Les 10 preguntes que t’has de fer abans de signar el contracte de lloguer d’un habitatge

A Catalunya, una de cada quatre llars és de lloguer i un 25% de la població llogatera destina més d’un 40% dels ingressos al pagament de les despeses de l’habitatge, segons les últimes dades (2024) de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona. Signar contractes de lloguer és, per tant, un tràmit cada vegada més habitual i, al mateix temps, encara d’allò més desconegut.

Davant l’augment de preus del lloguer i de les denúncies per clàusules abusives que pateixen molts llogaters, parlem amb l’advocada del Col·lectiu Ronda Paula Cardona per respondre a alguns dubtes que poden tenir els llogaters a l’hora de signar el seu contracte:

1. Quant temps pot durar el meu contracte de lloguer?

El contracte de lloguer ha de dir la veritat. Si es tracta d’un lloguer d’habitatge habitual, no hi pot posar que és per a cap ús diferent del de residir-hi. L’advocada Paula Cardona assegura que “la creativitat per posar usos diferents de l’habitatge habitual és alta”, des d’oficines fins a lleure, passant per necessitats temporals i estudis. 

La raó de posar un ús diferent del d’habitatge habitual és que la regulació és molt més estricta en aquests casos, sobretot en termes econòmics; en canvi, en un lloguer per a altres usos, fins ara, la legalitat era molt més laxa i “amb més possibilitat de fer i desfer per al propietari”, assegura Cardona, que remarca que ara tenim “una nova llei que sí que ho regula”.

Si és per a habitatge habitual, el contracte ha de ser per un mínim de 5 anys

El segon motiu més clar per no voler especificar que es tracta d’un lloguer d’habitatge habitual és que, segons la Llei d’arrendaments urbans (LAU), que regeix els contractes de lloguer, un per a habitatge habitual ha de tenir una durada mínima de 5 a 7 anys. En canvi, un contracte per a altres usos pot tenir durades molt més curtes i permet incrementar i variar molt més el preu. Cardona assegura que, si l’ús està ben especificat, posar una temporalitat inferior als cinc anys és directament il·legal. Es tracta de clàusules nul·les, contràries a la llei. “Cal tenir clar que, si algú signa un contracte amb una clàusula nul·la, no passa res; és invàlida per se. Automàticament queda substituïda pel que diu la LAU”. 

2. Quant em poden cobrar de lloguer?

On s’ha de parar més atenció davant d’un contracte de lloguer és sempre en el que té a veure amb diners. Per saber si el preu del lloguer és abusiu o no, cal fer-se dues preguntes: Ha estat llogat en els últims cinc anys? El propietari és un gran tenidor o no?

“Si l’habitatge ha estat llogat els últims cinc anys, encara que sigui un nou llogater, el preu ha de ser el del contracte anterior”, afirma Cardona, i continua: “La normativa diu que, si es tracta d’un gran tenidor, hem de mirar l’índex de referència, i, si és més baix que el contracte anterior, se n’ha d’abaixar el preu”. Si l’habitatge no ha estat llogat mai, s’hi aplica directament l’índex.

El preu del lloguer no pot superar en cap cas el valor de l’índex de referència de la zona

L’índex de referència és un indicador de consulta pública que estableix una estimació del preu del lloguer d’un habitatge segons el lloc on estigui situat i les característiques que tingui i que s’aplica a les zones de mercat residencial tensat. El preu del lloguer no pot superar en cap cas el valor de l’índex.

Sí que es pot donar, però, que s’argumenti i es provi per part de la propietat que al llogater anterior se li incrementava el preu respecte a l’índex de preus de consum (IPC). En aquest cas, és vàlid que es continuï fent i que s’actualitzi el preu.

Aquests casos i els relatius a cobraments extres es poden denunciar directament davant l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, “sense necessitat d’assessorament legal”, explica Cardona, i es poden reclamar els diners de més que s’han cobrat.

3. He de pagar l’impost sobre béns immobles de l’habitatge que llogo?

L’advocada Paula Cardona afirma que “de l’IBI, no se’n fa càrrec el llogater, tampoc del cost de la comunitat ni de cap extra”. A més, “és prohibidíssim cobrar honoraris” i l’advocada diu que cal estar a l’aguait, perquè “les immobiliàries s’inventen conceptes, com ara assessorament a l’arrendatari”, per poder cobrar els honoraris. 

Tampoc no et poden cobrar per la gestió del canvi de nom dels subministraments, ni per la gestió de l’impost sobre transmissions patrimonials (ITP). Tot això va a càrrec del propietari.

