Què he de fer si vull viure en un habitatge cooperatiu?

Més enllà del model tradicional d’habitatge, marcat pels preus desorbitats d’un mercat desbocat, la propietat privada i l’individual, cada vegada prenen més protagonisme les alternatives d’habitatge que confronten el binomi compra-lloguer. L’habitatge cooperatiu és una d’aquestes alternatives. Es tracta d’un model d’habitatge col·lectiu, molt estès en països com Dinamarca o l’Uruguai, que cada vegada es consolida més a Catalunya.

Un pas important cap a l’extensió del model arreu de les comarques han estat els 40 milions d’euros de finançament que el Banc de Desenvolupament del Consell d’Europa (CEB) i els fons Next Generation han concedit a la cooperativa Sostre Cívic per gestionar un parc de més de 550 habitatges socials. Aquest finançament suposa un impuls important a l’habitatge cooperatiu en cessió d’ús a Catalunya, que assegura unes quotes accessibles i estabilitat residencial en un context d’incertesa immobiliària. 

Quins passos cal seguir per poder viure en un habitatge cooperatiu? CRÍTIC respon les preguntes necessàries per saber què és aquest model d’habitatge, quines són les característiques que el defineixen i com s’hi pot accedir.

Què és l’habitatge cooperatiu?

És una modalitat d’habitatge que aposta per la propietat col·lectiva i pel dret d’ús. És a dir, parteix de la idea que els habitatges no han de ser de propietat privada i individual, sinó que l’habitatge és un dret i no se n’ha de treure rèdit econòmic. Així, l’habitatge cooperatiu permet a una comunitat de persones viure en un edifici —o el tipus d’habitatge escollit— sense ser-ne els propietaris o arrendadors, durant un període de temps indefinit i a un preu inferior al del mercat. 

L’habitatge cooperatiu permet a una comunitat de persones viure en un edifici sense ser-ne els propietaris o arrendadors

Més concretament, aquest model consisteix en la cessió temporal, per part d’un organisme públic o d’una propietat privada, o la compra directa d’una finca o un solar en desús perquè una cooperativa hi pugui construir o rehabilitar un habitatge. Amb això, l’habitatge en qüestió serà de titularitat de la cooperativa; i els seus membres hauran de dipositar una entrada i una quota mensual per l’ús de l’immoble, fet que els donarà dret a viure en un dels habitatges durant tota la seva vida útil. 

Aquest model aporta una visió comunitària i col·lectiva, que trenca amb les dinàmiques de mercat que caracteritzen actualment l’accés a l’habitatge. També des de la perspectiva de la sostenibilitat mediambiental, ja que els habitatges cooperatius que es construeixen o es rehabiliten estan pensats perquè tinguin menys demanda energètica i requereixin menys consum. A més, també permeten compartir serveis de connectivitat, mobilitat, cures i salut, consum agroecològic, espais compartits, etc.

L’objectiu final de l’habitatge cooperatiu és fer més habitables tant les ciutats com els pobles: transformar les lògiques sobre com habitem els barris, el territori i els nostres entorns.

Com hi puc accedir?

El primer pas per poder viure en un habitatge cooperatiu és trobar el grup de persones amb les mateixes inquietuds per desenvolupar el projecte. Es pot constituir des de zero, o bé amb un grup de persones que ja es coneix prèviament o bé amb un grup que no es coneix, però que comparteix l’objectiu d’emprendre el mateix projecte. I també es pot estar al cas dels grups o les cooperatives ja existents que tenen una llista d’espera o vacants: hi ha projectes cooperatius que disposen de llistes amb persones interessades, per si es dona el cas que una persona marxa del projecte o l’edifici té més habitatges dels previstos. L’Observatori de l’Habitatge Cooperatiu LlargaVista recull tots els projectes que actualment estan en marxa arreu del territori català.  

