El dret a la ciutat en mans del capital

“Les grans corporacions depenen menys dels bancs i han adquirit capacitats financeres; els bancs han desplaçat les seves activitats cap a la mediació en mercats financers oberts i transaccions amb les famílies i les famílies s’han implicat cada vegada més en les operacions financeres”. Així és com explica l’acadèmic Costas Lapavitsas el procés de financiartizació que ha transformat el capitalisme els últims temps. Ara, qualsevol recurs i sector socioeconòmic es converteix en actiu financer, traspassant-hi la volatilitat i el risc dels mercats financers. La rendibilitat d’aquests actius financers, passa per davant de qualsevol altra consideració, sigui aquesta productiva, ambiental, d’impacte social o de vulneració de drets.

Les ciutats i, en concret, l’habitatge no queden fora d’aquest procés. La financiarització de les ciutats és un fenomen global, que transforma el sòl, edificis i infraestructures urbanes arreu del món, en béns especulatius destinats a l’acumulació de rendiment financer. En una nota feta pública el passat 26 de març de 2019, Nacions Unides es feia ressò de nou d’aquesta problemàtica: “Gairebé de la nit al dia, les empreses multinacionals de gestió de patrimonis i actius com Blackstone s’han convertit en els propietaris més grans del món, comprant milers i milers d’habitatges a Amèrica del Nord, Europa, Àsia i Amèrica Llatina. Han canviat el paisatge de l’habitatge global. Abocant quantitats de capital sense precedents a l’habitatge, han convertit les llars en instruments financers i inversions”. Quan l’habitatge, igual que els locals comercials i altres infraestructures urbanes, no es valoren pel servei que poden donar, si no per la renda que poden produir a inversors anònims, es perd la seva funció social.

Qui té aquest capital i decideix on, quan i com s’inverteix, és qui acaba decidint com es configuren els llocs on vivim, especialment les ciutats. La urbanització sempre ha estat, doncs, un fenomen de classe d’alguna manera, ja que s’han extret els excedents d’alguna part i d’algú (normalment una pagesia oprimida), mentre que el control del desemborsament del superàvit sol ser en poques mans”, escrivia David Harvey en un article sobre el “Dret a la Ciutat”. Des d’aquesta perspectiva, el dret a la ciutat, terme encunyat ara fa 50 anys per Henri Lefevre, no només té en compte el dret a accedir als recursos que encarna la ciutat sinó en tant que llibertat i capacitat definir qui som, com volem viure i com són les ciutats on volem viure, no es pot concebre sinó en oposició a aquest procés d’acumulació de capital.

Harvey afirmava a una entrevista conjunta publicada a Crític i La Directa el 2016, que l’ús del terme “dret a la ciutat” es complicava per la cooptació que n’havia fet Nacions Unides. “Originàriament, significava la manera com la gent podia emancipar-se de les cadenes del dia a dia prescrites pel capital i reconstruir les seves vides d’acord amb principis en consonància amb desitjos. I no fer-ho de forma individual, sinó col·lectivament”. “El problema – diu Harvey- és que els capitalistes diuen que també tenen dret a la ciutat”. En efecte, no només ho creuen sinó que a través del procés de financiarització han vist augmentada la seva capacitat de fer-ho, i de dictar de forma cada cop més accentuada com es configuren les nostres ciutats i barris.

A la cerca del rendiment financer

Una acumulació de capital que passa pel moviment dels diners. Fluxos de recursos financers que fugen d’actius poc rendibles per ser invertits en d’altres que puguin donar més rendibilitat. I avui en dia les ciutats i els seus recursos immobiliaris ofereixen uns rendiments molt superiors als d’altres sectors. I és per això que són els actors privats que gestionen aquests capitals, inversors, fons voltors, fons de capital risc, juntament amb grans empreses constructores, també globalitzades i financiaritzades, els qui configuren les ciutats.

A l’Estat espanyol el mercat immobiliari ofereix rendiments anuals bruts molt superiors als del deute

Entre 2012 i 2017 els Real Estate Investment Trust (REIT – SOCIMI a l’Estat espanyol) registrats a borsa van obtenir uns beneficis del 60,29%, amb rendibilitats anuals al voltant del 9,90%. Pocs sectors poden oferir avui rendibilitats tan altes.

A l’Estat espanyol el mercat immobiliari ofereix, des de fa ja uns anys, uns rendiments anuals bruts molt superiors als del deute o de sectors productius. Invertir, per exemple, en habitatge de lloguer tenia segons el portal immobiliari idealista una rendibilitat del 7,4% el 2018. Les dades de l’idealista mostra que, en tots els productes (habitatges, locals comercials, oficines i garatges) les taxes de rendibilitat quadrupliquen, en el pitjor dels casos, les dels bons de deute de l’Estat a 10 anys.