Davant de qualsevol concepte estrany i cost afegit al contracte, cal demanar sempre explicacions per escrit a la immobiliària i procurar deixar clar que no es tracta d’un acord, sinó d’una imposició, amb la qual no s’està d’acord. És necessari fer-ho així per poder-ho combatre legalment.

4. Poden imposar-me pagar una assegurança d’impagament?

Pot ser que s’afegeixin al contracte fiances, assegurances d’impagament i de responsabilitat civil. Es pot fer, però compte: només amb unes condicions molt concretes que, segons l’advocada, no s’acostumen a complir.

Cardona assegura que “les fiances es divideixen en la fiança i la garantia addicional i que poden ser d’un màxim de dos mesos de lloguer cadascuna”. Sempre cal fer els càlculs per assegurar-se que es compleix. Ara bé, en cas que s’afegeixi una assegurança d’impagament, hem de tenir clar que “no deixa de ser una garantia addicional”. Per això, “si es fa assegurança d’impagament, no es pot demanar garantia”. 

No hi ha cap assegurança que durant cinc anys valgui menys que dos mesos de lloguer; per tant, totes són abusives

A més, moltes vegades s’estableix una asseguradora específica, i “no et poden obligar a contractar una assegurança concreta; és molt abusiu”, denuncia Cardona. En tot cas, s’ha de poder triar una assegurança”. Però “el preu de l’assegurança durant els anys de contracte no pot superar el preu de dos mesos de lloguer, que és el de la garantia addicional”. Quin és el resultat d’això? Que “no hi ha cap assegurança que durant cinc o sis anys valgui menys que dos mesos de lloguer; per tant, a la pràctica totes són abusives. El 100% de les vegades que veiem assegurances són abusives”, afirma Cardona.

Un altre tipus d’assegurança és la de responsabilitat civil, que cobreix les indemnitzacions i les despeses de defensa que l’assegurat hagi d’assumir en causar, de manera involuntària, danys personals, materials o perjudicis econòmics a tercers. Protegeix el patrimoni personal o empresarial de l’assegurat davant reclamacions per danys. Però això beneficia, en tot cas, el propietari, no el llogater i és responsabilitat seva assumir el cost d’una assegurança de la llar i el que hi pugui passar.

5. Si me’n vaig, he de deixar el pis pintat?

És part de l’imaginari comú que, quan un marxa d’un pis de lloguer, l’ha de deixar pintat i net. El que s’està fent realment és posar a punt l’habitatge per tornar-lo a llogar i ensenyar-lo. És una clàusula tan habitual que moltes vegades un ni se’n planteja la validesa. El fet és que el llogater “no té cap responsabilitat extra de deixar el pis bonic”, explica Cardona, que continua dient que, més enllà de deixar l’habitatge en bones condicions, no s’ha d’assumir cap cost per fer veure que allà no hi ha viscut ningú. Per exemple, no cal cobrir forats d’haver penjat quadres, ni assumir el cost de la pintura, ni de la neteja.

En cas de no fer-ho, moltes vegades la propietat resta els diners de la fiança, però el llogater pot reclamar els diners de més que se li han cobrat per aquestes tasques i, si cal, adreçar-se als tribunals.

6. Hauré de pagar de més si no marxo el dia especificat?

Amenaçar de cobrar quanties extremes per cada dia que el llogater no abandoni el pis des que rescindeix el contracte és abusiu. Només s’ha d’assumir el preu proporcional del lloguer pels dies de més.

La propietat no pot entrar al pis si la part llogatera no ho vol i no ho permet

Aquest tipus de clàusula s’anomena clàusula penal moratòria o clàusula de penalització per no abandonar el pis, i pot arribar a establir que es cobrarà tres vegades el preu mensual per dia que no s’abandoni l’habitatge. Però l’advocada assegura que això no es pot aplicar.

En aquesta línia, també és una clàusula abusiva que el propietari es reservi dates per entrar al pis, per exemple, per fer-hi fotografies per vendre’l o per visitar-lo amb futurs llogaters. Tampoc no s’hi pot presentar sense avisar per fer visites periòdiques de control de l’estat de l’immoble. La propietat no pot entrar al pis si la part llogatera no ho vol i no ho permet.

7. El propietari pot prohibir-me penjar quadres?

Paula Cardona explica que hi ha un tipus de clàusules que no són il·legals, però que són abusives. Es tracta d’aquelles limitacions que pretenen controlar com habitem la llar. Un exemple és la prohibició de fumar dins l’habitatge. L’advocada explica que “fumar és una pràctica normal, que hi ha molta gent que fuma a casa i que no passa res”. Moltes vegades es relaciona amb el risc d’incendi, però hi ha molta gent que encén espelmes, per exemple, i això no es prohibeix habitualment, tot i tenir risc. Cardona explica que cal diferenciar entre dir “no pots cremar la casa i dir que no pots fumar”. El mateix passa amb penjar quadres i totes les limitacions que s’intentin posar en aquesta línia.

