16/06/2021 | 07:00
Goldman Sachs, Merlin Properties, Hines, Deutsche Bank, Colonial, Cuatrecasas o Grupo Castellví són alguns dels inversors que han fet del Districte 22@ el seu particular tauler de Monopoly. Aquest projecte de reforma urbanística iniciat l’any 2000 ha generat històricament malestar entre moltes entitats del Poblenou. El que havia de ser el Silicon Valley català ha generat, des del punt de vista dels seus crítics, un procés especulatiu i de gentrificació que el govern municipal d’Ada Colau intenta redreçar a través d’un nou planejament urbanístic tampoc exempt de polèmica.
Es dona la paradoxa, a més, que el mateix Ajuntament de Barcelona ha estat abonant al fons voltor Blackstone, al Grupo Castellví i a Inmobiliaria Colonial fins a 4 milions d’euros anuals en concepte de lloguer d’oficines municipals. Així consta en les dades a les quals ha tingut accés CRÍTIC a través d’una petició de dret d’accés a la informació pública.
Hispania Activos Inmobiliarios SA, controlada per Blackstone, ha rebut 200.000 euros d’euros l’any pel lloguer d’un edifici on, segons les dades disponibles al web de Transparència de l’Ajuntament, s’ubica el Consorci de Normalització Lingüística del districte de Sant Martí. Colonial, controlada pel fons d’inversió sobirà de Qatar, o el Grupo Castellví també han rebut abundants ingressos en forma de lloguers pagats pel consistori barceloní per acollir oficines.
Del Manchester català al Soho barceloní
El projecte del 22@ es va iniciar l’any 2000 amb la idea de convertir alguns dels barris que formen el districte de Sant Martí de Barcelona en un pol d’atracció d’empreses tecnològiques. Per tirar-lo endavant, es va haver d’adaptar el Pla general metropolità de l’any 1976. Un pla que atorgava a moltes de les àrees la clau urbanística “22a”, codi de referència assignat al sòl industrial que esdevindria l’actual 22@ en passar a ser les TIC (tecnologies de la informació i la comunicació) l’eix central del nou projecte.
Malgrat els anys i l’extensió dels terrenys afectats, encara queda per desenvolupar el 37,2% de la superfície, unes 50 hectàrees. El projecte ha rebut el sobrenom de Silicon Valley català o Soho barceloní, expressió que recorda la que fa segles va encunyar el polític Francesc Cambó en veure com el Poblenou esdevenia una de les concentracions fabrils més importants del sud d’Europa: el Manchester català.
En ple segle XXI, però, les grues han acabat substituint les xemeneies. I el nou gir que se li vol donar, amb la tramitació de la Modificació del Pla general metropolità (MPGM) per part de l’actual govern municipal, que compta amb el suport d’ERC, ha provocat la reacció de les entitats veïnals. La construcció d’hotels, de residències d’estudiants o la instal·lació de call centers, així com la destinació de només un 30% d’habitatge al lloguer, són algunes de les causes de la resposta d’uns col·lectius que han organitzat per a dissabte, 19 de juny, un referèndum com a mesura de pressió.
Els lloguers milionaris de l’Ajuntament al 22@
Segons el darrer estudi de la immobiliària BNP Paribas Real Estate relatiu al primer trimestre del 2021, el 22@ ha concentrat el 16% del total de contractació d’oficines a Barcelona. A més, el 55% dels 174.000 m² que estaran disponibles aquest any a tota la ciutat es troba en aquest districte (amb un 27% de la superfície ja prellogada). En aquest mateix període, la zona ha arribat a un preu de renda mitjana de 23,8 €/m²/mes, molt per sobre de la mitjana de tot Barcelona, que s’ha situat en 17,0 €/m²/mes.
