fiscal italiana als pisos buits. A l’Estat espanyol, la llei permet apujar l’IBI als habitatges buits i molts ajuntaments han aprovat ordenances en aquest sentit, però la inexistència del desplegament reglamentari n’ha impedit l’aplicació (excepte a Euskadi i a Navarra). A més, diverses comunitats, com ara Catalunya, poden multar els propietaris que tinguin habitatges buits durant més de dos anys.
L’impost català sobre els habitatges buits
Catalunya és l’única comunitat autònoma a tot l’Estat que ha establert un impost sobre els habitatges buits. Com que és poc conegut, en aquest article volem parlar-ne. És interessant perquè és una de les poques mesures aprovades recentment en el camp de l’habitatge que han estat recorregudes pel PP, però no suspeses pel Tribunal Constitucional.
Tot just fa tres setmanes, la consellera de Governació, Administracions Públiques i Habitatge va fer públiques les dades de la segona liquidació de l’impost sobre els habitatges buits, creat l’any 2015. Meritxell Borràs va explicar que el 2016 han pagat l’impost 12.460 habitatges. S’han recaptat 18,5 milions (11,2 milions l’any anterior), i amb la tributació d’aquests dos anys s’han adquirit 601 pisos, per valor de 33 milions d’euros.
És una bona mesura? Està ben plantejada? Què hi ha darrere les “xifres oficials”? Quin és el seu impacte real sobre la mastodòntica quantitat de pisos buits en un moment en què la dificultat extrema d’accedir a un habitatge segueix al centre del debat públic?
Comencem esbrinant per què va néixer. La idea la va llançar el conseller Santi Vila el 2013, un any després entra al Parlament i s’aprova el 21 de juliol de 2015 amb la Llei 14/2015, a iniciativa del Govern de CiU, amb 77 vots a favor (CiU, ERC i C’s) i 51 en contra (PSC, ICV-EUiA, CUP i PP). No és casualitat que, tot i tenir una “digestió parlamentària” llarga, s’aprovés finalment tan sols vuit dies abans que la ILP Habitatge, impulsada per organitzacions com la PAH, l’APE o l’Observatori DESC i amb un suport social molt alt. Arreu de l’Estat, però especialment a Catalunya, l’emergència habitacional ha estat molt forta i la pressió del carrer també, fet que ha incentivat —o quasi obligat— a prendre mesures i a legislar per poder actuar.
El que amaguen les xifres: l’impacte real de l’impost
Parlem, però, de l’impacte real de l’impost sobre el parc d’habitatges buits. Diu el preàmbul de la llei de l’impost que l’objectiu és “gravar l’incompliment de la funció social de la propietat, reduir l’estoc d’habitatges buits i augmentar-ne la disposició a lloguer social”. Sona bé. Si als 448.000 habitatges buits que tenim els apliquem la mitjana de 1.484 euros per habitatge de l’impost, la recaptació hauria de ser de 666 milions d’euros anuals. Res a veure amb els 18,5 milions del 2016. Què explica aquesta diferència? Si llegim la lletra petita de la llei de l’impost, veurem que no afecta tots els tipus de propietaris ni tots els habitatges buits.
Qui el paga realment? Tributen els habitatges propietat de persones jurídiques (particulars no), que portin buits dos anys de manera continuada amb data 31 de desembre de l’any corresponent (si s’interromp sis mesos, no compta), que no hagin canviat de titular durant aquest temps, i que no siguin buits per una causa justificada (són causes justificades els habitatges que cal rehabilitar o que hagin estat ocupats).
L’haurien de pagar, doncs, totes les persones jurídiques propietàries d’habitatges buits que compleixin les condicions anteriors. No hi ha dades sobre quants serien exactament, però serien molts habitatges: tots els que estiguin en mans de bancs o d’empreses (entitats financeres i empreses satèl·lit, fons voltors, promotors, immobiliàries…). És a dir, tots els que no siguin de particulars (persones físiques).
Però, de nou fixant-nos en la lletra petita, veiem que afecta molts menys habitatges. El motiu: l’eina en la qual es basa és el Registre d’Habitatges buits i sense títol habilitant de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya. És a dir, que només paguen l’impost els habitatges que reuneixen les condicions anomenades i que estan inscrits al Registre.
Recentment, CRÍTIC va publicar un article sobre els habitatges que hi ha inscrits, xifrant-los en 43.886 amb data 31 de desembre de 2016. Tal com explica CRÍTIC, només es tracta dels habitatges d’afectats per les hipoteques, és a dir, per execucions hipotecàries, dacions en pagament o condonacions de deutes. No paguen l’impost, per tant, els habitatges buits en mans de bancs del que s’anomena l’estoc d’habitatges nous sense vendre, quantificat en 80.372 pel Ministeri de Foment, el 90% del qual està en mans de bancs, de fons voltors o d’empreses satèl·lit (darreres dades de l’any 2015). Ni tampoc els habitatges buits de grans propietaris que no són entitats financeres.