El primer pas per poder viure en un habitatge cooperatiu és trobar el grup de persones amb les mateixes inquietuds

També existeixen modalitats d’habitatge cooperatiu orientades a col·lectius socials concrets. És el cas, per exemple, de l’habitatge cooperatiu sènior, una opció comunitària d’habitatge per a les persones grans, i una bona alternativa a les residències privades. Vol fer front a la solitud involuntària i a l’aïllament, i prioritza les cures combinant l’ajuda mútua i la vida autònoma. També estan en marxa projectes d’habitatge cooperatiu per a persones amb diversitat funcional, amb l’objectiu de trobar una resposta a les seves necessitats per desenvolupar una vida independent, i projectes com La Morada, impulsats per persones LGTBIQ+ que volen generar habitatges feministes segurs.

A banda, Sostre Cívic impulsa projectes d’iniciativa general de la cooperativa. És a dir, engega projectes sense grup impulsor, per tal de poder-los oferir a les persones sòcies de la cooperativa a qui interessin. Les peticions s’ordenen segons l’antiguitat des que les persones són sòcies de la cooperativa; per tant, ser sòcia ja és una manera de començar i tenir més oportunitats d’accedir a un habitatge.

Com es pot aconseguir un edifici per a l’habitatge cooperatiu? 

Paral·lelament a la formació del grup, s’han de trobar possibles ubicacions on construir habitatges o rehabilitar els ja existents, ja que les característiques del solar o de l’edifici també determinen el grup, sobretot en el nombre d’unitats de convivència que s’hi poden instal·lar. 

L’accés al sòl és un dels reptes principals en l’habitatge cooperatiu, tant a les zones urbanes com a les rurals. A les ciutats, l’Administració pública té molt poques propietats de sòl, i els que són privats reben molta pressió especulativa i, per tant, els preus són molt alts. A les zones rurals, el sòl públic pot ser més escàs, i el privat no sempre es comercialitza per agents immobiliaris i es limita a un entorn proper. Així i tot, hi ha en marxa projectes a les quatre províncies catalanes, tant en zones urbanes com rurals, com La Redolta, a Valls; la Tremolina de Muntanya, a Gerri de la Sal; El Turrós, a Argelaguer, o La Balma, a Barcelona, entre molts d’altres. 

Hi ha tres règims de tinença diferents per accedir al sòl: la compra, el dret a superfície i l’arrendament a llarg termini

Hi ha tres règims de tinença diferents per accedir al sòl. Una opció és la compra: el projecte d’habitatge cooperatiu pot comprar un solar o un edifici, que passa a ser propietat de la cooperativa. Aquest sòl pot estar qualificat d’habitatge lliure, fet que no comporta cap limitació a les persones que hi poden accedir, o amb protecció oficial, que comporta que els socis i les sòcies del projecte han de complir els requisits establerts segons el règim de protecció marcat per l’Administració pública competent.

Una altra opció és el dret de superfície: el projecte d’habitatge cooperatiu pot adquirir el sòl en dret de superfície per un termini màxim de 99 anys, prorrogables o no. Normalment, en aquests casos la propietat del sòl és pública. Tot i que és menys comú, una propietat privada també pot cedir el dret de superfície.

La tercera i última via és l’arrendament a llarg termini: es pot utilitzar en casos que requereixen poca inversió a les obres de construcció o de rehabilitació. Segons les condicions d’accés al sòl o a l’edifici, i la construcció o la rehabilitació que cal fer, la temporalitat des que es gesta el projecte fins que es materialitza pot variar. La mitjana general d’espera és de 4 a 10 anys, però hi ha projectes que van més de pressa i d’altres que menys.

Com s’organitza el projecte?

Quan s’ha format el grup i es té localitzada una possible ubicació, s’ha de definir el projecte. Cal establir quin serà el model de convivència, d’organització i de gestió del grup; el model arquitectònic tant dels habitatges individuals com dels espais comuns; fer un estudi financer per comprovar la viabilitat del projecte, i definir els estatuts de la cooperativa o el reglament de règim intern del projecte.

