Com fem que l’habitatge cooperatiu sigui una alternativa accessible per a tothom?

L’habitatge cooperatiu en cessió d’ús s’ha consolidat els últims anys com una de les alternatives a un mercat immobiliari marcat per l’encariment dels lloguers i pels processos especulatius. El model planteja una ruptura important: els habitatges són de propietat cooperativa, es gestionen democràticament i queden fora de la compravenda especulativa. Però el cooperativisme d’habitatge arrossega també una crítica recurrent: fins a quin punt pot ser una opció universal si per accedir-hi cal disposar d’un capital inicial, temps per participar en processos comunitaris i un determinat capital social i cultural?

Aquest va ser el punt de partida del debat “Un cooperativisme d’habitatge per a tothom”, organitzat per Sostre Cívic en el marc de la seva trobada anual de sòcies, amb la participació d’Eulàlia Tubau, cocoordinadora de la cooperativa; Francisco Rubio, de la cooperativa Les Juntes, del barri de la Florida de l’Hospitalet de Llobregat, i Lorenzo Vidal, investigador de la UOC especialitzat en economia política urbana i habitatge. De les seves aportacions emergeixen quatre reptes principals: aprofundir en la democràcia del model, recuperar habitatges ja construïts, garantir que l’accés no generi noves exclusions i aconseguir unes polítiques públiques capaces de fer-lo créixer.

Una propietat col·lectiva, però també una democràcia amb recursos

El cooperativisme d’habitatge parteix d’una diferència de fons respecte del mercat convencional: l’habitatge deixa de ser un actiu destinat a generar rendibilitat i passa a ser una propietat gestionada per la cooperativa orientada a garantir-ne l’ús. “No entenem l’habitatge com un bé de lucre o especulatiu, sinó com un dret”, explica Eulàlia Tubau. Els habitatges de la cooperativa es construeixen i funcionen a preu de cost i no es poden vendre ni rellogar, i la gestió es basa en el principi d’una persona, un vot. “Tothom qui viu en un habitatge de Sostre Cívic té vot”, remarca Tubau.

Lorenzo Vidal: “O hi ha una aposta pública o les cooperatives per si soles tenen dificultats per passar de la democràcia formal a la real”

Però la propietat cooperativa i el dret a decidir no garanteixen, per si sols, una democràcia efectiva. Lorenzo Vidal posa l’accent en la capacitat material de les persones sòcies per executar allò que decideixen. “La democràcia no és només la capacitat nominal de decidir”, afirma. “Si una cooperativa acorda rehabilitar un edifici però no disposa dels recursos per fer-ho, el risc és que la gestió democràtica acabi convertint-se en una mena d’autogestió de la pobresa”. Vidal recorda que aquesta situació s’ha produït en algunes cooperatives d’habitatge de Nova York, que van poder adquirir immobles però no assumir-hi posteriorment les rehabilitacions necessàries.

Aquesta tensió apunta a un dels grans reptes del model: perquè el cooperativisme sigui una alternativa realment universal, la democràcia interna ha d’anar acompanyada dels recursos necessaris per sostenir els habitatges en condicions dignes. “O hi ha una aposta pública o les cooperatives per si soles tenen dificultats per passar de la democràcia formal a la real”, resumeix Vidal.

Comprar i comunalitzar els habitatges que ja existeixen

Una de les principals barreres d’entrada al cooperativisme d’habitatge és l’aportació inicial de capital de les sòcies, especialment quan els projectes parteixen de la construcció d’un edifici nou. En el cas de Sostre Cívic, les aportacions, segons el projecte, poden anar dels 2.500 als 33.000 euros. Adquirir blocs ja construïts per convertir-los en cooperatives abarateix els costos i situa les aportacions en la franja baixa de la forquilla.

Sostre Cívic està explorant aquesta via des del 2019, sobretot a través del dret de tanteig i retracte. “Ens permet actuar molt més ràpidament que si hem de construir i generar habitatge més assequible”, explica Eulàlia Tubau. Entre el 2020 i el 2025, la cooperativa ha adquirit vuit edificis per aquesta via; avui, 8 dels 14 projectes en convivència provenen de la compra d’immobles existents, amb capitals socials inicials que van dels 2.500 als 5.000 euros, i és molt similar a les despeses inicials que són habituals en un lloguer.

Francisco Rubio (Les Juntes): “Experiències com La Borda, de Sants, no són aplicables a la Florida: ningú tindria capital per aixecar un edifici nou”

Les Juntes, cooperativa dispersa al barri de la Florida

A la Florida, a l’Hospitalet de Llobregat, Les Juntes parteix d’un diagnòstic semblant, però l’aplica en un context molt diferent. “Quan vam conèixer experiències com La Borda, al barri de Sants, vam veure que aquí no eren aplicables: ningú tindria el capital social necessari per aixecar un edifici nou”, explica Francisco Rubio. En un dels barris més densos d’Europa, on gairebé no hi ha sòl disponible, la cooperativa ha optat per una fórmula dispersa: adquirir pisos en diferents edificis i incorporar-los progressivament a una propietat col·lectiva. En alguns casos, es tracta d’habitatges on ja viuen famílies amenaçades de desnonament i que, després de la compra per part de la cooperativa, passen a formar-ne part com a sòcies.

