Com evitar que t’enganyin en el contracte de lloguer del teu pis

Són molts els dubtes que ens poden sorgir a l’hora de signar el contracte de lloguer del nostre pis. Em poden apujar el preu mentre duri l’arrendament? Com a persona llogatera, he d’assumir les despeses de desgast de l’immoble? Em poden obligar a subscriure una assegurança d’impagament? El meu propietari/ària pot venir a visitar l’habitatge quan ell vulgui?

El més habitual és que abans de signar el contracte no disposem del temps necessari per revisar la documentació i analitzar amb calma la proposta. Però, des de fa pocs mesos, els i les llogateres disposen d’una nova eina per fer front a les clàusules abusives o irregulars que practiquen alguns grans propietaris i fons voltor: la sentència del cas Azora.

Al gener del 2023, un jutjat va declarar nul·les per abusives nou clàusules que s’inclouen en tots els contractes de lloguer del fons voltor Azora, el tercer màxim tenidor d’habitatges en règim de lloguer a l’Estat espanyol, amb més de 13.000 immobles en propietat. La batalla legal, impulsada per la llogatera Sílvia Torres, va ser un treball conjunt entre el Sindicat de Llogateres i el Col·lectiu Ronda, una cooperativa d’advocats amb més de 50 anys de trajectòria en la defensa dels drets de les persones treballadores. Podeu escoltar el relat del cas al capítol especial d’El pòdcast de CRÍTIC. Però, què hem après d’aquest cas i en què ens pot ajudar per defensar els nostres drets davant els fons voltor i altres grans tenidors?

Com puc saber si el meu propietari és un gran tenidor de pisos?

A Catalunya hi ha 173.315 habitatges en règim de lloguer que estan en poder de grans tenidors. Es tracta de 5.408 propietaris, el 59% dels quals són empreses. Les claus de la sentència d’Azora són aplicables als contractes de lloguer dels grans propietaris i fons voltor. Però com podem saber si el nostre propietari és o no és un gran tenidor d’habitatges, és a dir, disposa de 10 pisos o més a nom seu?

No existeix cap registre públic de grans tenidors i l’Institut Català del Sòl (Incasòl) i la Cambra de la Propietat s’han negat de manera reiterada a les peticions de CRÍTIC de publicar-ne la llista. De moment només sabem els noms de 298 empreses supertenidores, que acumulen cadascuna 50 pisos o més, 47.734 en total. El grup CaixaBank lidera la classificació, amb almenys 5.001 habitatges llogats. El segueixen Cerberus, amb 2.877 unitats, i Blackstone, amb 2.590. En aquest cercador pots consultar si el teu propietari és un d’aquests supertenidors.

Si ja he signat un contracte amb clàusules que crec que són abusives, es poden anul·lar?

Per la manca de temps i pel desconeixement, “la gent es veu empesa a signar contractes que van clarament en contra dels seus drets”, denuncia Enric Aragonès, coportaveu del Sindicat de Llogateres. Fins i tot, inclouen aspectes clarament contraris a la llei. La sentència d’Azora preveu que s’anul·lin les clàusules abusives tot i que la llogatera les hagi signat pel context de gran desequilibri entre les parts, una empresa davant d’una particular. Aquesta és, en l’àmbit jurídic, la conclusió més rellevant d’aquesta sentència.

“Fins ara, els i les arrendataris consideraven que, quan signaves unes clàusules, ja eren aplicables i eren inamovibles”, explica Montse Serrano, advocada del Col·lectiu Ronda. “Aquesta sentència per primera vegada aplica la Llei general dels consumidors i usuaris, atès que Azora és una empresa i l’arrendatària una particular, i diu que les clàusules es poden anul·lar quan han estat negociades en un context de gran desequilibri i provoquen un perjudici sobre el consumidor”, conclou.

Quan algú busca pis, Aragonès aconsella “que demani temps per llegir amb calma el contracte i tenir la possibilitat d’assessorar-se”. Si això no és possible, apunta que “s’ha de deixar clar que no s’ha tingut temps de negociar el contracte, o venir al Sindicat per si es poden detectar les clàusules abusives per declarar-les nul·les”.

Em poden incrementar el preu del lloguer per sobre de l’IPC durant la vigència del contracte?

La sentència d’Azora confirma el que ja diu la llei: que en cap cas no es poden aplicar increments del preu del lloguer per sobre de l’índex de preus de consum (IPC) durant la vigència del contracte. Això vol dir els primers 5 anys, en el cas que l’arrendador sigui un particular, o 7 anys si és una empresa.

El Sindicat de Llogateres i el Col·lectiu Ronda coincideixen en el fet que és una pràctica habitual intentar “colar” d’alguna manera un increment al cap de 3 anys per esquivar així la darrera reforma de la llei que va apujar el temps mínim dels contractes de lloguer. “Azora ho intenta en els seus contractes de 7 anys amb una suposada bonificació sense explicitar-ne la quantia, però que s’havia d’acabar pagant al cap de 3 anys”, explica Serrano, i ho qualifica directament de “frau de llei”. Segons la lletrada, de les clàusules anul·lades per la sentència d’Azora, aquesta “és la més punyent” pel seu impacte, ja que “pot significar l’expulsió dels arrendataris si no poden assumir l’increment“.

