11/07/2019 | 19:00
Els veïns i veïnes del Raval han declarat la guerra a Blackstone. Fons d’inversió – o més aviat, fons voltor – d’origen estatunidenc, Blackstone es va situar el 2017 com a primer gestor de propietats immobiliàries del món. I entre aquestes propietats, l’edifici d’habitatges del carrer Hospital 99 de Barcelona. Com a bon fons voltor, el seu modus operandi és senzill: comprar barat i vendre car. I per vendre car, li molesta la gent que viu a les cases. La lògica del diner s’imposa: cal fer fora la gent per vendre car. Fucking money man.
Però la gent del Raval ha decidit fer-hi front, amb 15 dies de mobilització, escarnis i reggeaton reivindicatiu. Fins al punt que Blackstone s’ha obert a negociar tant la venda de l’immoble a l’Ajuntament com el lloguer social amb algunes famílies. Al moment d’escriure aquesta peça, la resolució del conflicte encara no està tancada, però és clar que les veïnes del Raval no ho posaran fàcil a aquest voltor gegant, al qual la PAH ja havia avisat fa uns anys, i a qui també estan plantant cara moviments i llogaters a altres llocs, com Madrid o Califòrnia.
Qui és Blackstone?
Blackstone és el fons voltor més gran del món. Els fons voltor actuen sobretot en l’àmbit del deute: compren bons de deute públic o deute d’empreses a punt de fer fallida a preus més baixos del seu valor nominal (el valor original o oficial) per, després, litigar o pressionar al deutors per cobrar el 100% d’aquest valor. Un dels casos més famosos va ser l’actuació d’aquest fons voltor a Argentina, una operació que ha dut al país a una nova crisi econòmica. En el cas de Blackstone, especialitzada fins fa una dècada en capital financer, ha ampliat el seu modus operandi cap a inversions immobiliàries. Compra propietats immobiliàries a baix valor a través de grans paquets d’habitatges en mans de bancs o d’institucions públiques, com la SAREB – i en el cas espanyol, fins i tot a Ajuntaments com el de Madrid sota el mandat d’Ana Botella –, per després vendre aquests actius immobiliaris a preus més elevats, o simplement incrementar-ne els lloguers.
Al 2017, fins a 20.000 habitatges a tot l’Estat estaven en mans de Blackstone, que el darrer que mira és l’impacte de les seves operacions sobre les persones
Amb aquest tipus d’operacions, Blackstone s’ha convertit en el principal gestor de propietats immobiliàries del món i en el primer tenidor d’habitatges de l’Estat espanyol. A nivell global l’any 2018 van gestionar un total d’actius immobiliaris per valor de 202.000 milions d’euros. Al 2017, fins a 20.000 habitatges a tot l’Estat estaven en mans d’aquest fons que, el darrer que mira és el valor social dels seus actius o l’impacte de les seves operacions sobre les persones. L’impacte de les operacions especulatives de Blackstone és tant significatiu que fins i tot des de Nacions Unides han alertat de la dimensió del problema que està creant aquesta empresa i altres de similars.
«Han canviat el panorama de l’habitatge a nivell global. Aboquen quantitats de capital sense precedent en habitatge, convertint llars en instruments i inversions financeres. El seu model de negoci, el qual encapçala Blackstone, està convertint-se en un standard. Propietats que es consideren «infravalorades», el que generalment significa habitatge assequible per a qui hi viu, són comprades en massa, renovades, i ofertes a lloguers més alts, expulsant als llogaters i llogateres fora de les seves llars i comunitats. Els propietaris s’han convertit en corporacions sense rostre que causen estralls en el dret dels inquilins a la seguretat i contribueixen a la crisi de l’habitatge mundial», afirma el comunicat signat per diferents expertes de Nacions Unides en Drets Humans.
Com assenyala Nacions Unides, Blackstone està al capdavant d’aquesta tendència, però no hi és en solitari. Segons el Financial Times, el valor global dels actius immobiliaris sota gestió d’aquest tipus d’empreses ha assolit un rècord mai vist, arribant als 2,8 bilions d’euros a finals de 2018 (un 12% més que els 2,5 bilions de 2017). La xifra és especialment rellevant si tenim en compte que s’ha més que triplicat des de 2009, quan amb la crisi financera global va arribar a «mínims» de 900.000 milions d’euros. El 40% d’aquests actius estan en mans de 10 fons d’inversió. A Blackstone, la segueixen Brookfield (Canadà), amb 164.000 milions d’euros en propietats immobiliàries; PGIM (EUA) amb 148.000 milions d’euros; Nuveen Investments (EUA) amb 109.000 milions, i Hines (EUA) amb 104.000 milions. Aquestes companyies actuen a diferents països, com Catalunya o l’Estat espanyol, a través d’un entramat d’empreses subsidiàries i de comprar parcial o totalment fons d’inversió i SOCIMIs locals. Les SOCIMI – Societats Anònimes Cotitzades d’Inversió Immobiliària –, van ser creades pel govern del PSOE el 2009 i impulsades pel PP a partir de 2012 amb incentius fiscals. Tal i com explicàvem al dossier Crític «Ciutats», «Només el 2017, les cinc principals SOCIMI espanyoles, Colonial, Merlin, Hispania, Axiare i Lar, dupliquen en beneficis la resta d’empreses de l’IBEX. Totes elles tenen fons d’inversió internacionals entre els seus accionistes. De fet, set de les 10 grans immobiliàries que cotitzen a la borsa estan en mans estrangeres. Blackstone, Lone Star, Castlelake, Soros Fund, Morgan Stanley o el Fons Sobirà de Qatar, són alguns dels inversors estrangers que controlen el sector immobiliari espanyol.»
