03/10/2022 | 06:00
A Catalunya hi ha 34.856 pisos buits o ocupats sense títol habilitant propietat de grans tenidors d’habitatge, és a dir, aquells que tenen, com a mínim, 10 immobles. Es tracta principalment d’entitats bancàries i de fons d’inversió, però també hi ha la Sareb, la Societat de Gestió d’Actius Procedents de la Reestructuració Bancària. El trident bancari format pel BBVA, per CaixaBank i pel Santander, juntament amb els seus respectius entramats d’immobiliàries i de societats participades, són els tres grups amb més immobles buits: n’aglutinen més de 14.500. La Sareb, amb una participació majoritària de l’Estat en el seu accionariat, ocupa el primer lloc del rànquing i suma 6.672 immobles buits a tot Catalunya, el 19% del total.
CRÍTIC ha accedit a les dades territorialitzades sobre els pisos buits mitjançant una petició de dret d’accés a la informació pública davant de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya (AHC). Es considera pis buit aquell que és desocupat durant més de dos anys. La llei preveu que tots els grans tenidors amb habitatges que es trobin en aquesta situació els han d’inscriure en un registre públic de la Generalitat. Cal tenir en compte que la llista que publiquem no inclou els noms dels grans propietaris que tenen immobles en règim de lloguer: aquesta és la informació que CRÍTIC va sol·licitar a l’Institut Català del Sòl (Incasòl) i que la Cambra de la Propietat ha impugnat davant del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya (TSJC) per impedir-ne la publicació.
En el mapa interactiu següent , elaborat amb la col·laboració del col·lectiu de periodistes de dades StoryData, us presentem per primer cop com es distribueixen els habitatges buits de grans tenidors municipi a municipi. En les dades obtingudes per CRÍTIC també consta si el pis és efectivament buit o, per contra, és ocupat. D’aquesta informació es desprèn que la major part dels 34.856 immobles –el 77% del total– són buits però reuneixen les condicions per entrar-hi a viure (11.827), estan pendents de rehabilitar (3.639) o no es disposa d’informació sobre el seu estat (11.493). El 23% restant són ocupats sense títol habilitant, ja sigui amb el consentiment de la propietat o sense aquest vistiplau.
4.311 habitatges buits s’acumulen a la comarca del Barcelonès, amb la capital liderant el rànquing
La major part dels immobles buits s’ubiquen a la comarca del Barcelonès, que en concentra 4.311. Això representa el 12% del total de pisos que consten al registre que ha obtingut CRÍTIC. Barcelona és la ciutat que més n’acumula (1.956), seguida de l’Hospitalet de Llobregat (915) i de Badalona (833).
Tanmateix, fora del Barcelonès, Terrassa i Sabadell ocupen el segon i tercer lloc del rànquing de municipis amb més immobles desocupats. En concentren 1.264 i 968, respectivament, malgrat que la seva població no arriba al 14% del total d’habitants que hi ha a la capital. I és que el Vallès Occidental reuneix 3.640 habitatges buits en mans de grans tenidors, mentre que al Vallès Oriental n’hi ha 2012; són la segona i tercera comarca que acumula més pisos.
El trident bancari i les seves societats vinculades
Pel que fa a la propietat dels immobles, CRÍTIC ha tingut accés a una llista de l’Agència d’Habitatge de Catalunya on consten quants pisos controla cada societat. De les dades es desprèn que la majoria dels 35.000 pisos propietat de societats empresarials estan en mans d’un grup reduït de companyies: se’ls reparteixen entre una quinzena d’empreses, principalment bancs i fons d’inversió.
De fet, són tres grans grups bancaris els qui controlen el gruix del pastís: el BBVA, CaixaBank (que controla actualment la cartera de Bankia) i el Santander, tant de forma directa com a través de les seves connexions amb fons voltor i societats immobiliàries. Només aquests tres bancs per si sols n’acumulen 7.826, el 22% de totes les llars buides propietat de grans tenidors: 3.468 estan en mans del BBVA; 2.705 són de Bankia-CaixaBank, i 1.653, del Banc Santander. Tanmateix, aquest percentatge representa només una petita part de la fotografia global, ja que, segons l’anàlisi feta per CRÍTIC, si hi sumem els pisos propietat de societats i de fons vinculats als tres grups, la xifra total s’elevaria per damunt dels 14.500 habitatges, el 42% del total.
