23/09/2022 | 06:00
Les operacions immobiliàries més espectaculars dels últims 10 anys a la ciutat de Barcelona i a l’àrea metropolitana tenen uns protagonistes molt poc habituals entre la burgesia catalana. Barcelona, que ja és una marca global i un producte comercial per al gran capital global, s’està venent a trossos en el mercat internacional. Noms estranys com ara els fons d’inversió de Blackstone, KKH Property Investors, BC Partners o Qatari Diar Real Estate… però també un grapat de multimilionaris que venen d’altres sectors de negocis com Amancio Ortega, Manuel Lao i Emilio Cuatrecasas i empreses com la farmacèutica Almirall o l’asseguradora Catalana Occidente estan comprant, gràcies a un flux de diners immens que arriba de fora, una munió d’edificis d’habitatges i d’oficines, apartaments de luxe, hotels i residències d’estudiants a la capital catalana.
Hi ha un exemple que il·lustra perfectament el triangle entre la venda d’empreses catalanes, l’entrada dels fons d’inversió estrangers i el nou boom del negoci immobiliari a la ciutat de Barcelona: és el cas de Cirsa, l’empresa de màquines escurabutxaques fundada a Terrassa; el fons d’inversió nord-americà Blackstone, i la segona socimi més important d’Espanya, Merlin Properties.
Així funciona el negoci immobiliari global. El poderós Blackstone va aterrar l’any 2018 a Cirsa, una empresa fundada pels germans Lao a Terrassa amb el nom de Compañía Internacional de Recreativos l’any 1978. L’operació de venda de Manuel Lao amb Cirsa es va valorar en més de 1.500 milions d’euros. Així, mentre el fons estatunidenc incorporava un nou actiu a la seva voluminosa cartera de valors, Lao ho aprofitava per injectar líquid a altres negocis, com sobretot, l’immobiliari.
Nortia Capital, el hòlding propietat de Lao, va aprofitar l’entrada d’ingressos per diversificar la cartera de valors, tot augmentant la seva participació en una societat immobiliària (o socimi) capitanejada per Ismael Clemente: Merlin Properties, la socimi més gran d’Espanya segons el darrer informe elaborat per BME (Bolsa y Mercados Españoles) i la gestora Jones Lang LaSalle relatiu a l’exercici del 2021. Al mateix temps, Lao també feia el mateix en el sector hoteler a través d’un acord de col·laboració amb el Grupo Pulitzer (té dos establiments al carrer de Bergara de Barcelona: el Regina i el Pulitzer), i de passada adquiria per 20 milions d’euros més uns terrenys al districte tecnològic del 22@ per construir-hi oficines i, a més, comprava l’edifici que ocupa la Casa Seat, situat a la cruïlla entre el passeig de Gràcia i l’avinguda Diagonal.
L’aterratge dels fons d’inversió i grans fortunes globals
Blackstone, de fet, és el major propietari privat d’habitatge de tot l’Estat, amb gairebé 40.000 actius. Unes operacions que fa a través de les societats Testa Residencial, Albirana o Fidere, entre d’altres. Només a Catalunya compta amb 5.550 pisos, repartits en 306 municipis. Segons una investigació de la Directa, Barcelona lideraria la llista d’actius residencials sota l’òrbita del fons d’inversió, amb 891 habitatges, i en segona posició sobresurt l’Hospitalet de Llobregat, amb 496. Les dues ciutats juntes allotgen, segons aquestes dades, el 25% de tota la cartera catalana de pisos de Blackstone. Completarien les primeres posicions ciutats de l’àrea metropolitana com Badalona (329), Sabadell (231), Terrassa (230) o Santa Coloma de Gramenet (190).
El fons Blackstone és propietari d’uns 1.500 pisos només entre Barcelona i l’Hospitalet de Llobregat
Però la cosa va més enllà del cas de Blackstone. En els últims anys, la presència de fons d’inversió internacionals a Barcelona ha anat creixent. N’hi ha molts exemples paradigmàtics.