Segons l’informe “Tendències del mercat immobiliari a Europa”, de la consultora Price Waterhouse Coopers, aquesta alta rendibilitat farà que aquest any 2019 el mercat immobiliari europeu tingui bones perspectives, “tot i que una mica més moderades que el 2018, un any històric en inversió”. 2017 també va ser un any de rècord en inversió immobiliària. La inversió passa ara de “zones prime” a Barcelona o Madrid a zones més marginals, i d’immobles destinats a lloguer, a hotels o edificis per a residències d’estudiants i per a persones grans. Els inversors volen aprofitar “el bon moment” per l’existència d’una gran liquiditat, tipus d’interès baixos i oportunitats d’inversió. Tot i que s’espera un augment dels tipus d’interès, els inversors creuen que l’increment de rendes podrà absorbir aquesta pujada i per tant se seguiran acumulant beneficis en l’àmbit de la inversió immobiliària.

Aquesta dinàmica dels inversors, com dèiem gens interessats en la funció social de la seva inversió i sí en la rendibilitat, està provocant un incessant increment dels preus dels lloguers, especialment a ciutats com Madrid o Barcelona, juntament amb altres capitals globals com Londres, París, Amsterdam, Berlin o Nova York. Es tracta d’una nova bombolla immobiliària, en la que els preus dels lloguers es disparen però la renda de les famílies no es recuperen de la crisi. L’Estat espanyol és el país de l’OCDE on les famílies llogateres dediquen un major percentatge dels ingressos al lloguer.

Tot i que la bombolla està centrada en el mercat del lloguer,també s’està reactivant en el mercat de compravenda immobiliària

Tot i que la bombolla sembla centrar-se ara en el mercat del lloguer, tot sembla indicar que s’està reactivant també, almenys a l’Estat espanyol, en el mercat de compravenda immobiliària. Encara que entre 2008 i 2013 van caure tant les vendes com les hipoteques i els preus de l’habitatge de compra, entre 2014 i 2017 hi ha un repunt en aquest àmbit, amb un increment de compravendes registrades del 48,7% en només 3 anys. Les hipoteques concedides entre 2014 i 2017 van augmentar un 57% segons l’INE i el preu de l’habitatge de venda va augmentar un 20,87% de mitjana, segons el Col·legi de Registradors. Però és que entre gener de 2018 i gener de 2019 hi ha hagut un increment del 22,5% del nombre d’hipoteques sobre habitatges signades, encadenant 10 mesos de taxes positives.

Una nova bombolla induïda per l’Estat

Aquest procés de nova bombolla immobiliària, que podria esclatar en qualsevol moment, no s’ha produït de forma “natural”, ni tan sols només per l’acció dels inversors. Les polítiques públiques han afavorit aquesta transformació. Per a Javier Gil, autor del reportatge “La incipient bombolla immobiliària” publicat a CTXT, el més cridaner d’aquesta situació “no és que estiguem davant d’un nou cicle d’especulació immobiliària, sinó que hagi estat el mateix govern el que hagi creat la bombolla a través de mecanismes legislatius”. La reglamentació i promoció de les SOCIMI a través d’incentius fiscals, la reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans o el rescat bancari prioritzant la recuperació d’actius, constitueixen la columna vertebral d’un “seguit de polítiques pro-bombolla per a reactivar un nou cicle immobiliari i especulatiu”. Gil es pregunta com pot ser que, en un país devastat pel desastre de l’esclat de la bombolla immobiliària el 2008, la solució del govern sigui “impulsar una nova bombolla”.

A la mateixa conclusió arriba Raquel Rolnik, arquitecta i urbanista, exministra d’habitatge de Brasil al Govern de Lula da Silva i relatora especial de les Nacions Unides sobre el dret a un habitatge adequat entre 2008 i 2014, qui afirma que lel govern espanyol ha provocat la financiarització de l’habitatge i la bombolla del lloguer: “L’Estat en veure una crisi d’habitatge amb tot aquest estoc devaluat, en lloc de veure una opció per regular l’accés a l’habitatge, fa el contrari. Atrau capitals per prendre aquest estoc devaluat. Amb això podem concloure que aquesta financiarització de l’habitatge, també amb la bombolla del lloguer, és cent per cent conduïda per l’Estat espanyol. Conduïda, regulada i atreta. Un Govern que hauria de defensar els seus ciutadans i els seus drets a l’habitatge el que fa és impulsar la política de l’golden visat -visados ​​a Espanya per a milionaris que inverteixen més de 500.000 euros en immobles-”.

Dins d’aquesta tendència trobem per exemple els incentius per la compra massiva d’habitatges per part de fons d’inversió internacionals, en paquets d’entre 200 i 2.000 habitatges, a preus molt per sota del mercat. D’entre aquests fons destaca Blackstone, e propietari immobiliari més gran del món. Aquests fons actuen a través de SOCIMI, Societats Anònimes Cotitzades d’Inversió Immobiliària, creades pel govern del PSOE el 2009 però impulsades pel PP a partir de 2012 amb incentius fiscals.

