Lorenzo Vidal “No necessitem arrendadors privats amb ànim de lucre”

Quines són les causes de la crisi de l’habitatge actual?

És una crisi de com s’ha sortit de la desfeta immobiliària del 2008. L’alternativa que s’ha donat a la gent que ja no podia accedir a les hipoteques ha estat un mercat de lloguer amb ànim de lucre i desregulat. S’ha buscat una recuperació del mercat hipotecari a través d’un nou nínxol de rendibilitat per al capital, que és el mercat de lloguer. Durant el Govern de Rajoy es va reduir la duració dels contractes de lloguer i es van donar marcs legals favorables per a l’arribada de capital internacional, com ara les SOCIMI (grups d’inversió en actius immobiliaris). Això va donar sortida a tots aquests actius que s’havien quedat en mans dels bancs i que necessitaven vendre en paquets enormes. Els únics que ho podien comprar eren aquests grans fons d’inversió.

Alhora, en aquest context de reactivació del mercat immobiliari, moltes persones que van travessar la crisi de manera relativament favorable, gent de classe mitjana i mitjana-alta, van aprofitar aquest moment per ampliar el seu patrimoni i participar de les rendibilitats que dona el lloguer. Ha crescut el nombre de llars que tenen ingressos per rendes immobiliàries. A l’altra banda, la gent s’ha vist abocada al lloguer sense una alternativa ni pública ni d’altres formes organitzatives institucionals, perquè el cooperativisme encara és molt emergent. Per tant, els arrendadors demanen el preu màxim que poden treure.

“L’alternativa per a la gent que no podia accedir a les hipoteques ha estat un mercat de lloguer amb ànim de lucre i desregulat”

L’any 2007 va començar a funcionar Cal Cases, el primer projecte d’habitatge cooperatiu en cessió d’ús de Catalunya. El 2012 va néixer el primer projecte també en cessió d’ús a Barcelona, Princesa49. En quina mesura ha crescut el model des de llavors?

S’està multiplicant. Va haver-hi algunes experiències pilot i a partir d’això s’ha generat un efecte de contagi, i molta gent l’ha vist com una alternativa palpable i real. Això ha coincidit amb un moment de polítiques públiques favorables i una recuperació del mercat de l’habitatge, sobretot dels preus dels lloguers, que fa que més i més gent estigui buscant alternatives al lloguer. Tots ells estan exclosos de l’accés al mercat hipotecari perquè després de la crisi es van posar en marxa regulacions financeres que dificultaven les hipoteques al 100%, com n’hi havia al segle anterior. En aquest marc, el cooperativisme apareix com una alternativa desitjable que dona estabilitat i certa accessibilitat a gent que potser en un altre cicle s’hauria hipotecat.

Com pot contribuir el model d’habitatge cooperatiu en cessió d’ús a fer front a la crisi de l’habitatge?

Sobretot permet canviar els termes de la conversa sobre la crisi de l’habitatge. El debat existeix perquè parteix de la premissa que l’única alternativa a la hipoteca és un mercat de lloguer amb ànim de lucre. El cooperativisme permet fer front a aquest xantatge al qual estem sotmesos, que és que, si fem qualsevol regulació favorable als llogaters, serà contraproduent, perquè els arrendadors privats veuran les seves rendibilitats amenaçades i trauran habitatges del mercat o deixaran d’invertir, això generarà escassetat i apujaran preus. Per tant, hem de mantenir-los sempre contents.

Però, si mires experiències d’altres països que han tingut sectors de lloguer de qualitat i assequibles, els que proveeixen aquests lloguers no són arrendadors privats amb ànim de lucre, sinó associacions d’habitatge de lucre limitat, cooperatives d’habitatge i administracions públiques. El que fa el cooperativisme és dir que hi ha altres formes de gestionar aquest habitatge; no necessitem arrendadors privats amb ànim de lucre.

“En altres països, qui ofereix lloguer a un preu accessible no són privats amb ànim de lucre, sinó associacions d’habitatge de lucre limitat”

La crisi actual ha provocat un creixement del sindicalisme de llogaters. Quina relació pot haver-hi entre aquest moviment i el cooperativisme d’habitatge?