No es poden afegir clàusules que pretenguin controlar la vida de les persones llogateres

Una altra clàusula que s’han trobat al Col·lectiu Ronda és la que diu que només poden habitar el pis les persones que són al contracte i que, si canvia, el contracte es rescindeix automàticament. Això vol dir “que no es poden tenir criatures, per exemple”, explica Cardona. Aquesta clàusula és abusiva i pretén controlar directament la vida de les persones llogateres. En aquests casos, l’advocada assegura que cal obrir un procediment judicial, però que han guanyat diversos casos a favor de les persones llogateres.

8. He de pagar els desperfectes que hi ha al pis?

Cardona ho té clar: “Per norma general, qui s’encarrega de tot és el propietari, a menys que m’ho hagi carregat jo per fer-ho servir malament”.  És una clàusula abusiva habitual intentar carregar el cost de reparació de desperfectes de la casa als llogaters. L’imaginari col·lectiu diu que, si és un desperfecte estructural, va a càrrec del propietari i, si és per ús, ho paga el llogater. 

Però què vol dir “per ús”? És molt relatiu: si es trenca una persiana, que en el moment d’entrar al pis tenia ja 30 anys i estava vella, i el llogater simplement l’ha apujat i abaixat, fent-ne un ús normal, aquell cost l’assumeix el propietari. En canvi, en cas que la persona llogatera faci una festa a casa i, saltant damunt del sofà, el trenqui, el que seria fer un mal ús de l’objecte, n’assumiria el cost el llogater.

Es recomana fer fotos i vídeos de l’estat de l’habitatge en el moment d’entrar-hi a viure

Cardona hi afegeix que “’les coses petites del desgast ordinari’ són el límit al deure de l’arrendador, però a vegades ho intenten vendre tot com a petita reparació”. Exemplifica que “una cosa és que t’hagis de canviar tu les bombetes quan es fonen, i l’altra és que l’arrendador intenti passar per petita reparació el canvi de la caldera d’aigua calenta quan s’espatlla, que és un clàssic”.

Per poder fer front a aquesta clàusula amb arguments, Cardona recomana fer fotos, si és possible amb una càmera digital, “perquè és més fàcil demostrar que no s’han modificat”, i vídeos de tots els detalls de l’estat de l’habitatge i guardar el material fins a l’hora de marxar de l’immoble.

9. Si detectem una clàusula abusiva, què fem?

Primer de tot, hem de recordar que les clàusules que són contràries al que diu la llei són nul·les; es poden signar, però sempre seran invàlides. Quan arribi el moment, es pot acudir a assessorament legal per rebatre-les i sempre tindrà la raó el llogater. En canvi, amb les clàusules que són abusives, és a dir, sobre les quals la llei no diu res, o és interpretable, caldrà mirar el que ha dit la jurisprudència i analitzar-ho cas per cas.

En segon lloc, l’advocada assegura que és important que tot quedi registrat. Per això recomana que, en la mesura que es pugui, abans de signar el contracte es pregunti per correu sobre totes les clàusules que identifiquem com a abusives i totes aquelles que no entenem. L’objectiu inicial no és canviar-les; a més, moltes vegades la necessitat i la quantitat de demanda fa que no hi hagi marge per negociar els contractes. Però és important “que quedi constància que allò no ha estat signat de mutu acord, sinó que t’ho estan imposant”, assegura Cardona.

Fins que no s’intenti aplicar la clàusula, no cal preocupar-se, explica Cardona; és en el moment que algú intenta fer valdre la clàusula abusiva, per exemple, cobrant la pintura o un desperfecte que hauria d’anar a càrrec del propietari, que es pot iniciar un procediment legal per combatre-la.

10. Com, quan i on denunciar?

Per tot el que té a veure amb incompliments respecte al preu i pràctiques abusives, com ara els honoraris, cal denunciar l’incompliment i seguir la via judicial, si bé hi ha un pas previ per al qual no calen advocades ni judici, que és “anar a l’Agència de l’Habitatge i presentar-hi una denúncia; així els posaran una multa. Aquest procediment no et torna automàticament els diners, però l’existència de les multes pot ajudar a l’hora de negociar que ens ho tornin com a element dissuasiu”. Així ho recomana Paula Cardona, advocada del Col·lectiu Ronda.

La resta de les clàusules abusives que no tenen una referència clara a la llei, les relacionades amb la pintura i la neteja, amb fumar i tenir criatures, per exemple, en cas que el propietari les faci valdre, també es poden combatre judicialment.