06/02/2023 | 06:30
Qui desnona a Barcelona? És una pregunta que no té una resposta fàcil. Un informe publicat al novembre del 2022 per l’Observatori DESC explica que Blackstone, la SAREB i Cerberus són qui acumulen més llançaments. L’estudi es basa en el registre d’un investigador sobre els casos que han arribat a la Plataforma d’Afectades per la Hipoteca (PAH) els darrers anys. És una informació valuosa però incomplerta: la PAH només ha pogut intervenir en el 5% dels desnonaments de Barcelona dels últims anys.
El Govern no ha creat encara el registre de grans tenidors que el Parlament va aprovar l’any passat
Qui ha desnonat, doncs, en l’altre 95% dels casos? “La manca d’informació i de transparència en aquest àmbit no és una coincidència”, lamenta l’informe. L’últim decret aprovat pel Parlament sobre dret a l’habitatge, a mitjans del 2022, obliga el Govern a crear un registre de grans tenidors, però aquest encara no s’ha fet realitat. El DESC també constata que el Consell General del Poder Judicial (CGPJ) no informa sobre si els desnonaments són de primers habitatges o no, ni qui en són els impulsors, ni del barri on es produeixen. Malgrat aquests buits informatius, els autors combinen dades d’orígens diversos per dibuixar com són els desnonaments a Barcelona. Aquestes són algunes de les seves troballes.
Blackstone, la SAREB i Cerberus lideren la classificació
El registre del geògraf Eduard Sala, investigador i membre de la Plataforma d’Afectades per la Hipoteca, conclou que Blackstone lidera la classificació de desnonaments, amb un 11,8% dels casos, seguit de la SAREB, que n’acumula un 11,3%. Les dades, que corresponen als anys 2020, 2021 i 2022, abracen 202 casos a Barcelona.
L’empresa de Blacsktone que més desnona és Budmac Investments. Segons l’investigador especialitzat en mercats immobiliaris Manuel Gabarre, Blackstone va adquirir el 2015 un paquet de 102.055 préstecs morosos. Els deutors eren majoritàriament de residents de l’àrea metropolitana de Barcelona, i els impagaments eren de diferents tipus: hipotecaris (60.960), de targetes de crèdit o préstecs amb garantia personal. El fons va agrupar aquestes hipoteques moroses en aquesta empresa, Budmac Investments, i per això ara té un paper destacat en els desnonaments de la ciutat. Una investigació de CRÍTIC va revelar, a l’octubre de l’any passat, que Blackstone també acumula uns 4.200 pisos buits a Catalunya.
La SAREB també té un paper creixent com a desnonador: entre el 2018 i el 2019, era responsable d’un 5,2% dels casos, la meitat que la xifra actual. La SAREB, coneguda popularment per banc dolent, és un fons creat en el marc del rescat bancari del 2011 per comprar actius tòxics a bancs i caixes. En la seva creació, l’Estat només en tenia un 45% del capital, i això li ha permès operar eludint els controls que tenen les empreses públiques. Al mateix temps, el seu deute era avalat per l’Estat. Després d’anys d’operacions que han afavorit el sanejament dels bancs privats, ara la SAREB ja és majoritàriament pública.
En tercer lloc, el grup més desnonador és Cerberus, amb un 7,3% dels casos totals. L’informe de l’Observatori DESC explica que l’operativa d’aquest fons es basa a crear fons en paradisos fiscals, rendibilitzar aquest tipus d’inversions a curt termini i tornar a vendre ràpidament els habitatges. La major part de llançaments de Cerberus s’han fet sota el nom de Divarian. L’origen de molts d’aquests casos és el BBVA, ja que Divarian va ser una societat creada per aquest banc amb l’objectiu d’agrupar moltes hipoteques impagades del banc. Més tard, Divarian va passar a ser de Cerberus. El mapa de pisos buits de Catalunya registra que aquest fons té gairebé 3.500 propietats desocupades.
En les parts de Cerberus que no són de Divarian, l’origen també són majoritàriament operacions per vendre grans paquets d’hipoteques impagades. En aquest cas, l’origen dels deutes era la Caixa d’Estalvis del Mediterrani (CAM). Segons narra l’informe, aquesta caixa va ser rescatada per l’Estat amb un cost de 12.598 milions d’euros, i després va ser adquirida pel Banc Sabadell per 1 euro.