CaixaBank i les seves societats vinculades controlen 6.600 pisos buits
Aquesta situació es dona, per posar alguns exemples, en el cas de l’empresa Divarian, que va néixer fruit d’un acord entre el fons voltor Cerberus i el BBVA per crear una societat conjunta de negoci immobiliari. Al registre obtingut per aquest mitjà, Divarian se situa com el tercer major tenidor amb pisos buits a Catalunya –en té 3.356–, però, fins l’any passat, la propietat d’aquesta companyia se la repartien entre el fons, que en tenia el 80%, i el banc, que en tenia el 20% restant. El 2021, però, el BBVA va vendre la totalitat de la seva participació dins l’empresa al seu soci Cerberus. El mateix succeeix amb els actius de la immobiliària Aliseda, controlada en un 49% pel Banc Santander i en un 51% per Blackstone. Aliseda té 2.151 habitatges i ocupa el sisè lloc en el rànquing dels grans tenidors amb pisos buits.
Segons les dades obtingudes, hi ha un total de 190 grans tenidors que tenen immobles desocupats en tots els municipis. Molts d’ells operen de manera independent; però, en el cas de CaixaBank, els seus vincles amb altres companyies farien que disposés d’un volum de pisos que superaria els 6.600, fruit de la suma dels habitatges que gestiona directament l’entitat per mitjà de l’absorció dels actius de Bankia; els 2.831 que té la seva societat BuildingCenter; els 594 de Criteria Caixa, que gestiona el patrimoni de la Fundació Bancaria la Caixa, o els 331 de Servihabitat, la comercialitzadora dels immobles de CaixaBank.
Per la seva banda, el volum de llars buides del BBVA podria ascendir a les 5.700. Formen aquest patrimoni els 926 habitatges d’Unnim Sociedad para la Gestión de Activos Inmobiliarios, de la qual el BBVA en posseeix el 100% del capital; els 608 pisos d’Anida, que és la immobiliària del banc, o els 359 immobles d’Arrahona, societat dependent del grup, entre d’altres.
El trident bancari de les entitats amb més pisos buits es completa amb el Banc Santander, que per si mateix reuneix un total de 1.653 immobles. Així i tot, si s’hi afegeixen les 225 propietats d’Altamira, la immobiliària propietat del grup, o els 24 pisos de la societat Inversiones Inmobiliarias Gercebio, fusionada amb el banc, entre d’altres, l’entitat sumaria quasi 2.300 habitatges.
Blackstone i Cerberus, al rànquing dels majors tenidors
Els fons voltor nord-americans Blackstone i Cerberus han aconseguit situar-se en un lloc privilegiat dins la llista dels principals grans tenidors amb pisos buits de Catalunya. De fet, des del CIDOB, expliquen que una de les estratègies que despleguen aquests actors consisteix precisament a “desocupar edificis i mantenir-los buits de forma permanent amb la finalitat de facilitar la seva circulació global com a actius financers”.
Sumant els habitatges de totes les seves filials –incloent-hi les d’Aliseda, de la qual Blackstone és el propietari majoritari, o Budmac Investments, participada també per la socimi Albirana–, el fons voltor acumularia més de 4.200 pisos. Aquests immobles són els que pertanyen a societats com Lanusei Investments, Teana Investments, Treamen Investments, Avir Investments o Patriot Propco, totes lligades a Blackstone.
L’altre rei dels pisos buits és Cerberus, amb un patrimoni de gairebé 3.500 immobles. Aquesta xifra és el resultat de la suma dels actius de Divarian Propiedad –controlada íntegrament pel fons–; dels 32 pisos d’Haya Real Estate, la companyia de serveis immobiliaris de Cerberus, o dels 35 que tenen conjuntament Global Pantelaria i Global Licata. Aquestes dues societats van ser creades pel Santander, però Cerberus va comprar al banc el 80% de les seves accions.