Aquest mecanisme també obre nous reptes. A la Florida, molts dels pisos adquirits es troben en edificis amb mancances importants i necessiten rehabilitació. “Estem garantint un habitatge a les famílies, però no sempre són habitatges dignes”, admet Rubio. La comunalització del parc existent pot abaratir i accelerar l’accés al cooperativisme, però perquè sigui una alternativa generalitzable necessita també recursos per rehabilitar, finançament assequible i instruments públics que facilitin l’adquisició dels immobles. El projecte de Les Juntes ha estat impulsat per La Fundició en col·laboració amb La Dinamo, Lacol, Coop57, La Florida s’Aveïna, l’Associació de Veïns i Veïnes de la Florida i Keras Buti.

Abaixar el preu no basta: cal obrir les portes de les cooperatives

Fer més assequible l’habitatge cooperatiu no resol, per si sol, tots els problemes d’accés. Cal respondre també altres preguntes: qui pot formar part d’una cooperativa, amb quins criteris i amb quines garanties de transparència? “S’han de treballar molt més els mecanismes per formar part de les cooperatives”, defensa Lorenzo Vidal. Llistes d’espera, entrevistes, criteris territorials o prioritats per a persones amb més dificultats per accedir al mercat són alguns dels instruments possibles. Segons l’investigador, si aquests mecanismes no són clars i oberts, poden acabar generant la percepció que el sector funciona a partir d’afinitats o contactes personals.

El 2026, els 36 habitatges en convivència de Sostre Cívic formen part de la xarxa d’inclusió, un 18% del total

L’experiència danesa serveix, en aquest sentit, com a advertiment. Vidal explica que durant anys moltes cooperatives decidien de manera autònoma com s’hi accedia: algunes tenien llistes d’espera, mentre que en d’altres predominaven els vincles familiars o personals. “Hi havia la sensació generalitzada que havies de conèixer algú per entrar-hi”, apunta. Aquesta opacitat va erosionar la legitimitat del model, especialment entre les persones nouvingudes, i va contribuir a reforçar la idea que el mercat era, almenys, un mecanisme d’accés més transparent.

Sostre Cívic ha anat incorporant criteris específics, més enllà del criteri general objectiu d’antiguitat a la cooperativa, per ampliar la diversitat d’accés dels seus projectes. El 2026, 36 habitatges de la cooperativa formen part de la xarxa d’habitatges d’inclusió, cosa que representa un 18% dels habitatges en convivència. I projectes com Ca l’Ordit, al barri de Sant Andreu, reserven unitats per a persones amb diversitat funcional. Eulàlia Tubau defensa que el repte és combinar “diversitat, transparència i normes clares”, però també reconeix que no hi ha una fórmula única. En alguns municipis es prioritza l’arrelament territorial per accedir als projectes, mentre que en d’altres s’incorporen criteris socials específics.

El cooperativisme necessita polítiques públiques per canviar d’escala

Per més que les cooperatives innovin en les fórmules de propietat, de finançament o d’accés, difícilment podran convertir-se en una alternativa majoritària si han de competir soles dins d’un mercat orientat a extreure rendes. Lorenzo Vidal posa el focus en un element estructural: el preu del sòl. “Generar habitatge assequible està lligat als preus del sòl. Si comprar sòl o edificis garanteix rendibilitats elevades als inversors, els projectes sense ànim de lucre parteixen d’una posició molt més feble”. Per això, defensa mesures que redueixin aquesta expectativa de benefici: controls de preus del lloguer més exigents, limitacions a determinades operacions especulatives o mecanismes que facilitin que els mateixos llogaters puguin adquirir els edificis on viuen.

L’experiència internacional mostra que aquesta regulació pot ser determinant. Vidal recorda que el cooperativisme d’habitatge es va expandir a Dinamarca en un context de fort control dels lloguers i de mesures que reduïen la rendibilitat del negoci immobiliari. Entre les eines que esmenta hi ha la prohibició de dividir horitzontalment alguns edificis de propietat vertical: en reduir-ne el valor especulatiu, els llogaters van poder adquirir-los progressivament mitjançant mecanismes de tanteig i retracte. A Barcelona, on una part important del parc residencial continua concentrada en edificis de propietat vertical, aquest tipus d’instruments podrien obrir noves vies per ampliar el parc cooperatiu.

Sostre Cívic i Les Juntes també mostren que el creixement del model depèn ja avui d’una combinació de suport públic i finances alternatives. El reconeixement de les cooperatives com a promotores socials permet accedir al tanteig i retracte, mentre que entitats de finances ètiques com Coop57 o Fiare faciliten finançament per adquirir habitatges. Però, per canviar realment d’escala, cal anar més enllà: sòl públic, crèdit assequible, subvencions a la rehabilitació i una regulació que redueixi el marge de l’especulació.