En quart lloc hi ha el fons Lone Star, amb un mínim del 2,9% dels casos. Tanmateix, l’Observatori DESC detalla que alguns casos de desnonament promoguts per CaixaBank podrien ser d’habitatges que ha comprat recentment el fons, i que també provenen d’altres paquets hipotecaris d’entitats que van ser rescatades per l’Estat.
55.000 persones expulsades a la ciutat
Més enllà dels responsables, l’informe també analitza quin impacte ha tingut en la ciutadania de Barcelona aquest fenomen immobiliari. Seguint les dades de desnonaments practicats que ofereix el Consell General del Poder Judicial, conclou que en nou anys s’ha desnonat el 3,3% de la població barcelonina. En concret, les dades disponibles són del 2013 al 2021, i un total de 55.325 persones han patit un desnonament.
En nou anys, s’ha desnonat el 3,3% de la població de Barcelona
El càlcul parteix de multiplicar el registre oficial de desnonaments amb la mitjana de persones que viuen en cada habitatge segons l’Institut Nacional d’Estadística (INE). Tanmateix, l’estadística del Poder Judicial no dona informació sobre l’altra cara: quines empreses o tipus de propietat són promotores d’aquests desnonaments. “Identificar els promotors és una informació d’interès públic i necessària per intervenir en aquesta greu problemàtica”, expliquen des de l’Observatori DESC, “però l’estadística no n’informa, i això és una decisió adoptada volgudament”
Els grans propietaris desnonen molt més del que els tocaria
Segons les estimacions de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, la meitat (51,4%) dels habitatges de lloguer de la ciutat són de multipropietaris. És a dir, són persones o empreses que tenen un mínim de tres pisos (i, per tant, almenys dos on no viuen). Ara bé, legalment aquests propietaris són considerats petits tenidors si no tenen més de 10 pisos. Un 23,2% dels pisos de lloguer de Barcelona compleixen també aquesta segona condició: són d’algú que en té 10 o més. En alguns textos legals, de fet, només es consideren grans tenidors les persones que superin el barem de 15 propietats.
En tot cas, l’informe constata que aquesta estructura de la propietat (és a dir, quants pisos té cada tipus de propietari) no és proporcional amb la freqüència dels desnonaments. El registre de la PAH constata que, entre el 2020 i el 2022, la meitat (51%) de llançaments van ser obra de grans tenidors. De fet, 6 de cada 10 desnonaments van ser impulsats per persones jurídiques privades, no per cap particular.
Una altra font d’informació més àmplia, el Registre de la Xarxa d’Oficines d’Habitatge de l’Ajuntament de Barcelona, corrobora dades semblants: un 46,3% dels desnonaments són impulsats per grans propietaris, i en un 9,4% no s’ha pogut determinar si és gran o petit. Per tant, els grans propietaris van desnonar proporcionalment aproximadament el doble que el que els pertocaria per quota de mercat de lloguer.
Cal tenir en compte que algunes expulsions no són fruit d’un impagament de lloguer, sinó d’una hipoteca o d’una ocupació. Tot i ser casos minoritaris, l’informe apunta que en aquests supòsits la propietat dels habitatges és un gran tenidor en més d’un 90%.
Cada cop menys bancs, cada cop més fons voltor
L’informe Qui desnona a Barcelona es fixa també en com han canviat els desnonaments en els últims anys. Una de les claus és que els llançaments promoguts pel sector financer han canviat de protagonistes. En els anys 2018 i 2019 era format majoritàriament per bancs. Entre el 2020 i el 2022, els fons d’inversió prenen el relleu i són els desnonadors principals d’aquest sector.
Segons l’Observatori, això s’explica perquè els fons “van comprar desenes de milers de préstecs hipotecaris en què els deutors no estaven al corrent del pagament a la banca”. És el cas de les antigues hipoteques de Catalunya Caixa en mans de Blackstone o les de la Caixa d’Estalvis del Mediterrani (CAM) que ara són de Cerberus. Amb tot, l’Observatori DESC denuncia que aquestes estructures empresarials complexes fan difícil determinar qui està promovent realment un desnonament, i que sovint es fan servir per eludir regulacions que afecten grans propietaris, com ara la del lloguer social.