Un problema afegit és que els habitatges en mans de la banca provinents dels afectats per les hipoteques són, com a mínim, els 44.000 del Registre, però no solament. Si consultem les dades del Consell General del Poder Judicial (CGPJ), veiem que aquesta xifra no encaixa amb les 141.000 execucions hipotecàries que ha patit Catalunya des del 2007. És cert que alguns milers d’aquests habitatges s’han venut o llogat i no són buits; però, de 141.000 a 44.000, ballen gairebé 100.000 habitatges, que no trobem inscrits al Registre, ja que, tot i ser obligatori, les eines per fer-ho complir no s’usen. Per aquesta via s’escapen força habitatges.
També queden exempts els habitatges protegits, els cedits a programes socials de l’Administració i els habitatges turístics. Les dues primeres exempcions van en la lògica d’augmentar el parc de lloguer social. Tampoc paguen l’impost els habitatges buits que estan situats fora de zones d’alta demanda acreditada. És discutible que les zones de baixa demanda quedin fora, ja que no és que no hi hagi necessitat d’habitatge assequible; simplement n’hi ha menys. La diferència és que potser amb els efectes de l’impost es podria solucionar més de pressa. A més, si es va construir més del que calia, té sentit gravar l’incompliment de la funció social de la propietat.
El resum és que, dels 448.000 habitatges buits a Catalunya, tan sols 11.328 compleixen totes les condicions i paguen l’impost. Això representa només un 26% dels habitatges buits inscrits al Registre i un 3% del total d’habitatges buits a casa nostra. L’impost no afecta, per tant, un 97% dels habitatges buits.
Les bonificacions per lloguer assequible, poc incentivadores
Fixem-nos, per acabar, en quant es paga per habitatge. La quantitat depèn dels metres quadrats d’habitatges buits que declares. El cost per habitatge de l’impost augmenta si ets propietari de més metres quadrats, però sense ser proporcional als habitatges buits que tens. Per exemple, si tens 50 habitatges buits, pagues uns 700 €/habitatge i any i, si tens 500 habitatges, pagues 1.150 € (la quantitat d’habitatges buits es multiplica per 10 i la quantitat que pagues es multiplica només per 1,6).
Un aspecte positiu que ajuda a mobilitzar habitatge buit són les bonificacions en funció dels habitatges que haurien de tributar, però que es destinen a lloguer assequible si són validats per l’Agència de l’Habitatge. Seria interessant conèixer amb detall els habitatges que han passat de buits al lloguer, ja que aquest és el principal objectiu d’un impost d’aquest tipus. D’altra banda, la definició de lloguer assequible és àmplia (entre 300 i 400 €); per tant, l’objectiu d’incentivar el lloguer social amb les bonificacions pot quedar desnaturalitzat. A més, es bonifica per trams d’habitatges destinats a lloguer. Per exemple, si poso entre un 25 i un 40% d’habitatges a lloguer assequible, em bonifiquen un 50% de l’impost. Per tant, s’incentiva el percentatge baix d’habitatge buit que es lloga: si em bonifiquen en un 50%, tant si poso un 25% a lloguer assequible com si en poso un 40%, no tindré cap incentiu per posar-n’hi un 40%.
Fem quatre números: una immobiliària d’una entitat financera amb 300 habitatges que pagui l’impost sense bonificacions pagaria anualment 575.000 euros (1.150 €/habitatge); però, si posa un 25% dels seus habitatges buits (125 habitatges) a menys de 400 € de lloguer, se li bonifiquen 287.500 euros (un 50%); per tant, passaria a pagar la meitat anualment (575 €/habitatge), una quantitat menor que un altre que és propietari de menys de 18 habitatges buits. Aquest mateix banc no té cap incentiu per posar 200 habitatges (un 40%) a lloguer assequible perquè se li bonifica el mateix 50% que si tan sols en posa 125 (un 25% dels habitatges buits que té).
Imaginem un bon impost sobre els habitatges buits
És clar que l’impacte d’aquest impost és molt menor del que podria ser. Caldria pensar com millorar-lo i estendre’l a la resta de l’Estat. Un petit canvi en l’impost podria fer que afectés molts més habitatges buits. Per exemple, tan sols afegint una sola frase a la llei del Registre per tal que el paguessin tots els de la banca, l’impost actuaria sobre un 26% de l’habitatge buit, mentre que ara n’afecta tan sols un 3%.
Si les entitats financeres tributessin per tots els habitatges que mantenen buits (116.334 de la nostra aproximació a la baixa) i l’única condició fos que l’habitatge sigui buit la data que es cobra l’impost, la recaptació anual seria de 172 milions d’euros, mentre que el 2016 ha estat tan sols de 18 milions. Amb aquesta quantitat es podrien comprar 3.150 habitatges l’any; en canvi, el ritme actual és de 300 l’any. A tot això, caldria sumar-hi la reducció de l’estoc d’habitatge buit, que és l’efecte principal d’un impost d’aquest tipus, però ben pensat.
La porta és oberta: què passaria si es doblés o es tripliqués la quota per habitatge de l’impost? I si tributessin no solament els pisos buits de la banca com acabem de calcular, sinó tots els habitatges buits de grans tenidors? És indispensable que es comencin a fer polítiques fiscals a l’altura de la situació per activar la funció social de l’habitatge. El camí per recórrer és llarg.
