19/01/2026 | 06:00
Barcelona, barri del Raval, 50 metres quadrats, 1.755 euros el mes; Vic, 82 metres quadrats, 1.100 euros el mes. Aquests són alguns dels anuncis de lloguer disponibles actualment a Idealista o a Fotocasa. Consultar aquests portals s’ha convertit en una de les experiències més descarnades de la crisi de l’habitatge.
Molt sovint, s’utilitza l’evolució dels anuncis que s’hi mostren per valorar la situació del mercat de lloguer. Amb aquesta base, es creen informes, notícies i discursos polítics sobre les polítiques d’habitatge. Tanmateix, són dades cada vegada més qüestionades: nous estudis assenyalen que el preu d’aquests anuncis no reflecteix la situació real del mercat de l’habitatge i que, de fet, els mateixos portals empenyen a l’alça els preus dels pisos. La setmana passada, el Ministeri de Consum va reaccionar obrint una investigació contra aquestes webs: les acusen d’oferir lloguers per sobre del límit legal a les zones de preu regulat.
En la compra d’habitatge, la diferència amb el preu real de les operacions és del 44%, segons l’informe d’una taxadora
En la compra d’habitatges, la diferència entre el preu de l’oferta publicada a Idealista i el preu real de les operacions davant notari a tot l’Estat arriba al 44%, segons l’informe recent d’una taxadora, Uve Valoraciones. A Catalunya, en el mercat de lloguer, l’evolució trimestral de l’oferta o dels preus que s’observa en les dades oficials de l’Institut Català del Sòl (Incasòl) s’ha distanciat en repetides ocasions dels informes de previsions que fan els portals immobiliaris. Les dades de l’Incasòl es basen en les fiances dipositades, un element obligatori en tot contracte de lloguer habitual, i, en canvi, les dels portals es limiten als seus anuncis.
Les dades del Sistema Estatal de Referència de Preus del Lloguer d’Habitatge (SERPAVI), creat a partir de l’aprovació de la llei d’habitatge estatal, també mostren diferències notables amb els anuncis de la plataforma. Per a un pis de 52 metres quadrats a la rambla del Raval, molt semblant al de l’anunci d’Idealista mencionat, la plataforma del Ministeri d’Habitatge mostra que el màxim preu legal segons la regulació de preus és menys de la meitat: 801 € el mes. Una anàlisi de l’equip de dades d’RTVE també va mostrar la distància entre l’índex estatal i els preus d’Idealista: a la ciutat de Barcelona, la diferència entre el preu mitjà per metre quadrat era del 65,5%.
Tot i que Idealista és el més conegut, altres webs, com ara Tecnocasa o Pisos.com, també fan els seus propis informes de preus per intervenir en el debat públic sobre les polítiques d’habitatge. L’any 2022, un estudi de l’Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA) va contrastar els preus a Barcelona en una enquesta a 1.000 llogaters, i ho va comparar amb els preus declarats als informes de Tecnocasa i d’Idealista. Segons els portals, la mitjana a la ciutat va ser de 1.186 €, però la mitjana de les respostes va situar el preu en 886 €, uns 300 € de diferència.
Palomera denuncia que aquests portals tenen “incentius perversos” a l’hora de valorar el mercat
Per a Jaime Palomera, investigador de l’IDRA i autor de l’informe, els informes de preus d’aquests portals tenen un efecte directe sobre el mercat, més enllà de l’impacte polític o mediàtic: són una manera de tensionar-lo a l’alça: “El missatge que reben els operadors, com ara les immobiliàries o els amos dels pisos, és que el seu preu està molt per sota del que podrien estar cobrant”.
L’any 2021, la Comissió Nacional dels Mercats i de la Competència (CNMC) va haver d’intervenir després de detectar una distorsió dels preus a Idealista, a qui va multar amb 730.000 euros. En aquest cas, la infracció no era als anuncis oberts del seu portal, sinó a Idealista Tools, una base de dades de pisos que la companyia proveïa a immobiliàries. Allí, l’empresa dels germans Encinar havia pactat comissions amb immobiliàries com ara Remax o Inmovilla. Per utilitzar aquest programari, totes les immobiliàries havien de cobrar una comissió mínima del 4% en les compres, o del preu d’una mensualitat en el cas del lloguer.