Tant el sindicalisme com el cooperativisme són pràctiques organitzatives que fan servir les classes populars urbanes per donar una resposta col·lectiva a la seva necessitat d’habitatge, contra les lògiques del mercat. El sindicalisme se centra sobretot a disputar la distribució de la renda entre l’arrendador i el llogater, mentre que el cooperativisme disputa directament la propietat de l’habitatge. Però clarament la renda i la propietat estan lligades. Molts conflictes de llogaters culminen en un canvi en la propietat. Ho hem vist a la Casa Orsola, que hi ha hagut un canvi en la propietat i ja s’estava començant a plantejar la possibilitat que fossin els mateixos llogaters organitzats en cooperativa que prenguessin el control de l’edifici.

Hi ha experiències de relació entre el sindicalisme i el cooperativisme d’habitatge en altres països?

Sí, ha passat sovint. L’exemple més impressionant és a Dinamarca, on moltes de les demandes del moviment llogater, com el control de preus dels lloguers, han afavorit aquest canvi de règim de propietat a escala massiva. Als anys setanta hi havia una regulació de lloguers molt forta combinada amb una prohibició de la divisió horitzontal dels habitatges. Això vol dir que, per esquivar la poca rendibilitat que els donaven els blocs d’habitatge, els arrendadors no podien vendre individualment aquests pisos. I, d’altra banda, es va aprovar una llei que donava dret de compra preferent als llogaters si s’organitzaven en una cooperativa.

A més, les administracions estaven obertes a donar ajudes públiques. Es va fer que el rendisme no donés molta rendibilitat; per tant, es van incentivar vendes barates, l’oposat d’allò que s’està fent aquí. Els llogaters van aconseguir comprar una tercera part de Copenhaguen en tres dècades. Tot el parc de lloguer privat va passar de les mans d’arrendadors privats a les mans dels llogaters organitzats en cooperatives.

“És important que els veïns vegin el cooperativisme com una via d’aconseguir definitivament el control del seu habitatge”

Però Dinamarca, a diferència de l’Estat espanyol, té una tradició molt forta d’habitatge públic de lloguer.

També hi ha exemples en països amb una tradició d’habitatge més semblant a l’espanyola. Als Estats Units s’ha donat aquesta combinació de canvi de règim de propietat en conflictes concrets. No ha estat sistemàtic, però sí diferents Cases Orsola que han acabat sent cooperatives.

Fa dos anys a Berlín va haver-hi un referèndum d’expropiació dels grans tenidors, que es va guanyar. Es busca traspassar aquest estoc d’habitatge a una agència de lloguer pública però controlada democràticament pels llogaters. I allà sí que han aconseguit canviar els termes de la conversa. De fet, com a resposta a aquest referèndum, els governs van intentar posar en marxa regulacions de preus més fortes perquè [per als propietaris] era un mal menor en comparació amb l’expropiació.

Com es podria concretar a Catalunya aquesta relació entre el sindicalisme llogater i el cooperativisme d’habitatge?

Que hi hagi un primer precedent pràctic d’un bloc en lluita que s’organitza per defensar-se d’una expulsió massiva o d’un increment de preus important, que els veïns vegin el cooperativisme com una via d’aconseguir definitivament el control d’aquest habitatge.

El model d’habitatge cooperatiu en cessió d’ús ha rebut algunes crítiques de sectors d’esquerres. Per exemple, perquè les administracions haurien de cedir sòl públic a un projecte cooperatiu en lloc de dedicar-lo a habitatge públic amb lloguer social. Què contestaries a aquesta crítica?  

Una de les lliçons principals de la història de l’estat del benestar del segle XX és que els recursos desmercantilitzats en mans de l’Estat tenen una vulnerabilitat molt alta de ser remercantilitzats. En el cas de l’habitatge protegit a l’Estat espanyol, la reprivatització ja era en el disseny de la política: això es desqualifica i, d’aquí a 20 o 30 anys, es reprivatitza. El sector públic al final facilita l’accés a la propietat en comptes de mantenir un patrimoni comú al llarg del temps.

