31/03/2025 | 06:00
A Catalunya hi ha 25.405 pisos buits en mans de grans tenidors. La SAREB, el denominat “banc dolent”, amb capital majoritàriament públic, és el propietari que més immobles concentra per si sol. En un moment en què l’accés a l’habitatge es consolida com el principal problema dels catalans, segons el darrer baròmetre del Centre d’Estudis d’Opinió, aquesta entitat controlada principalment pel Govern espanyol té retingudes 5.340 propietats que no estan complint la seva funció residencial. Per darrere, se situa el trident bancari format pel BBVA, per CaixaBank i pel Banc Santander: les tres entitats financeres, juntament amb l’entramat de societats que en depenen o que hi estan vinculades, sumen més de 13.000 habitatges buits.
CRÍTIC ha obtingut aquestes dades a través d’una petició de dret d’accés a la informació pública presentada davant l’Agència de l’Habitatge de Catalunya (AHC). Aquest mitjà demanava tenir accés al Registre d’habitatges buits i ocupats sense títol habilitant per saber el nombre d’immobles en desús que acumula cada gran tenidor privat. En la documentació facilitada, però, l’Agència concreta que el Registre únicament inclou els pisos adquirits en un procés d’execució hipotecària. D’aquesta manera, els que siguin buits per altres circumstàncies no consten a la llista obtinguda. Com que la informació és incompleta, el Govern català va aprovar el mes passat crear una nova eina a partir de la qual tots els grans tenidors s’hi hauran d’inscriure, comunicar el nombre de propietats de què disposen i concretar si són buides o no. La creació d’aquest inventari formava part dels acords del PSC i dels Comuns per a la investidura del president Salvador Illa.
La Llei estatal pel dret a l’habitatge defineix com a “grans tenidors” les persones físiques (particulars) o jurídiques (empreses) que tenen més de 10 pisos, però la Generalitat de Catalunya determina que ho són aquells que tinguin un mínim de 5 immobles d’ús residencial, o una superfície construïda de més de 1.500 metres quadrats destinada també a aquest ús, excloent-ne els garatges i els trasters. Tanmateix, les dades de l’AHC, que daten del desembre de 2024, es limiten als habitatges buits en mans d’empreses, bancs, fons d’inversió i fons de titulització d’actius, però no inclouen les propietats dels particulars. En total, hi ha un centenar de societats que controlen aquest parc, per bé que moltes de les companyies que apareixen a la llista formen part de grups bancaris o pengen de fons voltor. De fet, una quinzena d’empreses, entre les quals destaquen CaixaBank, el Santander, el BBVA, el Sabadell, Abanca, Cerberus o Blackstone, es reparteixen gairebé tot el pastís.
El Registre facilitat per l’Agència de l’Habitatge de Catalunya distingeix entre immobles buits amb condicions d’habitabilitat i buits pendents de rehabilitar, ocupats sense títol habilitant amb consentiment, ocupats sense consentiment, i els pisos desocupats en què no consta el motiu. Aquests darrers, juntament amb els buits, representen el 83% del total, mentre que els ocupats suposen només el 17% restant.
On són els pisos buits dels grans tenidors?
La major part dels immobles buits s’ubiquen a la comarca del Barcelonès, que en concentra 3.016. Això representa el 12% del total de pisos que consten al Registre que ha obtingut CRÍTIC. Barcelona és la ciutat que més n’acumula (1.347), però també hi destaquen l’Hospitalet de Llobregat (639) i Badalona (611).
Fora del Barcelonès, Terrassa i Sabadell ocupen el segon i el tercer lloc del rànquing de municipis amb més immobles desocupats. En concentren 845 i 649, respectivament, malgrat que la seva població no arriba al 14% del total d’habitants que hi ha a la capital. I és que el Vallès Occidental reuneix 2.492 habitatges buits en mans de grans tenidors, mentre que al Vallès Oriental n’hi ha 1.555; són la segona i la tercera comarca que acumula més pisos.
La SAREB controla el 21% dels pisos buits
La Societat de Gestió d’Actius Procedents de la Reestructuració Bancària (SAREB) és el gran tenidor a Catalunya que, de forma directa, concentra un major volum de pisos buits: 5.340, que representen el 21% de tots els immobles que consten al Registre. Segons les dades obtingudes, la immensa majoria d’aquests habitatges –el 79%– són buits o no hi apareix la raó per la qual estan en desús, i el 21% dels habitatges restants consten com a ocupats.
L’any 2012, el Govern espanyol presidit per Mariano Rajoy va aprovar la creació de la SAREB, una entitat que tenia l’objectiu de comprar els “actius tòxics” –crèdits i immobles– procedents d’entitats financeres que van haver de ser rescatades amb diners públics. Malgrat que va néixer com una entitat privada participada amb un 45% de capital públic, l’any 2022, l’Estat va convertir-se en l’accionista majoritari. L’executiu de Pedro Sánchez, a través del Fons de Reestructuració Ordenada Bancària (FROB), controla ara el 50,14% de l’organisme. Tot i així, fa unes setmanes, el Congrés dels Diputats va tombar la proposició del Parlament de Catalunya que instava l’entitat a cedir a les administracions autonòmiques el 80% dels seus pisos per destinar-los a lloguer social. Hi van votar en contra el PSOE, el PP i Vox.