El consistori abona cada any més de 3,5 milions d’euros a Colonial, immobiliària controlada pel fons qatarià QIA
Alguns serveis administratius que depenen de l’Ajuntament de Barcelona ocupen edificis al 22@ pels quals el consistori paga uns lloguers gens menyspreables. CRÍTIC ha tingut accés en exclusiva a alguns d’aquests. Sobresurt l’import que abona per les oficines situades a l’avinguda Diagonal, números 220-224, just a sobre d’un annex del Centre Comercial Glòries. Acull diferents serveis municipals, entre els quals la seu de l’Institut Municipal d’Informàtica (IMI) i la Gerència d’Urbanisme de l’Ajuntament de Barcelona, que depèn de la segona tinenta d’alcaldia Janet Sanz. Per aquest espai, segons les dades a les quals ha tingut accés CRÍTIC, el consistori paga 3.654.097 euros l’any (IVA inclòs) a Inmobiliaria Colonial SA.
Colonial és una de les corporacions del sector més actives al 22@, amb cinc grans edificis d’oficines. Està presidida per Juan José Bruguera Clavero, membre del Patronat de la Universitat Ramon Llull o conseller d’El Periódico de Catalunya, i té com a vicepresident i conseller delegat Pere Viñolas Serra. L’accionista majoritari és el fons sobirà QIA (Qatar Investment Authority), amb un 20%. D’aquí ve que constin com a consellers Sheik Ali Jassim M. J. Al-Thani, pertanyent a la família reial de l’emirat, i Adnane Mousannif, director d’aquest fons radicat a Doha.
A l’import abonat a Colonial cal sumar-hi 106.515 euros corresponents al magatzem d’arxius ubicat al mateix edifici, en aquest cas propietat de l’empresa D Parquing SCP. O la segona planta del mòdul 2A situada a l’altra banda del complex, adreça que correspon a la Gran Via, 866. En aquest cas, és la seu del Centre de Normalització Lingüística de Sant Martí, per la qual l’Ajuntament abona un lloguer anual de 201.617 euros a Hispania Activos Inmobiliarios, una societat que ha estat controlada entre el 2018 i el 2021 pel fons voltor Blackstone.
Hispania Activos Inmobiliarios, participada llavors per l’inversor George Soros, va adquirir les oficines l’any 2014 després d’abonar 40 milions d’euros a GE Real Estate, el braç immobiliari de la nord-americana General Electric. L’any 2018, Hispania acabaria en mans de Blackstone, fons que va decidir desprendre’s de l’actiu al mes d’abril passat a canvi de 120 milions d’euros, tres cops més el preu de compra. La nova propietària és la gestora IBA Capital Partners.
El lloguer a Blackstone contrasta amb les declaracions fetes per la tinenta d’alcaldia Janet Sanz al Parlament Europeu l’any 2019, on reclamava “més instruments per fer front als efectes negatius que tenen a escala local els grans poders financers, els grups d’inversió i els fons voltors”. Val a dir que el propietari actual no és menys polèmic, atès que darrere IBA Capital (i la seva socimi Zambal) hi ha el multimilionari i nonagenari francès Pierre Castel, el pare del qual era català i va emigrar al país veí. El seu imperi, especialitzat en vi, cervesa, refrescos i sucre, es va estendre per Àfrica gràcies als acords comercials amb els dictadors Omar Bongo (Gabon), José Eduardo dos Santos (Angola) o Blaise Compaoré (Burkina Faso), entre d’altres. El reguitzell de societats que l’empresa té radicades en paradisos fiscals supera la vintena.
L’Ajuntament assegura que té “la voluntat d’ubicar les oficines en edificis de la seva propietat”
Altres espais ocupats per l’Ajuntament de Barcelona al 22@ són les tres últimes plantes que té llogades per a la gerència de l’Institut Municipal d’Informàtica (IMI) al modern edifici d’oficines Interface Building, situat al carrer Tànger, 98-108. Una construcció de Batlle i Roig Arquitectes de l’any 2008 que és propietat del Grupo Castellví, un dels inversors més actius a la zona. Gairebé 2.700 m² pels quals la Casa Gran paga 1.042.731 euros l’any. Una mitjana de 32 €/m²/mes, molt per sobre de la mitjana al 22@, que se situa en 23,8 €/m²/mes.