Llavors un dels reptes per reconstruir un patrimoni públic és com fer-ho amb una institucionalitat que sigui molt difícil que torni a reprivatitzar-se quan canviï el context. Incorporar més actors en la custòdia del patrimoni públic pot dificultar després que cap actor unilateralment pugui reprivatitzar.

En diferents països europeus també s’està començant a posar sobre la taula la figura de la Community Land Trust, que són institucions que es dediquen a custodiar el sòl amb una governança tripartida entre l’Administració pública, els residents i la gent de la societat civil. Això s’ha donat ja de forma molt prefigurativa en un projecte que es diu La Titaranya, a Valls. Sense aquesta institucionalitat més forta, en el moviment cooperatiu també hi ha hagut reprivatitzacions amb el pas del temps.

“El cooperativisme d’habitatge genera una alternativa que a llarg termini pot disputar el model de societat de propietaris”

Una altra crítica a l’habitatge cooperatiu en cessió d’ús és la barrera econòmica d’entrada. Què respondries a aquest qüestionament? Com es pot rebaixar el cost d’accés inicial?

El primer element és quin tipus de visió tenim de les polítiques públiques d’habitatge. Una de possible és pensar que l’habitatge públic ha de ser només per a pobres i l’Estat només ha d’entrar a resoldre la demanda que el mercat privat no pot cobrir per rendibilitat. Però, llavors, si només actues als marges, deixes tota la centralitat desregulada. I si no la regules, llavors queda intacta la distribució regressiva de rendes dels llogaters als propietaris i unes desigualtats que es reprodueixen en l’herència dels que tenen propietaris que no.

Hi ha una segona visió de les polítiques d’habitatge, que és de tall més universalista: busca que la intervenció pública garanteixi l’habitatge a tota la ciutadania independentment del seu perfil socioeconòmic. Això implica necessàriament habitatge públic, diferents tinences d’habitatge (com la cooperativa) i la intervenció en el mercat de lloguer. Les cooperatives s’inscriuen en aquesta versió més universalista de les polítiques d’habitatge.

A què et refereixes?

Els sòls municipals que s’han cedit a cooperatives estan donant aquesta primera empenta per ampliar l’alternativa a diferents sectors dins de la classe treballadora, potser gent amb ingressos més alts. S’està generant una alternativa desitjable, més transversal, que a llarg termini pot disputar aquest model de societat de propietaris. Perquè, si al final el lloguer només és l’alternativa hostil i desagradable prèvia a la hipoteca, continuem reproduint la societat de propietaris que han tingut totes aquestes desigualtats associades.

D’altra banda, l’entrada inicial és una qüestió que deriva de les condicions actuals a Catalunya, no és una condició lligada estructuralment al context cooperatiu. Hi ha altres països en què l’entrada és simbòlica, 100 euros, perquè hi ha unes polítiques més fortes, que fan que no sigui necessària una aportació més alta. Si aquests diners els posa el sector públic o hi ha un sector de cooperatives més desenvolupat que pot proveir d’ajuts i de finançament, de solidaritat sectorial per reduir aquestes entrades, aquesta barrera tendirà a desaparèixer. Som en un moment encara molt inicial, en què es fan servir les eines que existeixen.

També es critica que la gent que s’acosta a l’habitatge cooperatiu comparteix un mateix capital social, cultural i de relacions que dificulta que molta altra gent hi pugui accedir si no ho coneix.

Això és veritat, però al final els projectes pilot sempre els tiren endavant la gent més organitzada. Un cop això se sistematitzi, hi hagi una llista d’espera clara i transparent, hi hagi una forma de participar d’aquest sector, aquestes qüestions problemàtiques inicials tendiran a difuminar-se. No podem jutjar aquestes experiències pilot com una representació fidel de com seria un sector cooperatiu integrat en les polítiques públiques.