Jaime Palomera denuncia que aquests portals tenen “incentius perversos” a l’hora de valorar el mercat: “Si una regulació fa que els contractes durin més i sigui més difícil fer pujades de lloguer, com passa a Catalunya, la rotació en el mercat baixa, perquè la gent es canvia menys de casa. Això fa que hi hagi menys anuncis, que són la base del negoci d’Idealista”.
Els germans Encinar, inversors immobiliaris
La major part de les accions d’Idealista ja no estan en mans dels seus fundadors. A inicis del 2025, el fons d’inversió britànic Cinven va comprar el 70% de la companyia per 2.900 milions d’euros. Va substituir com a accionista majoritari EQT, que, tot i la venda de la major part del capital, s’ha mantingut amb el control del 18% de l’accionariat. Tot i això, Jesús Encinar es manté com a president del hòlding empresarial, que, segons va detallar Cinco Días, té la seu a Luxemburg, on gaudeix d’un tracte fiscal molt beneficiós. Encinar havia fundat l’empresa l’any 2000, després d’estudiar Administració i Direcció d’Empreses a Harvard. El va acompanyar en el negoci el seu germà, Fernando Encinar, que venia de treballar en el món dels gabinets de comunicació.
El hòlding empresarial d’Idealista té la seu a Luxemburg, on gaudeix d’un tracte fiscal molt beneficiós
Però, més enllà dels interessos econòmics de la mateixa plataforma, els fundadors d’Idealista tenen les seves pròpies apostes en el mercat immobiliari com a inversors. Segons recull el llibre El club de los unicornios, de la periodista catalana Paula Solanas, els germans Encinar han invertit directament en el sector a través d’un fons familiar, de nom Tecnofobia, i s’han especialitzat en l’àmbit del coliving, és a dir, el lloguer d’habitacions.
“Sobretot, gestionaven lloguers a la ciutat de Madrid”, explica Paula Solanas, que també detalla que Tecnofobia va obtenir 2,7 milions d’euros de beneficis en el darrer exercici, l’any 2024. Ara bé, la periodista alerta que la recent extinció d’algunes empreses que penjaven de Tecnofobia pot indicar un canvi de rumb en les inversions immobiliàries dels Encinar, i que els beneficis també poden haver vingut d’altres fonts, com ara dels ingressos provinents del canvi de propietat d’Idealista.
Un mitjà propi per influir en la política d’habitatge
Bona part de la presència pública d’Idealista es basa en Idealista News, un mitjà de comunicació molt actiu i integrat en l’estructura de la companyia que publica sobre temes d’habitatge, finances, turisme i interiorisme: “Ha estat una manera d’influir en l’opinió pública en els àmbits dels quals depenen els mateixos beneficis d’Idealista”, explica Paula Solanas.
El portal influeix en les polítiques d’habitatge a través del seu mitjà corporatiu, ‘Idealista News’
La periodista destaca que l’experiència prèvia de Fernando Encinar en l’àmbit dels gabinets de comunicació ha estat clau en aquest tipus d’apostes: “Fernando també ha estat molt actiu a les xarxes socials i valorant mesures de polítiques d’habitatge en programes de televisió”. Per a Jaime Palomera, el problema és que “es presenten com a periodístics i generadors de dades fiables, però en realitat són mitjans corporatius”.
Tanmateix, l’expert en habitatge remarca que la influència de l’empresa té més a veure amb les seves dades, els seus informes i les notes de premsa que se’n desprenen: “El que acaba generant titulars són aquests informes amb fonts opaques, on es parla dels preus i de l’oferta com si els seus portals fossin un mirall fidedigne de la realitat”. Palomera valora que una part d’aquesta influència és conseqüència del buit informatiu en dades sobre habitatge de moltes administracions: “Manca una comunicació veraç i regular per part d’entitats públiques i transparents”.