Consultades sobre els lloguers, fonts municipals asseguren a CRÍTIC que “la voluntat de l’Ajuntament és treballar per ubicar les oficines en edificis que siguin de la seva propietat, a diferència del que fa la Generalitat”.
L’Ajuntament, de fet, no és l’única Administració que ha apostat pel 22@. La seu del Servei Públic d’Ocupació pertanyent a la Generalitat de Catalunya ocupa un edifici sencer en règim de lloguer al carrer Llull, número 297, propietat des del mes de maig passat del fons estatunidenc Franklin Templeton Investment, que està sent investigat per l’Enforcement Directorate (o Direcció d’Acompliment) del Ministeri de Finances de l’Índia per un presumpte delicte de blanqueig de capitals.
Fons voltors, immobiliàries i hotels
La quantitat de fons nacionals i internacionals que han decidit invertir en la zona del 22@ és força extensa i resseguir-ne la pista no és gens fàcil. De fet, moltes promocions canvien de propietari en poc temps. Un procés que converteix l’entorn en una mena de joc de Monopoly.
CRÍTIC ha recopilat les empreses principals que gestionen el patrimoni immobiliari del 22@. Pel que fa a fons internacionals, destaquen Mitsubishi Estate (controlat pels Rockefeller), la texana Hines, Henderson Park, DWS (propietat del Deutsche Bank), la cadena francesa d’hotels Groupe Accelis (del magnat francès d’origen libanès Khalil Khater, que ha estat objecte de presumptes tractes de favor al país veí), la cadena britànica The Hoxton (de l’empresari d’origen indi Sharan Pasricha), el Grupo Emperador (propietat del filipí Andrew L. Tan, que va pagar 150 milions d’euros per la Torre Telefónica situada al Fòrum i que apareixia a la llista dels papers de Panamà com a posseïdor de societats en paradisos fiscals), Blackstone o Goldman Sachs (que ha fet caixa darrerament amb la venda de la Torre Llacuna, a tocar del Centre Comercial Glòries, per 33 milions d’euros).
També n’hi ha, però, de capital local: Euroconstruc SA (amb participació dels joiers Tous), InmoCaixa, Grupo Castellví (un dels més actius a la zona, amb més de set edificis), Meridia Capital (del president del Cercle d’Economia i exvicepresident del Barça Javier Faus, que acaba de tancar una de les darreres operacions al 22@ venent a l’asseguradora alemanya Allianz un complex d’oficines, situat a l’avinguda Icària, per 180 milions d’euros) o Merlin Properties (que té com a conseller delegat l’extremeny Ismael Clemente, responsable de la polèmica venda a Madrid d’una promoció d’habitatge públic al fons voltor Blackstone o, ja a Merlin Properties, la compra a Agbar de la Torre Glòries, de Jean Nouvel, per 142 milions d’euros).
Des d’El Nus recorden com tot aquest moviment immobiliari “és un projecte especulatiu que té un efecte gentrificador per als veïns del barri. La construcció d’oficines està generant una bombolla que és possible que no es pugui absorbir. A tot això, cal sumar-hi una activitat no prevista inicialment pel fet de tractar-se d’un districte pensat perquè s’hi instal·lessin empreses tecnològiques i no pas els hotels o les residències universitàries que han anat sorgint”. De fet, la residència més gran de la ciutat s’ubicarà al carrer Pallars, números 433-453. És propietat d’una gestora del banc alemany Commerzbank, després d’haver-la adquirit per 97 milions d’euros.
