17/05/2023 | 06:30
L’habitatge s’ha situat com un dels temes de campanya principals en aquestes eleccions municipals. Pedro Sánchez ha buscat que així sigui, encadenant anuncis en mítings com ara la mobilització de 50.000 pisos de la Sareb, el banc dolent, per a lloguer assequible o la creació d’avals públics per demanar una hipoteca. Setmanes abans, ERC, Bildu i Podem lluitaven per aparèixer com els autèntics desllorigadors de la primera llei d’habitatge de la democràcia a les Corts espanyoles, que avui s’aprova de manera definitiva al Senat. I, a Barcelona, l’extrema dreta ha mostrat quina és la seva recepta: posar el focus en dues cases que porten anys ocupades al barri de la Bonanova… tot i que les dades oficials apunten que el 99,9% de les ocupacions a la ciutat són en pisos on no viu ningú.
Només a Barcelona, hi ha 72.652 habitatges de lloguer en mans de grans tenidors
Més enllà dels titulars… quina és la realitat de la crisi de l’habitatge que es viu a Catalunya? CRÍTIC ha radiografiat des del 2021 la situació a través de diverses peticions de transparència sobre qüestions com els pisos buits, els grans tenidors i l’habitatge de protecció oficial. A continuació pots llegir un extracte de la informació recopilada municipi a municipi.
173.000 pisos, en mans de grans tenidors
A Catalunya hi ha 173.315 habitatges en règim de lloguer que estan en poder de grans tenidors, és a dir, propietaris que tenen 10 habitatges o més. Només 5.408 tenidors arriben a tenir tants pisos, però el seu pes en el mercat és notable. El 59% d’aquests propietaris no són persones individuals, sinó empreses.
Les diferències entre municipis són destacables: només a Barcelona, hi ha 72.652 habitatges en mans de grans tenidors. Això suposa que la ciutat acull el 42% dels pisos d’aquests propietaris a tot el país, el doble del que correspondria per població. Hi ha altres anomalies: Mataró, Girona o Sant Cugat del Vallès tenen menys habitatge propietat de grans tenidors del que els pertocaria per nombre d’habitants. En canvi, Manresa és la vuitena ciutat de Catalunya amb més habitatges d’aquest tipus (3.168 pisos), però és la setzena ciutat en nombre de persones.
Ara bé, qui són aquests grans tenidors? CRÍTIC va intentar respondre aquesta pregunta, però la Cambra de la Propietat va portar el cas al Tribunal Superior de Justícia de Catalunya i actualment el cas està pendent de resoldre. El que és segur és que només cinc d’aquestes empreses privades acumulen 16.353 pisos. Per exemple, l’empresa amb el codi anònim 2562 té més habitatges en cartera (4.857) que l’Institut Català del Sòl (INCASÒL) o que l’Institut Municipal d’Habitatge de Barcelona, tal com s’explica en aquest reportatge.
El mapa dels 35.000 pisos buits de Catalunya
Els pisos buits són un altre dels forats a resoldre en la crisi de l’habitatge. Les dades oficials de l’Institut Nacional d’Estadística (INE) sobre el total d’aquests pisos no s’actualitzen des del 2011, però CRÍTIC va poder accedir a dades del 2022 sobre els pisos que, a més de ser buits, són propietat de grans tenidors, gràcies a una petició a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya (AHC). En aquest mapa, pots consultar quants d’aquests pisos hi ha en cada municipi i el seu estat.
Al conjunt de Catalunya, hi ha un total de 34.856 pisos en aquesta situació. Destaquen ciutats com Terrassa, amb 1.264 pisos buits, o Manresa, amb 646. Una de les taxes més altes és a Deltebre, amb 313 casos malgrat només tenir 11.505 habitants. A la ciutat de Barcelona, la distribució dels pisos és desigual entre barris: n’hi ha sobretot a les zones més empobrides. A Ciutat Meridiana, a la Prosperitat i a Vallbona, del districte de Nou Barris, és on es concentren més aquests habitatges buits. Per contra, a la Bonanova i a l’Esquerra de l’Eixample pràcticament no n’hi ha.
Les dades obtingudes per CRÍTIC també concreten si, amb el temps, aquests habitatges que no complien la seva funció social han acabat ocupats, i si estan en bon estat o necessiten rehabilitacions. Menys d’una quarta part (23%) consta com a ocupat sense títol habilitant, sigui amb consentiment de la propietat o sense. La resta són encara buits i reuneixen les condicions per entrar-hi a viure (11.827), o bé requereixen rehabilitacions (3.639), o bé no s’ha informat sobre el seu estat (11.493).
Són només 190 tenidors el que acumulen els 35.000 pisos buits registrats per l’Agència de l’Habitatge. La Sareb és el gran tenidor amb més responsabilitat en aquest fenomen: concentra el 19% del total. El sector bancari també ocupa llocs destacats a la llista: el BBVA, Bankia-CaixaBank i el Banc Santander representen el 22% d’aquests pisos. Ara bé, si també es tenen en compte les empreses i els fons vinculats a aquests tres grups bancaris, la xifra s’eleva fins al 42% del total. Un exemple d’aquesta casuística és Divarian, un fons creat fruit d’un acord entre Cerberus i el BBVA que ara és el tercer major tenidor amb pisos buits a Catalunya (en té 3.356). El cas de Cerberus, juntament amb Blackstone, mostra la presència dels fons voltor en aquest fenomen: junts sumen 7.700 pisos buits més.
El poc seguiment que es fa d’aquests pisos es plasma en l’aplicació de l’impost que, des del 2015, els grava. Des del 2015, totes les empreses i tots els grans tenidors que tinguin un pis buit a Catalunya durant més de dos anys han d’abonar-lo. Però les dades de recaptació són molt lluny de quadrar amb les dades sobre pisos buits de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya. Concretament, en l’últim exercici disponible (2021), els grans propietaris només van declarar 14.864 pisos buits davant l’Agència Tributària de Catalunya. I, d’aquests, gairebé la meitat van quedar exempts de pagar l’impost. De fet, els ingressos per aquest impost han baixat des del 2017 a gairebé la meitat: de 17 milions d’euros a 8,7. Tal com explicava aquest reportatge, l’encreuament de dades de l’Agència de l’Habitatge i de l’Agència Tributària mostra que hi ha 20.000 pisos que porten buits més de dos anys, però que per algun motiu no van ser declarats pels seus propietaris a l’hora de pagar l’impost.
Es perdrà el 74% d’habitatge protegit abans del 2040
La promoció pública d’habitatge social és un altre debat habitual en campanya. Ara bé, qualsevol promesa de creació de pisos a preus assequibles s’haurà de comparar amb la pèrdua d’habitatges protegits que, com a conseqüència de lleis anteriors, passaran al mercat lliure els propers anys.
36.031 d’aquests pisos ja hauran passat al mercat lliure l’any 2030
Un informe recent de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge, avançat per CRÍTIC, apuntava que 53.000 habitatges de protecció oficial (HPO) de la demarcació de Barcelona deixaran de ser-ho abans del 2040. Es tracta d’immobles que es van construir fa dècades amb ajudes públiques a canvi que es mantinguessin durant algun temps (habitualment, 30 anys) com a pisos protegits. L’estudi conclou, doncs, que la meitat de l’habitatge de la província que era protegit a desembre de 2021 haurà passat al mercat lliure en acabar la dècada, i un 74% ho haurà fet el 2040. És a dir, 36.031 d’aquests pisos ja hauran passat al mercat lliure el 2030, amb les pujades de preu consegüents.