Després d’aconseguir un grup i una ubicació, s’ha de definir el projecte: règim de convivència, model arquitectònic i estudi financer

Donat que la majoria d’aquests processos són tecnificats i complexos, generalment requereixen un suport tècnic especialitzat. Es pot fer mitjançant la creació de cooperatives autònomes que busquin equips d’acompanyament tècnic puntual (d’arquitectura, gestió econòmica, facilitació, etc.). Hi ha també l’opció d’optar per equips d’acompanyament tècnic integral (anomenats “gestors de la promoció”), que fan un acompanyament integral només de les fases d’impuls i de promoció per constituir cooperatives autònomes en fase de convivència. Així ho fan La Dinamo, una fundació que fomenta el model i fa l’acompanyament als projectes, o Perviure, una cooperativa de segon grau formada pels diferents equips d’acompanyament als projectes.

També hi ha l’opció d‘integrar-se en cooperatives ja creades i organitzades per projectes d’habitatge, com són Sostre Cívic, una cooperativa integral (d’habitatge i de consum) que promou el model i gestiona l’impuls, la promoció i la convivència dels projectes d’habitatge cooperatiu.

Com es finança?

L’habitatge cooperatiu en cessió d’ús és un model sense ànim de lucre i autogestionat, que implica que la construcció o la rehabilitació de l’habitatge és a preu de cost, és a dir, les despeses han de ser assumides entre els socis i sòcies. Generalment, tal com assenyala Sostre Cívic, entre un 20% i un 30% és autofinançament —les persones implicades en el projecte hi aporten capital propi—, i el 70%-80% de finançament restant es busca per vies externes.

Normalment, el 20% del finançament l’aporten les persones implicades, i el 80% restant s’aconsegueix per vies externes

El finançament es pot aconseguir mitjançant finances ètiques i cooperatives, provinents, per exemple, de Coop 57, de Fiare Banca Ètica o de Caixa d’Enginyers. O de finances públiques, com l’Institut Català de Finances (ICF), que també ofereix crèdit tou a cooperatives. I també pot ser mitjançant l’Administració, amb ajudes i subvencions tant a la inversió de la promoció com als interessos del préstec. O una opció més és a partir de campanyes de títols participatius, una forma de microfinançament voluntari oberta a totes les persones interessades a posar els seus estalvis a la cooperativa a canvi de treure un rendiment amb un interès més alt que el que donen els bancs.

Un cop feta l’aportació econòmica inicial acordada amb el grup i la cooperativa, cada projecte estableix unes quotes mensuals que cal pagar i que cobreixen els costos d’adquisició i de manteniment de l’habitatge. Les quotes s’acorden segons els criteris de cada grup i cooperativa, i es distribueixen seguint uns criteris coherents amb els valors del projecte: depenent dels metres quadrats de l’habitatge, en funció del capital aportat de cadascú, o es pot establir que siguin iguals per a tothom, per exemple.

Aquestes mensualitats no estan subjectes a les fluctuacions del mercat immobiliari, i això permet que l’accés a l’habitatge sigui més assequible. En l’habitatge cooperatiu, qui promou cada projecte és qui hi anirà a viure, i, per tant, els interessos responen als futurs ocupants i no als promotors immobiliaris. Això suposa que la inversió no es fa pensant a treure beneficis econòmics, sinó en el fet que permeti viure amb el màxim confort i seguretat possible, amb el mínim impacte ambiental, la mínima despesa de subministraments i la màxima eficiència energètica possible. 

Al cap i a la fi, l’habitatge cooperatiu busca transformar la concepció de l’habitatge, considerant-lo com un bé d’ús i no com una mercaderia, i així evitar l’especulació immobiliària. Com que la cooperativa sempre serà la titular dels immobles, s’impossibilita el lucre individual a partir del lloguer o la venda de l’habitatge. És una aposta cap a un model de convivència i d’habitar els espais de manera col·lectiva, més enllà del tipus de tinença. És un canvi de paradigma respecte al model d’habitatge imperant, una possible oportunitat de transformació social.