Pot existir un gran parc d’habitatge social gestionat per cooperatives? 

A la ciutat de Viena, als Països Baixos, a Dinamarca i fins i tot a l’Uruguai fa temps que han apostat per tenir un parc d’habitatge social gestionat per cooperatives. Dit d’una altra manera, l’aposta d’aquesta ciutat i d’aquests països ha estat fer créixer l’habitatge regulat fora del mercat immobiliari i de la seva lògica mercantilista. Aquesta opció és també possible a Catalunya o a l’Estat espanyol? Aquest 2024 s’ha fet un pas important en aquesta direcció des que la cooperativa d’habitatge cooperatiu Sostre Cívic ha rebut 40 milions d’euros de finançament, que li permetran gestionar un parc de més de 550 habitatges, dintre els 1.200 habitatges cooperatius que hi ha actualment a Catalunya.

El nou finançament ha vingut principalment del Banc de Desenvolupament del Consell d’Europa (CEB), que ha concedit a Sostre Cívic un crèdit de 31 milions d’euros per a la construcció de més de 350 habitatges socials. Aquests se sumen als 8,5 milions dels fons europeus Next Generation que ha rebut la cooperativa per a la construcció d’edificis sostenibles. És el major finançament atorgat mai a una cooperativa per construir habitatges d’aquest tipus, i la primera vegada que aquest banc finança una cooperativa a tot Europa. “Aquest préstec demostra que el cooperativisme en cessió d’ús pot gestionar un gran parc d’habitatge social”, apunta David Guàrdia, cocoordinador de Sostre Cívic. 

Els nous habitatges seran entregats entre el 2026 i el 2027 als futurs ocupants, que gaudiran de quotes accessibles i d’estabilitat residencial en un context d’incertesa immobiliària i d’alça dels preus del lloguer. Els projectes finançats, en una primera fase, són sis i s’ubicaran en sòl públic cedit pels ajuntaments de Barcelona, de Lleida, de Manresa, de Granollers i de Vilafranca del Penedès. En una segona fase, Sostre Cívic farà una crida a ajuntaments interessats en habitatge social i cooperatiu. El crèdit s’haurà de retornar en 30 anys i no requereix cap garantia, fet que facilitarà l’entrada d’altres bancs i simplifica la gestió a les sòcies cooperativistes, que no hauran d’avalar el préstec.

Més confiança en el model d’autogestió democràtica de les cooperatives

Sostre Cívic ha rebut la notícia com un “reconeixement des d’Europa al sector cooperatiu” i a la seva “capacitat de donar resposta al dret a l’habitatge”, explica Guàrdia. “Això facilita que el model d’habitatge cooperatiu pugui replicar-se, ja que genera confiança i pot promoure que la banca privada entri a donar suport als projectes”, hi afegeix. El crèdit del CEB cobrirà el 50% de les obres. La resta del finançament es complementarà amb crèdits provinents de la banca ètica i cooperativa i d’altres fonts de finançament públic, com ara subvencions, a més del capital aportat pels socis i per les sòcies cooperativistes. La inversió total per als 350 habitatges ascendirà a més de 80 milions d’euros, i repercutirà també en altres entitats de l’economia social i solidària –d’arquitectes, juristes, enginyeres…– que fan possible aquests projectes gràcies a la intercooperació. 

El crèdit del Banc de Desenvolupament del Consell d’Europa cobrirà el 50% de les obres dels 350 nous habitatges de Sostre Cívic

El teixit cooperatiu ha defensat sempre la seva capacitat i solvència per garantir el dret a l’habitatge. Ara, Europa li dona la raó. “Sembla que la part d’autogestió i de funcionament democràtics de les cooperatives hagi de ser incompatible amb la confiança que podem generar”, apunta Guàrdia, però “estem superant aquesta visió”. “Si existeix un marc legal i de finançament estable, afavoreix que les cooperatives creixin i proliferin”, assegura, i adverteix que “el sòl no pot dependre del govern de torn” i també requereix un “sistema de provisió permanent”. 

Aquest crèdit d’Europa reforça un model d’habitatge cooperatiu que vol replicar a Catalunya l’èxit d’experiències com la de Viena, dels Països Baixos o de Dinamarca, on més del 25% del parc d’habitatge és gestionat per cooperatives o entitats no lucratives, amb sòl i suport públics. Del que se n’ha parlat més és del model vienès. A la capital austríaca, l’habitatge de lloguer a preu assequible representa més del 60% del parc, del qual 210.000 són habitatges socials municipals, 190.000 són gestionats per cooperatives o entitats sense ànim de lucre i prop de 150.000 habitatges són privats a preu regulat.

A Viena hi ha 210.000 habitatges socials, dels quals 190.000 estan gestionats per cooperatives o entitats sense afany de lucre

“La gràcia del model de Viena és que s’ha sostingut durant dècades; per això ha estat possible”, explica Guàrdia, “i s’ha mantingut l’objectiu que un habitatge social no acabi mai al mercat immobiliari”. Com l’emblemàtic superbloc Karl-Marx-Hof, inaugurat l’any 1930 durant l’anomenat període de la Viena Roja i que conté pisos amplis i encara dignes de ser habitats.