L’antiga seu del Deutsche Bank, la torre d’edificis a la confluència del passeig de Gràcia i l’avinguda Diagonal, ha esdevingut ara una promoció d’apartaments de superluxe després de comprar-la (i reformar-la) un fons immobiliari: KKH Property Investors, controlat pel fons nord-americà Perella Weinberg i el català Josep Maria Farré (antic executiu de Renta Corporación). Una operació immobiliària que ha situat el metre quadrat del penthouse o dúplex d’aquest gratacel com el més car de la història d’Espanya: 60.000 euros per cada metre quadrat. A més, KKH ha fet compres destacables com el local del teatre Club Capitol (a la Rambla, 138) o un solar al districte 22@ per fer-hi oficines.
Fons d’inversió saudites i dels emirats àrabs han comprat hotels com el Vela, el Juan Carlos I o el Hilton
El sector turístic barceloní, sobretot a través dels grans hotels, ha estat històricament molt atractiu per als inversors, tot i la situació complicada d’algunes joies de la corona de la ciutat, com l’Hotel Fairmont Juan Carlos I a l’avinguda Diagonal. Un establiment de luxe que fou aixecat sobre terrenys municipals i explotat per l’empresa HUSA, de l’empresari Joan Gaspart, fins al seu traspàs al príncep saudita Turki bin Nasser. Arran de la seva mort, els hereus estan intentant posar-lo en venda, tot i la dificultat afegida en saber-se que el consistori barceloní no prorrogarà la concessió més enllà del 2040. Un altre fons del golf Pèrsic, Qatari Diar Real Estate Investment Company, va abonar fins a 200 milions d’euros el 2013 per l’Hotel W o Vela, fins llavors en mans d’OHL, FCC o BCN Godia, propietat d’una de les dones més riques de Catalunya: Liliana Godia. Ja l’any 2014, el fons d’inversió de l’exèrcit de Qatar, Qafip, va comprar l’Hotel Rennaissance, a l’Eixample, a la cadena Marriott Internacional per 78 milions d’euros. I l’any següent, el 2015, el fons del sultà d’Oman, Oman Investment Fund (OIF), pagava 60 milions pel Hilton de Diagonal Mar.
Un altre nom a tenir en compte dins el panorama inversor barceloní és Javier Faus, que és al capdavant del fons d’inversió Meridia Capital i havia estat fins fa poc a la directiva del Futbol Club Barcelona. Aquest fons es va crear l’any 2006 després de la venda de l’Hotel Arts, que havia estat comprat per ell mateix només cinc anys abans. La gestora, i el seu elevat nombre de vehicles inversors, venen i compren actius de manera recurrent: es desfan d’uns edificis a Viladecans a canvi d’unes oficines a Sarrià (ocupades per la farmacèutica italiana Angelini Pharma, propietària de les populars pastilles Juanola des del 1998); passen d’una finca que alberga l’oficina dels serveis de Drets de Ciutadania i Diversitat de l’Ajuntament de Barcelona al passeig de Sant Joan per una nau a Barberà del Vallès o la que va ser seu d’alguns departaments de la conselleria d’Agricultura de la Generalitat a l’avinguda Meridiana a canvi d’un edifici intel·ligent al 22@. Sense oblidar la venda de l’hotel Radisson Blu 1882 de l’Eixample… i la compra posterior de l’NH Hesperia Barcelona del Mar a la façana marítima del Poblenou.
La seva operació més destacada ha estat la venda de les Sea Towers, al districte 22@ just en segona línia de mar, per un preu de 180 milions d’euros a Allianz Real Estate, que van fer oficial al mes d’abril passat. Aquest immoble de 29.000 metres quadrats té com a llogater principal la consultora de dades NTT Data, l’antiga Everis.
Un negoci immobiliari a l’alça a Barcelona són les residències estudiantils, amb compravendes milionàries
També hi ha fons d’inversió ficats en el negoci de la compravenda de residències d’estudiants a Barcelona. Fins al punt que l’Ajuntament de Barcelona va decidir limitar al mes de gener del 2021 passat la instal·lació d’aquests equipaments en zones saturades, com ara el districte tecnològic del 22@ o l’àrea pròxima a l’avinguda del Paral·lel, segons la darrera actualització del PEUAT (Pla especial urbanístic d’allotjaments turístics). Al districte 22@ hi han invertit empreses com el banc alemany Commerzbank (que va pagar gairebé 100 milions a les societats Hines i Henderson Park només per aconseguir una residència d’estudiants situada al carrer del Pallars) o Patrizia, un fons també d’origen germànic que va abonar 110 milions, en aquest cas, per dues residències d’estudiants també al barri del Poblenou.
