Marina Berga “L’habitatge cooperatiu és una alternativa per viure de manera digna”

En els últims 10 anys, els lloguers a Catalunya s’han apujat un 43% de mitjana, sobretot a Barcelona, on s’han disparat un 62%. Viure de lloguer, doncs, és cada vegada més car. Per això, ja fa temps que han començat a brotar propostes alternatives com la de l’habitatge cooperatiu. Quins avantatges té respecte del lloguer?

En l’habitatge cooperatiu el primer avantatge és l’autogestió. Nosaltres podem decidir com volem viure i fem les gestions necessàries per fer-ho possible. En el lloguer convencional, el cost de l’arrendament és definit pel preu de mercat, amb algunes limitacions que s’han anat imposant amb les darreres reformes legals per tal que els preus no siguin tan abusius. En l’habitatge cooperatiu, en canvi, el o la cooperativista participa en la negociació de les condicions. Això es dona especialment en el model d’habitatge cooperatiu en cessió d’ús, en què les sòcies poden fer ús de l’habitatge, i la cooperativa en manté la propietat.

A banda del preu del lloguer, una qüestió diferencial també és la limitació del temps. Si estàs en règim d’ús d’un habitatge cooperatiu, no tens una temporalitat definida, sempre que continuïs sent cooperativista. En un lloguer convencional, ens trobem limitats per la normativa, la Llei d’arrendaments urbans, que estableix uns períodes limitats, o bé per la necessitat per part del propietari de disposar en un moment determinat de l’habitatge. Hi ha una asimetria entre llogater i arrendatari.

L’habitatge cooperatiu en cessió d’ús ve determinat per la participació, l’autogestió i l’autonomia, amb les limitacions de drets i obligacions de les cooperativistes com la de pagar un cànon i una quota d’ús per viure a l’habitatge. En qualsevol cas, l’habitatge cooperatiu és una alternativa per viure de manera digna en un context de mercantilització del dret a l’habitatge.

“En l’habitatge cooperatiu, el primer avantatge és l’autogestió: podem decidir com volem viure”

Constructores i immobiliàries busquen sempre la manera d’explotar encara més la construcció i l’ús dels habitatges: venda d’immobles a fons voltor, convertir els edificis en pisos turístics, llogar individualment les habitacions… En aquest sentit, quina és la gran diferència entre una cooperativa d’habitatges i una empresa promotora que construeix pisos?

L’habitatge cooperatiu té un objectiu molt clar: obtenir un habitatge digne a preu de cost. És a dir: com que prescindeix de l’empresa intermediària que busca beneficis, s’inverteix només allò necessari per aixecar l’edifici. Elimina intermediaris i s’ho han de fer tot les mateixes cooperativistes. A través de la cooperativa es decideix tot: des del color de les rajoles, fins als espais comuns o les dimensions dels habitatges. Per tant, en tot moment els socis i les sòcies participen en tot el procés de definició del projecte de convivència i en el procés constructiu.

Les cooperatives d’habitatges no sempre construeixen grans edificis; també hi ha exemples d’habitatges més petits. Al Col·lectiu Ronda, per exemple, estem assessorant ara mateix una cooperativa familiar. En tots els casos, grans i petits, s’ha de comptar amb una inversió inicial per avançar en el procés.

“L’habitatge cooperatiu té un objectiu molt clar: obtenir un habitatge digne a preu de cost”

Però no totes les cooperatives d’habitatge funcionen igual. Quins models existeixen?

Les cooperatives poden actuar com a promotores clàssiques pel que fa a l’adquisició del terreny, la urbanització i l’adjudicació dels habitatges als socis cooperativistes. El circuit és el mateix que en el mercat. La diferència és que no hi ha un marge de benefici, com en una promoció estàndard, perquè els socis i les sòcies financen el procés de construcció, i els habitatges sortiran a preu de cost. En aquest model, que denominem clàssic, el soci acaba sent propietari, i la cooperativa acaba dissolent-se o liquidant-se, o els socis s’hi acaben quedant com a gestores; és a dir, com a comunitat de propietaris o administradors de finques. És similar a la promoció clàssica, però sense marge de beneficis. Els sindicats han utilitzat molt aquest model. T’agrupes per construir, i això fa que redueixis costos.

L’altre model és l’habitatge cooperatiu en cessió d’ús que comentava fins ara, i són cooperatives l’habitatge com La Borda, a Sants (Barcelona), o les promocions de Sostre Cívic arreu del territori. Els veïns i les veïnes tenen vincle amb l’habitatge en tant que en són socis o sòcies, amb els seus drets i deures, però la cooperativa manté la propietat de la promoció. Les persones cooperativistes que viuen en aquests habitatges tenen dret d’ús a canvi d’una quota mensual, i la convivència ve marcada per la participació i l’autogestió, com comentava abans.

Un altre cas és el del Bloc Cooperatiu de Mataró, que vam ajudar a constituir, i on la cooperativa gestiona directament els habitatges i assegura unes condicions justes del lloguer, fent també el manteniment de l’edifici, que continua sent del propietari inicial. És una manera de moure habitatge privat. En aquest model, la relació entre les persones propietàries i la cooperativa és un contracte d’arrendament clàssic: funcionen com si fossin una “agència” de lloguer, vehiculant contractes entre persones propietàries, però en aquest cas per a un lloguer just i accessible.