L’habitatge cooperatiu en cessió d’ús es consolida

El model d’habitatge cooperatiu en cessió d’ús, al qual pertanyen les promocions cofinançades per Europa, assegura que els habitatges quedin fora del mercat especulatiu, ja que el sòl conserva la titularitat pública mentre la propietat de l’immoble és col·lectiva, de la cooperativa. Sostre Cívic lidera l’expansió d’aquest model a Catalunya. 

Eva Ortigosa: “Hem demostrat que l’habitatge cooperatiu en cessió d’ús era possible i ara demostrarem que pot proliferar”

“Venim d’una primera etapa d’haver demostrat que l’habitatge cooperatiu en cessió d’ús era possible, i que demostra que aquest model pot proliferar”, explica Eva Ortigosa, directora de Projectes de Sostre Cívic. Després de les primeres experiències d’aquest model amb edificis com Princesa49, La Balma o Cirerers, Sostre Cívic va rebre un premi en matèria d’habitatge de les Nacions Unides que li va donar projecció internacional. Segons Ortigosa, “va ser un moment important de reconeixement a escala mundial que avalava que el que estem fent a Catalunya és efectivament una alternativa possible des de l’economia social i solidària, de l’autoorganització col·lectiva i la gestió democràtica”. 

Dos dels reptes principals de l’habitatge cooperatiu són el finançament i la disponibilitat de sòl. “Els fons europeus Next Generation fan que aflori sòl públic, ja que les administracions veuen l’oportunitat de cedir sol a cooperatives d’habitatge i que el cost de la promoció sigui menor”, assegura Ortigosa. Això es traduirà en un préstec també menor i quotes més baixes per a les sòcies.  David Guàrdia recorda que tot va començar amb la banca ètica: “Primer vam poder anar a picar a la porta de Fiare perquè Coop57 ens havia fet un préstec, i posteriorment vam poder anar a l’Institut Català de Finances perquè Fiare ens havia fet un altre préstec. Ha estat un avenç progressiu fins que hem arribat al crèdit del CEB”.

Sostre Cívic: una cooperativa i molts projectes autònoms

Sostre Cívic és una entitat pionera en l’habitatge cooperatiu. Integrada per més de 1.600 socis i sòcies, des del 2004 ha fet possible 14 projectes amb 190 habitatges en convivència. Onze projectes més, amb 370 habitatges, es troben en fase de promoció. Construeix nous edificis, però també els rehabilita, i el sòl pot ser tant públic com privat. Així també cerca vies per recuperar terreny i habitatges en mans del mercat especulatiu.

És l’única cooperativa d’habitatge que impulsa diversos projectes alhora, amb independència els uns dels altres i autonomia de cada grup. El fet de conviure en un marc cooperatiu comú permet el treball en xarxa i la col·laboració entre els grups, així com reduir costos gràcies a l’economia d’escala i l’accés compartit a recursos. Un d’aquests és La Constructiva, la primera constructora de l’economia social i solidària. Amb el temps, aquesta forma de treball també ha permès crear projectes d’inversió atractius per a finançaments internacionals, com és el cas del CEB. Aquest préstec s’haurà de retornar en 30 anys, però durant aquest període permetrà créixer i consolidar els projectes.

Els socis de Sostre Cívic paguen pel seu habitatge quotes mensuals d’un 10% a un 40% per sota del preu del mercat

“Com que som una entitat sense afany de lucre, es redueixen els costos i les persones paguen el que realment ha costat la construcció de l’edifici”, explica la directora de Projectes de l’entitat. Cada comunitat aporta col·lectivament entre el 8% i el 12% del cost total de la promoció en forma de capital social, retornable en cas que algun soci decideixi marxar del projecte. La cooperativa manté la propietat dels habitatges, i els socis gaudeixen d’un dret d’ús sense limitacions amb quotes mensuals d’un 10% a un 40% per sota del mercat. Tots els habitatges es construeixen seguint criteris d’alta eficiència energètica i inclouen espais i serveis compartits per fomentar la vida en comunitat. “Això vol dir recuperar els vincles amb el veïnat i les xarxes de suport mutu, i, més enllà dels habitatges amb aquesta dimensió comunitària, també amb l’entorn”, apunta Ortigosa. 

L’habitatge cooperatiu en cessió d’ús és una fórmula que evita l’ànim de lucre i facilita un habitatge assequible, però l’element més característic és la gestió democràtica de tot el procés: des del disseny arquitectònic fins a la construcció i la convivència a l’edifici. A l’Uruguai es va apostar per aquest model l’any 1968 i avui compten amb més de 30.000 llars cooperatives. David Guàrdia assegura que “l’habitatge és un dret, un bé de primera necessitat, i hauria d’estar en mans de la ciutadania”. Per això proposa “una governança dels immobles més participada, amb la implicació de cooperatives, administracions públiques, entitats de barri i moviments socials”, perquè “les decisions siguin tan democràtiques com sigui possible”.