És del mateix parer Maribel Rosselló, membre de l’Observatori dels Barris del Poblenou: “No s’ha fet un model o projecte pensant en el barri. És cert que s’ha continuat la trama arquitectònica del traçat de les illes de l’Eixample, però cadascuna s’ha resolt independentment sense tenir en compte l’entorn i han acabat convertint-se en mer sòl a la disposició del capital. El procés participatiu del 2017 endegat per l’Ajuntament va recollir les idees de centralitat i d’habitatge per al barri. Després, però, van crear una taula d’experts amb els propietaris del sòl i el lobby 22@Network que va suposar, ja durant el segon mandat del consistori actual, introduir canvis respecte a allò acordat prèviament durant el procés participatiu”. Destaca, però, algun element positiu del nou planejament: “L’habitatge que estava afectat es mantindrà, i això és bo. O haver passat del 10% al 30% d’habitatge de lloguer, tot i ser insuficient. A més, l’especulació a la zona continua sent brutal”.
Districte tecnològic o especulatiu?
L’objectiu inicial de convertir la zona en un pol d’atracció per a empreses tecnològiques no s’ha complert del tot. Si bé hi trobem firmes com Facebook o Oracle, la construcció d’oficines, d’hotels i de residències d’estudiants ha estat una constant els darrers anys. Segons el representant del Sindicat de Barri del Poblenou El Nus, “el Pla especial urbanístic d’allotjaments turístics (PEUAT) limita la construcció d’hotels al centre del Poblenou, com ho fa al centre de la ciutat, però no pas en altres zones del 22@”. I hi afegeix: “Una de les darreres decisions que va prendre l’alcalde Xavier Trias, ja en funcions, fou signar la llicència de dos hotels a la zona, un dels quals a l’antic solar de la rotativa del diari La Vanguardia“.
Aquest projecte combina un hotel (gestionat per la cadena Acta Hotels, de la qual forma part Marta Bernat, propietària de la Casa Batlló, d’Antoni Gaudí, i investigada per frau fiscal el 2012) i un centre d’oficines (llogat íntegrament a l’empresa de coworking italiana Talent Garden). Els dos edificis estan situats al carrer Ramon Turró, 169, i el projecte ha estat batejat amb el nom d’Illa 22@ Llacuna. El fons immobiliari promotor Actual Capital Advisors hi ha invertit 40 milions d’euros. La família Bernat, de fet, ja va comprar l’any 2010 l’icònic edifici situat al número 123 de l’avinguda Diagonal, on s’hi ha estat molts anys l’empresa de telefonia Vodafone. És una obra del prestigiós arquitecte Dominique Perrault que, finalment, ha acabat en mans de la immobiliària Metropolis després d’abonar 55 milions a la societat Bernat Family Office (BFO).
Darrere el fons Actual Capital hi ha Lluís Casamitjana, vinculat amb Lluís Prenafeta i Macià Alavedra durant el ‘cas Pretòria’
Darrere el fons anomenat Actual Capital Advisors es troba l’empresari Lluís Casamitjana Serraclara, el nom del qual va aparèixer a les diligències del cas Pretòria per les seves vinculacions amb Lluís Prenafeta i Macià Alavedra perquè aquests fessin de mitjancers amb les administracions públiques i, així, obtenir contractes a canvi de comissions.
El fons de Casamitjana acabaria desfent-se d’un altre dels projectes polèmics a la zona de Diagonal Mar: la construcció de la Torre Antares, de l’arquitecta francesa Odile Decq. Si bé en gestiona les obres, el promotor d’aquests apartaments de superluxe és el fons luxemburguès Shaftesbury, després d’eixugar el deute de 45 milions d’euros que Espais Promocions Immobiliàries SA (predecessora d’Actual Capital Advisors) tenia amb el Banco Popular. Un dels àtics s’ha venut a un inversor rus per 9 milions d’euros.
Curiosament, l’empresària catalana Carmen Godia, a través de la seva societat patrimonial G3T, va comprar al mateix Banco Popular, abans de ser absorbit pel Santander, el solar que havia estat l’antiga fàbrica El Cànem, de la família Godó, a la confluència entre els carrers Doctor Trueta i Llacuna del Poblenou. Una inversió de 22 milions d’euros que ha rebatejat amb el nom de Knem i que està llogat a l’empresa francesa Papernest.