Només el 2017 les cinc principals SOCIMI espanyoles, dupliquen en beneficis la resta d’empreses de l’IBEX.

Només el 2017 les cinc principals SOCIMI espanyoles, Colonial, Merlin, Hispania, Axiare i Lar, dupliquen en beneficis la resta d’empreses de l’IBEX. Totes elles tenen fons d’inversió internacionals entre els seus accionistes. De fet, set de les 10 grans immobiliàries que cotitzen a la borsa estan en mans estrangeres. Blackstone, Lone Star, Castlelake, Soros Fund, Morgan Stanley o el Fons Sobirà de Qatar, són alguns dels inversors estrangers que controlen el sector immobiliari espanyol.

Si considerem les més de quaranta SOCIMI que cotitzen en el Mercat Alternatiu Borsari (MAB), la seva capitalització mitjana era el 2017 de més de 155 milions d’euros, amb actius immobiliaris de més de 12 mil milions d’euros només a l’Estat espanyol, majoritàriament a Madrid. Només un 11% del total de la valoració d’actius de les SOCIMI al MAB corresponen a la província de Barcelona, per valor de 1.364 milions d’euros.

Financiarització i turistificació, la tempesta perfecta?

No només es tracta del negoci d’habitatges de lloguer, sinó que també ha crescut en els darrers anys la inversió en locals i centres comercials, i hotelera i ha arribat al seu màxim històric el 2017. El comercial i l’hoteler són els dos sectors dins de l’immobiliari que més van créixer el 2017. Com en el cas dels habitatges, el negoci no està en la gestió dels hotels o dels centres comercials, sinó en la possibilitat de revalorització de l’immoble. La seva funció social i l’impacte que tenen aquests centres comercials i hotels, sobre la dinàmica dels barris, sobre el comerç de proximitat, sobre la vida de les habitants de la ciutat, són irrellevants.

A ciutats com Barcelona, el turisme és un factor clau en aquesta revalorització de les inversions immobiliàries. Mentre la ciutat segueixi sent atractiu per milions de turistes cada any, els actius immobiliaris destinats a aquest sector (en forma d’hotels, centres comercials o apartaments turístics) aniran guanyant valor. El 2017 l’Ajuntament de Barcelona va detectar 38 finques de la ciutat adquirides per fons d’inversió com Norvet, Renta Corporación, Vauras Investment i MK Premium, amb amenaça d’expulsió de veïns i veïnes. Els casos d’edificis en mans de fons d’inversió estrangers on el veïnat s’ha vist forçat o amenaçat per marxar no han cessat de sortir a la llum, no només a Barcelona sinó també a altres ciutats de l’àrea metropolitana.

Mentre no avancem cap a nous models econòmics, no podrem recuperar la possibilitat del dret a la ciutat

Com dèia Harvey, la concentració de la plusvàlua en unes poques mans ha estat sempre, al llarg de la història del capitalisme, clau en la configuració de les ciutats. La financiarització contribueix que aquest procés sigui més ràpid, agressiu i volàtil, a banda d’invisibilitzar qui hi ha darrere d’aquesta plusvàlua. Però no només es tracta de qui guanya, sinó també de qui perd. Per a Leilani Farha, actual relatora especial de les Nacions Unides sobre el dret a un habitatge adequat, “aquest fenomen causa una situació de precarietat i d’emergència habitacional sense precedents”. Per ella, “aquestes inversions en el sector immobiliari fomenten l’augment dels preus de l’habitatge, la segregació espacial i la desigualtat urbana. La financiarització de l’habitatge s’ha convertit en el factor clau de l’espiral que empobreix els pobres i enriqueix els rics, ja que l’accés a les zones urbanes privilegiades és cada vegada més difícil per a la població amb menys recursos. Els fenòmens de gentrificació i d’apropiació privada dels béns comuns tenen per conseqüència que se segueixi desnonant i expulsant i desplaçant als residents de les nostres ciutats”.

Més enllà de posar en marxa polítiques públiques que protegeixin el veïnat, el nostre dret a un habitatge digne i, en definitiva, el dret a la ciutat, caldrà estar atentes a la volatilitat dels mercats i les inversions. S’entreveuen a l’horitzó núvols de nova crisi econòmica i un nou esclat de la bombolla immobiliària, reinflada en els darrers anys, no només farà que les inversions fugin cap a actius més estables i rendibles, sinó que tindrà un impacte negatiu en el benestar de la població més vulnerable.

Mentre no avancem cap a nous models econòmics, que superin les dinàmiques de la financiarització, reequilibrin els sectors econòmics cap a sectors productius (industrial però també agrícola) i abordin les limitacions dels monocultius turístic i immobiliari, no podrem recuperar la possibilitat del dret a la ciutat, que, com dèiem, suposa una lluita frontal als processos d’acumulació de capital.

Iolanda Fresnillo és membre de la Junta de l’Observatori DESC.