Qui és responsable de la pujada dels preus de l’habitatge?
Fa uns dies, l’Observatori Metropolità de l’Habitatge va fer públic un informe en el que s’evidenciava que, a Barcelona, la majoria dels pisos estan en mans de particulars. «El 97,1% de propietaris de la ciutat de Barcelona són persones físiques i comunitats de béns, que tenen el 84,6% del parc d’habitatges, amb una mitjana d’1,3 habitatges per contribuent. Pel que fa a les persones jurídiques, representen un 2,6% del total de contribuents i són titulars del 10,7% d’habitatges». El mateix informe advertia que, mentre la renta disponible a Barcelona ha crescut un 63% entre els anys 2000 i 2018, els preus del lloguer han pujat un 128%, i el preu dels pisos de venda, més d’un 145%.
Qui són doncs els responsables d’aquesta pujada? Els propietaris individuals que l’informe de l’Observatori Metropolità apunta com a majoritaris, o gegants com Blackstone? Què és abans, l’ou o la gallina?
Allà on inverteixen els gegants inversors, es donen majors apreciacions de preus. Els fons encenen la metxa, la resta de propietaris segueixen el fil
Gegants inversors com Blackstone, maneguen milions de dades i algoritmes, més que no pas intuïció o coneixement del sector, per definir on i quan invertir. El resultat és que, allà on inverteixen, es donen majors apreciacions de preus i, per tant, major cost per les llogateres. Aquests fons marquen la direcció, encenen la metxa, la resta de propietaris segueixen el fil i, això sí, s’aprofiten de la tendència, tot inflant la bombolla de la qual es beneficien, encara més, aquests gegants inversors. Una bola de neu gegant que acaba arrasant amb el dret a la ciutat.
Les expertes en drets humans de Nacions Unides detallen, en el seu comunicat, com han recollit incomptables testimonis d’edificis comprats per firmes d’inversió, els lloguers dels quals s’han incrementat de forma immediata després de la compra, a vegades en un 30 o inclús en un 50 per cent. Aquest procés, que acaba amb l’expulsió de les veïnes i veïns de les seves cases i barris suposa, segons Nacions Unides, una violació dels drets humans. «Les firmes d’inversió immobiliàries tenen una responsabilitat independent de respectar els drets humans, el que significa que han de garantir la diligència deguda respecte als drets humans per tal d’identificar, prevenir, mitigar i rendir comptes de com aborden els impactes negatius sobre el dret a l’habitatge». La responsabilitat, afirmen, també és dels Estats, referint-se específicament a la República Txeca, Dinamarca, Irlanda, Suècia, Estats Units i Espanya, els quals assenyalen com a facilitadors del finançament de l’habitatge a través d’una fiscalitat favorable i una dèbil protecció dels llogaters, entre altres mesures.
Cercant beneficis allà on hi hagi el fucking money
El negoci de Blackstone és més que lucratiu. El benefici net (després d’impostos) al 2017 va ser d’1,47 bilions de dòlars. El seu portofolio de negoci va molt més enllà del sector immobiliari: els 202.000 milions d’euros d’actius immobiliaris sota la seva gestió és menys de la meitat dels 472.000 milions d’euros d’actius en general. Aquests inclouen inversions en infraestructures, energia, aigua, transport, i fins i tot un lucratiu negoci creditici. Segons el Financial Times, Blackstone apunta a quatre vies per incrementar les seves inversions immobiliàries: «logística (on el comerç electrònic està incrementant la demanda per magatzems); les anomenades «innovation cities», com Seattle, on companyies tecnològiques necessiten oficines; hostaleria, per aprofitar l’increment esperat de despesa en viatges; i l’habitatge de lloguers en regions on hi ha mancança d’oferta, com la costa oest d’Estats Units i Espanya».
Una de les apostes més recents és la del sector de la logística. L’aposta per l’efecte «Amazon», en diuen els analistes econòmics: està invertint més de 18.000 milions de dòlars en la compra de magatzems adreçats a la logística de comerç electrònic.
Blackstone és també el major propietari d’hotels. Així, acumula més de 3.500 milions d’euros invertits en hotels espanyols, amb 62 establiments controlats a partir de l’empresa HI Partners (pertanyent a Blackstone). Els plans són créixer a Portugal, Itàlia i Grècia.
El món és el seu tauler de joc. Allà on els rendiments esperats són més elevats, aposten. Si els beneficis es redueixen, desinverteixen
Té inversions en nous projectes energètics al nord d’Àfrica i Orient mitjà. Ha participat, també com a inversor, en grans projectes d’infraestructures arreu del món, sovint a partir de ‘partenariats’ públic privats amb institucions com el Banc Mundial, com és el cas d’una controvertida presa hidroelèctrica a Uganda. El projecte, del que Blackstone ha sortit ja amb beneficis, ha suposat un important deute per al país africà i un increment de les tarifes elèctriques per a la població.
El món és el seu tauler de joc. Allà on els rendiments esperats són més elevats, aposten. Si els beneficis comencen a reduir-se, desinverteixen. L’impacte que puguin tenir en les vides de milers de persones, en el teixit comercial local, en la configuració dels nostres barris i ciutats, és irrellevant. Com diu la Rosalía, és el Fucking money man!