Aquestes transaccions exemplifiquen l’interès de moltes immobiliàries per aquest entorn. De fet, el mateix fons Actual Capital Advisors, de Casamitjana, venia l’any 2020 a l’alemanya DWS (controlada pel Deutsche Bank) un altre complex d’oficines i hotel al 22@ per 90 milions d’euros. Està situat al carrer Perú 84 i va ser la seu de la multinacional de gelats Frigo.
L’antropòleg José Mansilla, membre de l’Observatori d’Antropologia del Conflicte Urbà (OACU), recorda com “el 22@ no anava bé, no s’havien aconseguit els objectius, entre altres coses, perquè estava dirigit des dels despatxos i sense tenir en compte la realitat del barri”. I, puntualitza: “Avui en dia encara hi ha molts solars buits. El que va fer l’Ajuntament, en veure que no arrencava, va ser augmentar el termini de la concessió del sòl. Les inversions es fan amb l’expectativa de generar plusvàlues”.
Mansilla explica la “decepció” que va provocar l’incompliment de l’acord al qual van arribar les entitats del barri i l’Ajuntament. Diu que “es va signar, es va posar en un calaix i, després de les darreres eleccions, apareix una cosa totalment diferent. Tot l’anterior ja no valia. Una manera de fer molt perillosa que genera desconfiança entre els veïns”.
El referèndum del 22@
Agrupades al voltant d’El Nus, i amb el suport de més de 30 entitats, ha sorgit la iniciativa de fer un referèndum veïnal sobre el 22@ al llarg del cap de setmana del 19 i 20 de juny. Una manera de respondre al desencís que, segons El Nus, ha generat el projecte endegat per l’actual equip de govern el 2017 que es va anomenar Repensem el 22@. “Va ser un procés, per fi, amb cara i ulls i bona voluntat. No obstant això, i malgrat el consens no gens fàcil al qual vam arribar institucions i entitats amb les conclusions, vam veure com moltes de les propostes es van diluir o es van canviar. De vegades, per fer-les coincidir amb els interessos dels inversors privats, molts d’ells aplegats entorn del think tank 22@Network BCN”, afirmen des d’El Nus.
L’associació 22@Network BCN es va crear l’any 2004 i compta amb més de 200 associats, la majoria pertanyents a grans empreses del sector. Entre els seus objectius es troba “fomentar la interacció i aprofundir en la relació amb el barri del Poblenou per un benefici comú”. La seva Junta Directiva i el Consell Assessor estan representats per membres del Centre de Negocis CINC, Cuatrecasas, T-Systems, Telefónica, Indra o la immobiliària Cushman & Wakefield, entre d’altres.
L’Ajuntament afirma que la modificació del PGM del 22@ és “un primer pas, però no l’únic”
Fonts de l’Àrea d’Urbanisme de l’Ajuntament de Barcelona consultades per CRÍTIC recorden que la Modificació del Pla general metropolità “és només un primer pas, però no l’únic”. I insisteixen que amb el nou planejament s’aposta “per preservar el paisatge urbà i per disminuir el nombre d’oficines des del moment en què augmenta la proporció d’habitatge a la zona.” Hi afegeixen que amb el nou Pla “seran més àgils els tràmits administratius, com ara la gestió de les llicències, fet que evitarà el gran nombre de solars buits d’algunes àrees”.
Respecte al percentatge d’habitatge de lloguer, reconeixen que “no depèn de l’Ajuntament”, atès que la Llei d’urbanisme obliga “a garantir la viabilitat econòmica de les operacions i, alhora, l’obtenció de beneficis per part del promotor”. En relació amb les possibles pressions del 22@Network, afirmen que l’Ajuntament “escolta tothom”. I, davant l’organització del referèndum, el troben “positiu”, ja que, segons afirmen, és “el que sempre han buscat, que hi hagi debat sobre el model urbanístic”.