Una de les operacions més polèmiques per construir noves residències d’estudiants (una mena d’hotels per a estudiants, millor dit) va ser la dels empresaris Daniel Ferrer i Eduard Maians, a la zona del Paral·lel a través de la firma de luxe The Lofttown, i que va quedar aturada després d’invertir-hi 13 milions d’euros en la compra de l’edifici. Anteriorment, aquests empresaris catalans havien enlairat un parell de residències prop del passeig de Gràcia i al barri de Collblanc de l’Hospitalet. Se’n van desfer a finals del 2019 quan l’operador belga Xior Student Housing va oferir-los 41 milions d’euros.
Inversions en totxo dels antics industrials barcelonins
Una operació que va sacsejar el món financer català en els últims anys va ser la venda de la firma de vestits de núvia Pronovias. El seu propietari, Alberto Palatchi, en va vendre el 90% al fons britànic BC Partners per 535 milions d’euros l’any 2017. Aquella operació també va fer engreixar les seves societats d’inversió o sicav, així com el seu braç immobiliari: Inmoprisa.
Fortunes com Amancio Ortega, Palatchi, Cuatrecasas o Manuel Lao aposten ara per la compra d’edificis a Barcelona
Es dona la circumstància que la filla d’Alberto Palatchi (i de la seva exdona Susana Gallardo), Marta Palatchi, està casada amb l’advocat Jan Barthe Cuatrecasas, membre de la família del fundador del prestigiós bufet d’advocats: Emilio Cuatrecasas, qui vehicula les seves inversions a través del hòlding Emesa Global Asset Management. Una empresa que en els darrers anys s’ha desprès d’actius immobiliaris que han anat a parar a les mans dels fons Blackstone o Conren Tramway. Susana Gallardo, per la seva banda, és filla del farmacèutic Antonio Gallardo, la família propietària dels Laboratorios Almirall, un negoci que va més enllà del sector farmacèutic, ja que a través del Grupo Landon atresoren locals comercials i edificis sencers al centre de Barcelona, així com la cadena Sercotel, amb hotels repartits per mig món.
De fet, un dels empresaris més rics del món, el gallec Amancio Ortega, vehicula des de fa anys una part de les seves inversions a través de la societat Pontegadea a la compra d’edificis sencers a les ciutats principals del món, i Barcelona no n’ha estat una excepció. L’empresari tèxtil sembla obsessionat pel passeig de Gràcia, on ha comprat edificis sencers on es troben de lloguer l’Hotel Iberostar (i la botiga Apple), la seu del Banc Santander, la firma Buberry o l’icònic edifici coronat per un rellotge, abans propietat del BBVA, a la veïna plaça de Catalunya.
Per la seva banda, Catalana Occidente, una companyia d’assegurances, també està invertint en el negoci immobiliari. Recentment, ha llogat a l’escola de negocis EADA un immoble al carrer de Provença. Però no és l’única operació d’aquest estil: va comprar al 22@ l’edifici WIP del carrer de la Ciutat de Granada per 20 milions d’euros, el Luxa (actual seu d’Amazon) per 90 milions o un tercer (abans propietat de La Llave de Oro) per 21 milions. Operacions immobiliàries a sumar a d’altres que ha dut a terme aquesta asseguradora de la família Serra: la Torre Bellesguard de l’arquitecte Antoni Gaudí, per la qual van pagar 33 milions d’euros l’any 2018; la compra de la companyia funerària Mémora per 387,5 milions d’euros al mes de juliol passat o el lloguer de 6.000 m2 per a les oficines de la multinacional Apple en l’edifici històric que l’asseguradora té al passeig de Gràcia damunt de la pastisseria Farggi.