El negoci immobiliari de CaixaBank
El grup CaixaBank és el gran tenidor privat amb més habitatges en règim de lloguer a Catalunya: lidera la classificació dels superpropietaris, amb almenys 5.000 pisos llogats. Però no només això: també és el banc que concentra més immobles buits. Sumant els que té en cartera i els que estan en mans de les societats, hòldings, companyies i fons de titulització que hi estan vinculats, el gegant financer acumularia més de 7.000 habitatges buits.
Però quines són les entitats que pengen del grup i que gestionen aquests immobles? Building Center és la firma que treballa amb els seus actius i té 2.336 d’aquests pisos, que se sumen als 1.700 provinents de Bankia i que van ser absorbits per CaixaBank el 2021. Quan es va produir la fusió, el banc es va quedar les seves propietats i també els actius immobiliaris procedents del Banco Mare Nostrum, que havien estat adquirits prèviament per Bankia.
A banda de Building Center, el grup manté vincles amb altres hòldings que li ofereixen serveis immobiliaris. Al seu web corporatiu s’hi especifiquen les “entitats associades” al banc i els “negocis conjunts” que desenvolupen, que inclouen els de Coral Homes i Gramina Homes, ambdós controlats per CaixaBank (en un 20%) i pel fons d’inversió Lone Star (el 80% restant). Entres les dues societats tenen 869 immobles buits.
Al Registre facilitat per l’Agència de l’Habitatge de Catalunya també hi consten més de 700 propietats buides, que són la suma dels pisos en mans de Criteria –el hòlding d’inversions que gestiona els actius de la Fundació La Caixa–; dels fons de titulització de Caja Granada i de Bancaja, vinculats ara a CaixaBank després que absorbís Bankia; d’Haya Real Estate, que comercialitza pisos d’aquesta i altres entitats financeres, o de Solvia-Intrum, un dels hòldings que contracta el banc per a la venda, per al manteniment i per al lloguer de la cartera patrimonial del grup.
Els tentacles del Santander i del BBVA
El Banc Santander i el BBVA també ocupen un lloc privilegiat en el rànquing dels majors tenidors de pisos buits a Catalunya. Juntament amb les seves societats vinculades, concentren més de 6.000 immobles.
Del BBVA hi penja Arrahona, societat dependent integrada dins del grup i que disposa de 333 habitatges en desús; Ecoarenys (31); Unnim Sociedad para la Gestión de Activos Inmobiliarios (663), el fons de titulització BBVA RMBS (132), o la societat immobiliària Anida (590). De fet, el banc per si mateix té en cartera més de 2.581 pisos buits.
L’ombra immobiliària del Santander també és allargada, i als 837 habitatges buits que té a les seves mans de forma directa també s’hi afegeixen els 25 de Retama Real State (una entitat associada al banc, que en posseeix el 50%); els 197 d’UCI Servicios Inmobiliarios (participada pel Banc Santander al 50%), els actius provinents del Banco Popular Español –473 en total–, o els 213 d’Altamira, la filial immobiliària del grup, entre d’altres.
Blackstone i Cerberus, al rànquing dels majors tenidors
Els fons voltor nord-americans Blackstone i Cerberus han aconseguit situar-se al capdamunt de la llista dels principals grans tenidors amb pisos buits de Catalunya. Pel que fa al primer, sumant els habitatges de totes les seves filials –incloent-hi les d’Aliseda, de la qual Blackstone controla el 51%, i el Banc Santander, el 49% restant; Budmac Investments, participada també per la socimi de Blackstone, Albirana–, el fons voltor acumularia més de 2.800 pisos. Aquests immobles són els que pertanyen a societats com Arinar Invest, Lanusei Investments, Talal Investments, Teana Investments, Treamen Investments, Inversiones Inmobiliarias Limara o Anetorre Propco, totes lligades a Blackstone.
L’altre rei dels pisos buits és Cerberus, amb un patrimoni de 1.300 immobles. Aquesta xifra és el resultat de la suma dels actius de Divarian Propiedad –controlada íntegrament pel fons– o dels que tenen Global Pantelaria i Global Licata. Aquestes dues societats van ser creades pel Santander, però Cerberus va comprar al banc el 80% de les seves accions.
Cauen els pisos buits dels grans propietaris?
L’any 2022, aquest mitjà ja va publicar un primer reportatge per saber el nombre de pisos buits propietat de grans tenidors, els quals, en aquell moment, eren les persones físiques –particulars– i jurídiques –societats– que disposaven de més de 10 immobles.
Fa tres anys, segons les dades de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, hi havia un total de 34.856 pisos buits o ocupats sense títol habilitant en mans, principalment, de bancs, fons d’inversió i la SAREB. Per contra, les dades més actualitzades (del desembre de 2024) que l’Agència de l’Habitatge ha facilitat a CRÍTIC indiquen que aquesta xifra s’ha reduït fins als 25.405 habitatges: 9.541 immobles menys que en el balanç anterior. Aquest mitjà ha demanat a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya les raons de la reducció, però en el moment de publicació d’aquest reportatge no n’havia obtingut resposta.