Si hi ha una assegurança per impagament de lloguer, qui l’ha d’assumir?

Intentar obligar la persona llogatera a abonar una assegurança per impagament també és una altra pràctica habitual en molts contractes. Serrano denuncia que “això té una transcendència econòmica brutal per a l’arrendatari”, no només per la quantia extra a abonar, sinó també perquè “aquesta assegurança està subjecta a l’increment de les primes que imposi l’asseguradora, de manera que deixes en mans d’un tercer la pujada global del preu del lloguer”. A banda, es tracta d’una mesura que beneficia exclusivament la part propietària i, per tant, hauria d’anar a càrrec seu.

Reparació de la caldera, humitats, persianes espatllades… Em poden obligar a pagar-ho?

Incloure en el contracte que la persona llogatera assumeixi les despeses derivades del desgast de l’immoble pel seu ús habitual és un altre clàssic. “L’arrendador sol intentar incloure en aquestes despeses reparacions de la caldera, de taques d’humitat o de persianes avariades”, explica Aragonès. Però, quan finalitza un contracte, “això no pot anar mai a càrrec de l’arrendatari ni representar una retenció de la fiança si la part arrendadora és una empresa”, assegura.

L’advocada Serrano puntualitza que “quan el contracte és entre dos particulars, és diferent, i la inclusió o no d’aquestes despeses pot entrar dins d’un pacte a dues bandes”. Però, quan el contracte és entre una empresa i una particular, existeix un “gran desequilibri”, i, segons Serrano, “és l’empresa la que ha d’assumir la posada a punt del pis”.

Em poden obligar a pagar pel fet d’entregar les claus tard en acabar el contracte?

Una altra clàusula declarada nul·la per abusiva en el cas Azora és la que obligava a pagar tres vegades el preu d’una mensualitat en cas de retard en l’entrega de claus. “Es tracta d’una penalització desproporcionada”, segons Serrano, ja que, segons la seva opinió, “aquest retard no significa un perjudici tan gran per a l’arrendador que justifiqui aquest increment”.

Enric Aragonès també recorda que una de les claus de la nova llei d’habitatge, aprovada pel Consell de Ministres a l’abril passat, és que els propietaris dels immobles seran els encarregats de pagar els honoraris de les agències immobiliàries. Tot i això, adverteix que “a vegades encara intenten colar aquesta despesa com uns pretesos serveis d’assessorament”.

El meu propietari té dret a visitar el meu pis quan ell vulgui?

La sentència d’Azora també confirma un altre punt important que marca la llei: el propietari no pot incloure en el contracte “visites sense cap motiu” dels immobles (simplement amb previ avís) perquè “és excessiu i se sobreentén un control”, assenyala l’advocada del Col·lectiu Ronda. La Llei del dret a l’habitatge preveu la possibilitat d’un “calendari de visites que hauria d’estar preestablert”, assenyala, “però no poden donar-se sobre la marxa, perquè, segons el moment en què es plantegin (per exemple, si estan negociant una renovació de contracte), poden esdevenir un clar element de pressió”.

L’activista del Sindicat de Llogateres ho diu més clar: “És casa teva, i només tu pots decidir qui pot entrar a casa teva”. En la mateixa línia que l’advocada, considera que “la inclusió d’aquesta clàusula fa una sensació d’indefensió davant d’un possible conflicte” entre les dues parts i que la possibilitat de les visites “pot ser utilitzada per atemorir el llogater”.

Que sigui legal no vol dir que sigui just: l’autoorganització davant els abusos és clau

“És important conèixer les lleis, però a vegades hi ha abusos que són totalment legals i que hem de combatre igualment”, defensa el coportaveu del Sindicat de Llogateres de Catalunya. “Quan se t’acaba el contracte i et volen apujar el lloguer, la llei ho permet. Què podem fer aleshores? Únicament organitzar-nos col·lectivament per pressionar“, insisteix. Aquesta organització va néixer el 2017 per defensar el dret a un habitatge digne i, a través del funcionament d’assemblees territorials i del suport mutu, intenta posar fre als abusos que pateixen les persones que viuen en immobles en règim de lloguer.

En el dia a dia del Sindicat, segons l’activista, “s’aconsegueixen més coses per la pressió i l’organització col·lectiva”. Però en el cas Azora van apostar amb el Col·lectiu Ronda per la via judicial perquè van veure l’oportunitat d’assentar un precedent important. Tanmateix, la sentència només és la punta de l’iceberg. Al darrere hi ha una història de lluita i d’autoorganització de 9 blocs de pisos propietat d’aquest fons voltor que va començar el 2019 quan els va exigir una pujada del 50% del preu del lloguer. Els 9 blocs es van constituir en assemblees i van esdevenir el cas més evident que calia limitar per llei els preus del lloguer. El coportaveu del Sindicat diu que “Azora va ser la palanca que va posar sobre la taula la regulació dels lloguers”.