“La dificultat més gran per als projectes d’habitatge cooperatiu és l’accés al sòl o a un habitatge en desús”

L’habitatge cooperatiu ha crescut a poc a poc a Catalunya i ja hi ha més de 500 pisos en aquest règim. De fet, la xifra de pisos cooperatius s’ha multiplicat per 10 entre els anys 2015 i 2021. Però començar un procés per constituir un habitatge cooperatiu no és fàcil. Quines són les dificultats més habituals i quins són els grans reptes?

Pel que hem vist en els projectes i grups que hem acompanyat des del Col·lectiu Ronda, la dificultat més gran és l’accés al sòl o a patrimoni o habitatge en desús. En el cas del sòl, aquest pot ser privat i comprat per la cooperativa, o cedit per una administració a través del denominat dret de superfície, generalment per 75 anys. Aquest model ha estat impulsat per l’Ajuntament de Barcelona i s’hauria d’explorar més enllà de l’àrea metropolitana, però no tots els ajuntaments estan preparats per a aquesta opció, per manca de recursos o per desconeixement dels equips tècnics.

L’altra gran dificultat és el finançament del projecte. La cooperativa que està adquirint el patrimoni necessita un préstec, i això passa en gran part pels avals mancomunats i no solidaris, i aquí és fonamental la implicació del sistema bancari. El que coneixem per banca ètica, com ho són Coop57 o Fiare, està apostant per l’habitatge cooperatiu, però també ha de respondre a la normativa financera general i es troba amb moltes dificultats, perquè pot posar-se en risc si els projectes no són solvents.

“Quan acompanyem una cooperativa d’habitatge a constituir-se, la part de la formació és fonamental”

Pel que expliques, impulsar un model alternatiu d’habitatge no és fàcil. Com s’acompanyen aquests projectes? De quina manera hi doneu suport des del Col·lectiu Ronda?

Quan acompanyem una cooperativa d’habitatge a constituir-se, la part de la formació és fonamental. Són projectes que afecten la vida de les persones, i per a nosaltres és importantíssim que aquesta comunitat tingui un coneixement comú, de totes les sòcies per igual. Sovint hi ha un grup impulsor; però, després, no tothom té el mateix nivell de formació i d’informació. En la formació treballem la part més societària, més orgànica: els estatuts, drets i deures, etc. També treballem els coneixements de la normativa que els és aplicable i unes regles bàsiques del joc que els serveixin de marc. Posteriorment, la cooperativa ja decidirà els detalls de com vol viure, i allà sempre hi ha diferències en la implicació de les cooperativistes. Però és molt important que tot el grup de socis i sòcies estiguin tan alineats com sigui possible.

D’altra banda, la part econòmica també és fonamental. Pot passar que a l’inici hi hagi sòcies que poden aportar més que d’altres, i això s’ha de deixar bastant clar des del principi per no generar susceptibilitats posteriors. Les normes et faciliten tenir després debats més ordenats. En alguns processos, el que hem acabat fent és crear una associació integrada per les futures sòcies cooperativistes per tal de poder garantir la reserva de la finca. Això ho hem fet, per exemple, formalitzant un contracte d’arres i, un cop la cooperativa ja està constituïda, és aquesta qui finalment efectua la compra com a propietària.

“La veritable alternativa seria un mercat més regulat que faciliti un lloguer social real”

Pel que fa a la normativa, fins a quin punt la Llei de cooperatives serveix de marc regulador per a l’habitatge cooperatiu?

La Llei de cooperatives de Catalunya no diu com han de funcionar els habitatges cooperatius; tot s’ha anat desenvolupant a la pràctica, a mesura que s’anaven dibuixant els projectes del mateix sector de l’habitatge cooperatiu. Només estableix quatre regles del joc molt bàsiques, en sis articles de la Llei. El gran tema pendent de la normativa seria blindar el model d’habitatge cooperatiu en cessió d’ús, que és el que s’està desenvolupant amb més força. Les cooperatives d’aquest model s’han creat per mitjà de convenis amb administracions públiques. Aquests convenis estableixen que el sòl es manté de titularitat pública, mentre que els habitatges sempre són propietat de les cooperatives i destinats a habitatges de primera necessitat, o fins i tot habitatges de protecció oficial (HPO). La Llei de cooperatives no en parla, de tot això, però el sector està treballant en una modificació de la Llei per ampliar la normativa i incloure-hi potser fins i tot models poc explorats. El debat encara és obert.

L’habitatge cooperatiu és una alternativa al lloguer, però tampoc arriba a tothom. Quines altres alternatives hi ha?

A banda de l’habitatge cooperatiu, hi ha altres figures jurídiques. En el marc dels contractes d’arrendament més habituals, també hi ha figures més pensades per a habitatges tutelats, o amb serveis. Però tampoc hi ha gaire alternativa realment accessible per a tothom. La veritable alternativa seria un mercat més regulat que faciliti un lloguer social real i un parc d’habitatges de veritat, que doni resposta a les necessitats de tota la població.